空き家にしている家の売却方法(土地・戸建・マンション)

不動産売却(資産)

空き家やセカンドハウスなど、自分が普段住んでいないもう1つの不動産(土地・戸建・マンション)を売るというケースがあります。いわゆる資産売却です。

セカンドハウスと別荘の違い

セカンドハウスとは別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するため職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。

別荘は必要不可欠ではない贅沢な住居であり、投資用不動産も住むための住居ではなく、余剰資産運用のためのものです。それに対してセカンドハウスは、日々の暮らしにおいて必要不可欠な2番目の住居といえます。

(『セカンドハウスは別荘や投資用不動産に比べて税金が安い』参照)

こちらは国土交通省が2014〜2015年に調査した「人が住んでいない住宅(戸建て空き家)の利用状況(2140人)」の回答になります。(平成26年空家実態調査より)

人が住んでいない住宅(空き家)の利用状況

A 昼間だけや週末・休暇時などに所有者等が利用している住宅 40.7%
(内訳)
・昼間だけ使用するなど、寝泊まり以外に使用 15.1%
・週末や休暇時に避暑、避寒、保養などに使用する 19.1%
・残業で遅くなったときなど、たまに寝泊まりする 1.1%
・その他 5.4%
B 賃貸、売却に出していてまだ決まっていない住宅 11.0%
C その他の住宅 42.0%
(内訳)
・物置きにしている 17.1%
・転勤、入院などで居住者が長期不在の空き家 5.1%
・取り壊し予定の空き家 5.1%
・その他の利用していない空き家 14.7%
D 不明・無回答 6.4%

建築時期別でみると、昭和56(1981)年以降の住宅はセカンドハウスの利用が多いのに対し、それより以前は物置きや利用していない空き家の割合が多くなっています。

このような不動産(土地・戸建・マンション)の資産売却については、どのようにするのが得策なのでしょうか。

 

投資用不動産の売却=資産売却ではない

資産売却というと、所有している投資用不動産の売却を連想するかもしれません。投資用不動産、つまりオーナーチェンジ物件とは、現在借りている賃借人をそのままにして不動産物件(マンション1室やマンション・アパートの1棟、一戸建、店舗、事務所など)を売買することです。

ここでの資産売却とは空き家状態で売却することを意味しています査定方法が異なることから、空き家よりも賃貸中(オーナーチェンジ)である不動産の売却は安くなるため、一緒に考えてはいけません

なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか

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2017.03.14

そのため「空き家での売却=資産売却」であって、「賃貸中での売却=オーナチェンジ物件」は資産売却ではないことに注意してください。

 

そもそも、なぜ空き家になっているのか?

そもそも、なぜ自分が普段住んでいないもう1つの不動産(土地・戸建・マンション)を所有しているのでしょうか。

こちらは国土交通省が2014〜2015年に調査した「空き家になっている住宅を取得した経緯(2140人)」の回答になります。(平成26年空家実態調査より)

空き家になっている住宅を取得した経緯

A 新築した・新築を購入した 23.4%
B 中古を購入した 16.8%
C 相続した 52.4%
D その他 7.4%

そもそも住宅を取得した経緯としては「相続した」の割合が最も多く、建築時期が古ければ古いほどその割合も増えます。実際、昭和25年以前の空き家の「相続した」の割合は78.7%にのぼります。

このように、相続したけど売却せずに空き家にして所有しているというのが大きな理由の一つでしょう。そのような意味で「資産」売却は、「相続」を理由として売却するのと似ている部分もあります。

相続が原因での家の売却方法(土地・戸建・マンション)

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2017.02.26

建築時期が古ければ「相続した」の割合が増えるといいましたが、逆に新しければ「新築した・新築を購入した」の割合が増えます。実際、平成3年建築以降の空き家の50%以上がそちらに該当します。

これらは、実際に仕事の都合などでセカンドハウスを購入した場合が考えられます。その他、居住を目的に新築・中古不動産を購入したものの、その後「離婚転勤・(親や子との)同居」が原因で、空き家にした状態で所有し続けているケースもあります。また、賃貸していた不動産の借り主が出ていき、空き家になるケースもあります。

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売らずに空き家にしておく理由は様々です。

空き家にしておく理由

つまり、取得経緯は様々ながら、売ってはいないというのは「売却してまではお金を必要としていない」ということです。そのため売却するタイミングは、なにかしらの環境の変化ということになります(共通点は見いだせません)。

 

空き家にしている不動産売却は平均的な期間で売却かつそれほど金額も下がらない?

資産売却、つまり空き家にしている家を売る方法は、普通の不動産売却と何ら変わりありません。

不動産売却の流れが知りたい方は『不動産(マンション/戸建て/土地)を売却するには?ー不動産売却の流れー』をご覧ください。

不動産(マンション/戸建て/土地)を売却するには?ー不動産売却の流れー

2016.11.17

そもそも売主は「売却してまではお金を必要としていない」人であり、売主自身の環境に加えて、市況の変化(地価上昇)や税制などの外部環境の変化によって売却することを決断する人も多く、納得できる金額で売却したいと考えるため、売主のほとんどが「仲介」という売却手法が選びます。

不動産売却方法の一つ「仲介」はどのような売却の場合に選ぶべきか

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2016.10.12

納得できる金額で売却「したい」というより、不動産会社に査定をしてもらい、今ならこの価格で売却「できる」ということに納得して売却活動に応じるため、成約までの時間は急いではいません。安く売る理由もありません。そのため売出価格は相場価格、もしくは相場価格より少し高めの金額になります。

売却理由と売却期間(資産)

一般的に、不動産売却査定書における査定価格とは、3ヶ月という期間で売却できるであろうという金額を示しています。「売却できる金額≒相場価格」であるため、売却活動を行った場合、売却期間もおよそ3ヶ月以内になります。少し高めの金額で売り出した場合は、3ヶ月を少し上回るかもしれません。

売却理由と成約価格(資産)

不動産を売るタイミングは売主が決めたタイミングであり、チラシを収集するなど情報収集の時間も多いため、売主自身、およそどれぐらいの金額で現実的に売れるのかというイメージができています。実際、そのイメージの金額は、相場価格と大きな差がありません。

最終的に多少の値段交渉が入ることがあっても、それ以外であまり価格を下げることなく、ほとんど市場価格(相場価格)通りで売れることが多いため、売主にとって最初から想定していた価格と成約価格にほとんどズレはありません。

これが、空き家にしている不動産(資産)売却は、平均的な期間で売却でき、それほど売却金額も下がらないということなのです。

◯◯価格について

相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。
査定価格…本当は「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
売出価格…売却スタート時点の販売価格。
販売価格…現在売出ししている不動産の価格。
成約価格…「実際に売れた金額」のこと「取引価格」ともいう。

相場価格・査定価格・売出価格・販売価格・成約価格

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

空き家にしている不動産の場合、「いつか」は売る可能性が高いとはいえども、その「いつか」は売主の事情によります。

不動産の価値についても気にはしているので、一度は不動産屋さんに査定してもらったことはあるはずですが、数年開いた場合にはもう一度不動産屋さんに査定し直してもらいましょう。市況だけでなく、その不動産の周辺環境によっても左右されるからです。

資産売却の大きな特徴は、売主のタイミングで売却できるということです。そのため、情報収集する時間もたっぷりあります。売却を成功させるために一番大事なことは正確に「情報収集する」ことです。売却するに、しっかりと不動産売却について知っておくことをお奨めします。

 

不動産売却(資産)

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。