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建築協定(けんちくきょうてい)とはなにかわかりやすくまとめた

建築協定(けんちくきょうてい)とはなにかわかりやすくまとめた

Q:建築協定(けんちくきょうてい)とはなんですか?

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A:住民が決めた街並みを守る取り決め

建築基準法は、最低限クリアしなければならない建物の基準を定めるもので、全国一律に適用されます。建築協定は、より良い街づくりを行うために、建築基準法より厳しい内容や建築基準法が制限しない内容など、個々の地域性に見合った内容を取り決める、住民の合意による協定です。

建築協定は住民の合意により成立し、協定成立時の土地所有者だけでなく、あとから土地を買った者にも効力が及びます(これを「承継効(しょうけいこう)」といいます)。

建築協定画像byいくらチャンネル

こちらは、大阪府豊中市東豊中の「東豊中町3丁目風致地区建築協定」という建築協定内にある住宅です。こちらの建築協定では、緑豊かで閑静(かんせい)な居住環境を保全することを目的としており、一戸建てでなければならないこと、地下を除き2階建でなければならない等の制限があります。

建築協定は建築基準法に定められています。

建築協定とは、住宅地としての環境や商店街として利便を高度に維持増進する等のため、市町村が条例で建築協定を締結できる旨を定めた区域内において、その区域内の土地の所有者および借地権を有する者が、自主的にその区域内のおける建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準を定めたものである。

建築基準法第69条

  • 敷地:土地の分割禁止、最低敷地面積の制限、地盤高の変更禁止、区画一戸建てなど
  • 位置:建築物の壁面から敷地の境界や道路の境界までの距離の制限など
  • 構造:木造に限る、耐火構造など
  • 用途:専用住宅に限る、共同住宅の禁止、兼用住宅の制限など
  • 形態:階数の制限、建ぺい率や容積率や高さの制限など
  • 意匠(いしょう):色彩の制限、屋根形状の制限、看板など広告物の制限など
  • 建築設備:屋上温水設備の禁止など

このように非常にきめ細かく制限することができるため、建築協定により良好な街並みが形成されます。

建築協定を定めるには、関係する区域内の住民全員の合意により「建築協定の区域」「建築物に関する基準」「協定の有効期間」および「協定違反があった場合の措置」を定めた建築協定書を作成し、その代表者によって特定行政庁に申請して認可を受けることが必要です。住民全員の合意とはいいますが、反対者がいた場合、その区画は協定区域から外れてしまうので、結果として、区域内の住民全員の合意となります。

提出された建築協定書は、市町村による公告・縦覧(じゅうらん)・意見の聴取の手続きを経て、特定行政庁によって認可・公告がなされ、効力が生じます。

建築協定の特徴として、運営委員会の存在があります。建築協定の及ぶ土地の範囲を協定区域といいますが、協定区内の住民によって構成される運営委員会は、協定地域内に起こる建築行為に対して審査を行うことができます。違反者が出た場合は、運営委員会が違反工事の停止や是正措置を請求します。それでも改善されない時は、裁判所に提訴するなどの措置がとられます。

建築協定の変更は、建築協定の締結と同様の手続きが必要で、土地所有者の全員の合意に基づく認可の申請と市区町村による諸手続き、特定行政庁による認可の公告が必要です。また、建築協定を廃止するには、土地所有者等の過半数の合意による申請で、こちらも特定行政庁の認可、公告が必要になります。

建築協定は、所有者が1人(分譲地の事業会社など)の場合でも定めることができ(これを「一人協定」といいます)、土地を区画割して分譲する前に最初から指定しておくことができます。建築協定に不参加の敷地についても、その後いつでも協定に加入できる建築協定区域隣接地というのがあります。建築協定区域隣接地の指定を受けているだけでは、建築協定の制限が及ぶことはありません。

ただ、建築協定は、あくまでも私法上の行為であり、公的な強制力を持ちません。このあたりが、条例で強制力を持つ地区計画と異なります。

地区計画・建築協定・紳士協定の違いについてわかりやすくまとめた

地区計画・建築協定・紳士協定の違いについてわかりやすくまとめた

2016.03.07
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吹田市桃山台の建築協定の例

実際に大阪府吹田市桃山台の建築協定の例から見てみましょう。

建築協定画像byいくらチャンネル

大阪府吹田市桃山台は、日本最初のニュータウンである「千里ニュータウン」の一角を占めています。千里ニュータウンは1区画約100坪前後のゆったりとした戸建が整然と並んでいます。北摂(ほくせつ)を代表する高級住宅街の1つであり、都心へのアクセスの良さや千里の豊かな緑が残っており人気が高いエリアです。

写真の左上の赤く囲まれた戸建は「桃山台3丁目建築協定」内にあります。

建築協定画像byいくらチャンネル

建築協定により①戸建専用住宅であること②敷地の分割を禁止すること③広告塔・看板を設けてはならないことが定められています。

建築協定画像byいくらチャンネル

吹田市の場合、確認申請の前に協定地・隣接地問わず運営委員会と協議し、結果を報告しなければなりません。

建築協定画像byいくらチャンネル

整然とした街並みは航空写真をみるとはっきりとわかります。

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建築協定の調査方法

建築協定の数は全国に約3,000ほどあります。調査する不動産が建築協定内に該当しているかどうかはGoogleYahoo!で「◯◯市 建築協定」と検索して調査します。マンションや商業地でも建築協定に入っている可能性があるため調べておいた方が良いでしょう。

インターネットで検索してもわからない場合には、役所窓口で「建築協定区域」に該当しているか確認しましょう。また、同じくインターネットでダウンロードできない場合は、「建築協定書」のコピーを入手し、制限内容を確認しましょう。

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この記事の監修者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。