「都市計画法に基づく制限」とはなにか

重要事項説明書の画像

不動産を売買する際、重要事項説明書の中に「都市計画法に基づく制限」という項目がある。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

都市計画法に基づく制限とは?

ここでは、対象不動産が都市計画法に定められたどの区域区分に位置するかを中心に説明し、加えて都市計画施設があるのか、市街地開発事業があるのかを説明する項目だ。

区域区分

都市計画法では、まず区域として、都市計画を定める対象となる都市計画区域それ以外である都市計画区域外に分けている。さらに都市計画区域は市街化区域・市街化調整区域・非線引区域に分けられる。

A.市街化区域

すでに市街地を形成している区域(既成市街地)と、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とで構成されている。

都市計画法(市街化区域)

B.市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域であり、人が住むためのまちづくりを行う予定のない区域だ。農業や緑を守ることに重点が置かれ、開発行為の許可を得た場合等を除き、原則として一般住宅を建築することができない市街化調整区域内の不動産を取り扱う場合は、必ず役所で建物の建築が可能かどうか、建築できる建物の種類・規模などについて確認する必要がある

都市計画法(市街化調整区域)

C.区域区分のされていない区域(非線引区域)

非線引区域は、区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分)が定められていない都市計画区域だ。平成13年の改正都市計画法により、全ての都市計画区域にマスタープランがつくられることとなった。マスタープランとは都道府県の都市計画区域内における「今後このような街にしていく」という街づくりの計画・開発方針で、市町村は都道府県で定められたマスタープランを元に、それぞれの市町村に即したマスタープランを決定する。この過程の中で都道府県が、都市計画区域内の市街化区域と市街化調整区域を定める「線引き」を行う。

こうして、都市計画区域線引きを行った市街化区域」と「市街化調整区域」、線引きが行われなかった空白の地域「非線引区域」のいずれかに分けられていることになる。

都市計画法(非線引区域)

D.準都市計画区域

都市計画区域外で、そのまま自由勝手に開発・建設が行われると、将来における都市としての整備・開発および保全に支障が生じる恐れがあると認められる区域を、都道府県が準都市計画区域として指定する。用途地域や風致地区等の土地利用の整序のために必要な都市計画を定めることができる区域だ。

都市計画施設

都市計画(都市での生活や都市機能の維持)に必要な道路・高速道路・公園及び下水道などの都市施設で、計画決定されたもの都市計画施設という。代表的なものは都市計画道路で、重要事項のこの項目では、都市計画道路の有無・進捗状況・名称・予定幅員を記入して説明しなければならない。特に、都市計画道路の予定区域内では、その進捗状況によって建築制限が変わるため、十分に調査して説明する必要がある

あなたの不動産は大丈夫?都市計画法と都市計画道路について

A.対象不動産の一部に都市計画道路がかかっている場合

都市計画道路(不動産にかかっている)

B.対象不動産には都市計画道路がかかっていないが、近くに都市計画道路がある場合

都市計画道路(不動産にかかっていない)

C.区分所有建物の一部に都市計画道路がかかっている場合

都市計画道路(マンションにかかっている)

このようなケースで、敷地の収用・買収に対する補償代金と残余の土地・建物の共有持分についても、区分所有者間での取り決めが決定している場合はその内容を記入する必要がある。

また、一定の面積以上の場合は「公拡法(公有地の拡大の推進に関する法律)」の適用がある。

公拡法とは?あなたの不動産が対象の場合は市に買取される?

また都市計画道路以外にも、都市計画施設は都市計画法第11条第1項で以下のものが定められている。

  1. 道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナル等の交通施設
  2. 公園、緑地、広場、墓地等の公共空地
  3. 水道、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場等の供給施設または処理施設
  4. 河川、運河等の水路
  5. 学校、図書館等の教育文化施設
  6. 病院、保育所等の医療施設または社会福祉施設
  7. 市場、と畜場または火葬場
  8. 一団地の住宅施設
  9. 一団地の官公庁施設
  10. 流通業務団地
  11. その他政令で定める施設(電気通信事業の用に供する施設または防風、防火、防水、防雪、防砂もしくは防潮の施設)

市街地開発事業

市街地開発事業とは都市計画法第12条第1項で定められた以下の事業だ。

  1. 土地区画整理事業
  2. 新住宅市街地開発事業
  3. 工業団地造成事業
  4. 市街地再開発事業
  5. 新都市基盤整備事業
  6. 住宅街区整備事業
  7. 防災街区整備事業

上記に該当する計画がある場合は「有」とし、内容を記入する。

※FRKで土地区画整理事業がある場合は、この項目に「有」と記入するが、右の空欄に「対象不動産は土地区画整理事業地内にあります。後記(3)1.参照」と記入する。後記(3)は「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」、1.は「土地区画整理法に基づく制限」の項目だ。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。