「共用部分に関する規約等の定め」とはなにか

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不動産を売買する際、重要事項説明書の中に「共用部分に関する規約等の定め」という項目がある。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

共用部分に関する規約等の定めとは?

共用部分

マンションでも各部屋(数個の専有部分)に通ずる廊下や階段など、それだけ単独に存在していたとしても全く意味のない部分(=構造上独立性を有しないまたは利用上の独立性を欠く建物の部分および建物の付属物)は、共用部分とされる。これを法定共用部分という。しかし、集会室や管理室など専有部分となり得る建物の部分および付属の建物についても規約によって共用部分とすることができる。これを規約共用部分という。

なお、規約共用部分や団地共用部分は、共用部分である旨の登記をすることができ、建物登記簿の表題部にその旨が記載される

法定共用部分
建物の部分 共用の玄関、ホール、廊下、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、アルコーブ、室外機置場 等
建物の付属物 エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱 等
規約共用部分
建物の部分 集会室、管理人室、管理用倉庫 等
付属の建物 屋外の車庫、管理棟 等

マンションの管理規約では通常、共用部分の範囲・共用部分に関する共有持分・共用部分の管理に関する事項・管理者の選任や職務権限に関する事項等が定められているので、この項目でその内容を説明する。

戸数割合により共用部分の持分をもつ場合(例:専有部分の戸数が30戸)

共用部分(戸数割合)

共用部分の共用持分の割合は、専有部分の床面積の割合により定められることが多いのだが、マンションによっては専有部分の戸数割合により定められることもあるので、管理規約をよく確認する必要がある。

全体の共用部分と棟別の共用部分とで共用持分が異なる場合

共用部分(持分が異なる場合)

一般的なマンションでは、どの共用部分についても同じ共用持分を持つことが普通だ。しかし、◯号棟などの団地型マンション等の場合においては、全体の共用部分と棟別の共用部分とで共用持分が、異なる割合にて定められていることがある。例えば、一団地内に数棟の建物があって、管理棟をそれら団地建物所有者が全員で共有している場合、管理棟の共有持分は10,000分の50、その他の共用部分の共用持分は10,000分の250というようなケースがある。このような場合は、共有持分を分けて記入しなければならない。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。