千曲市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

千曲市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、長野県千曲市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから千曲市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、千曲市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

千曲市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

千曲市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが千曲市の居住誘導区域です。

千曲市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、用途地域内をベースに設定されている

・ただし、急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域、工業専用地域工業地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「千曲市HP」または市役所の「都市計画課」で確認してください。【問い合わせ先:千曲市役所建設部都市計画課計画係(TEL:026-273-1111)】

千曲市は次の3つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

千曲市居住誘導区域

1 用途地域内であれば基本的に居住誘導区域

千曲市では、用途地域内を居住誘導区域のベースとしています。

千曲市用途地域内DID

人口密度を維持するために、特にその中でも用途地域内のDID(人口集中地区:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区のこと)をベースとして①屋代駅周辺、②稲荷山・八幡地区、③千曲駅周辺から戸倉駅周辺、④戸倉・上山田温泉地区に設定しています。

2 工業専用地域・工業地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

保安林についても、住宅の建築が見込まれないという理由で居住誘導区域に含めません。

3 大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

千曲市災害ハザード

一方、浸水想定区域については、市街地の大部分が該当しますが、災害発生時の被害は大きいものの、河川の整備は計画的に進められており、降雨や河川水位の観測体制も一定程度整い、事前の避難が可能なことから居住誘導区域に含まれています。

(「立地適正化計画について」参照)

 

千曲市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは千曲市HP「千曲市立地適正化計画届出の手引」をご参照ください。

 

千曲市の現状

千曲市の人口は、2000(平成12)年の64,523人をピークに減少局面に転じ、2010(平成22)年には約62,000となっています。内訳を見ると、65歳以上の老年人口は一貫して増加を続けており、反対に15歳未満の年少人口と15〜64歳の生産年齢人口は減少を続けています。2040(平成52)年には3割近く人口が減少し、約45,000人になると予測されるなど、今後急速な高齢化と中長期的な人口減少が予測されています。

千曲市将来人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

2005(平成17)年までは、人口集中地区(DID:人口密度が40人/ha以上となる地区)の人口と面積は増加傾向を続けていましたが、人口密度は1985(昭和60)年の40.2人/haから2010(平成22)年には34.0人/haにまで低下し、市街地の低密度化が進んでいます。

千曲市DID推移

市内のスーパーマーケットをみると11店舗存在しています。また、市域の北部は比較的多くの店舗が立地していますが、南部(特に、戸倉駅周辺)は北部に比べ店舗が少なくなっています。2010(平成22)年、2040(平成52)年における1店舗あたりの人口を比較すると5,643人/店から4,089人/店へと減少するため、商業環境が悪化することが想定されます。このように商業環境が悪化していくと想定されるなか、店舗が閉鎖・撤退となると、市民生活への影響は非常に大きなものとなるため、これらの商業機能の維持が重要となってきます。

(「立地適正化計画について」参照)

 

千曲市の立地適正化計画の方向性

千曲市は立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

①コンパクトな市街地の形成
②まとまりのある都市機能・都市施設の形成
③公共交通ネットワークによる利便性の確保
④千曲市の活力を高める新たな核づくり

立地適正化計画における拠点については、「千曲市都市計画マスタープラン」を基に設定した4つの拠点、「屋代駅周辺地区」、「稲荷山地区」、「戸倉駅周辺地区」、「戸倉・上山田温泉地区」に加え、上信越自動車道西側地区に位置する地域を「広域交流地区」として設定しています。

(「立地適正化計画について」参照)

 

千曲市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、屋代駅周辺地区、稲荷山地区、戸倉駅周辺地区、戸倉・上山田温泉地区に都市機能誘導区域を設定しています。

千曲市都市機能誘導区域

(「立地適正化計画について」参照)

千曲市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

千曲市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは千曲市HP「千曲市立地適正化計画届出の手引」をご参照ください。

なお、千曲市の立地適正化計画は2040年を目標計画期間とし、概ね5年ごとに評価や見直しを実施するとしています。

 

千曲市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。