岐阜市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

岐阜市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、岐阜県岐阜市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから岐阜市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、岐阜市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

岐阜市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

岐阜市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが岐阜市の居住誘導区域です。

岐阜市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域工業専用地域工業地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「岐阜市HP」または市役所の「都市計画課」で確認してください。【問い合わせ先:岐阜市役所都市建設部都市計画課(TEL:058-265-3906)】

岐阜市は次の4つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

岐阜市居住誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

岐阜市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。岐阜市は居住区域を5つに区分して独自に定めていますが、その内「まちなか居住促進区域」「居住促進区域」が該当します。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。

2 工業専用地域・工業地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

また、流通業務地区など地区計画の規制において住宅の建築が見込まれない区域も居住誘導区域に含めません。

3 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

岐阜市災害ハザード

一方、浸水想定区域については、伊⾃良川・境川沿いにおいて、特に危険性の⾼い区域が広がっており、災害発生時の被害は大きいものの、河川の整備は計画的に進められており、降雨や河川水位の観測体制も一定程度整い、事前の避難が可能なことから居住誘導区域に含まれています。

4 鉄道駅もしくは幹線バス路線沿線の徒歩圏であることが重要

岐阜市民が、駅周辺の日常生活サービス施設を利用するためには、居住地から公共交通ネットワークにより拠点に接続できることが重要です。居住誘導区域は鉄道駅(1km)及び幹線バス路線沿線(500m)の徒歩圏であることが望まれます。

(「岐阜市立地適正化計画を策定しました」参照)

 

岐阜市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは岐阜市HP「岐阜市立地適正化計画に係る届出制度について」をご参照ください。

 

岐阜市の現状

岐阜市の人口は2010(平成22)年で約41.3万人ですが、以前より減少傾向にあり、2025(平成37)年には約38.4万人まで減少すると予測されています。一方、65歳以上の高齢者の占める人口割合も増加し、今後高齢化と人口減少が課題となっています。

岐阜市将来人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

1970(昭和45)年から2010(平成22)年の40年間で⼈⼝集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)の⾯積は、約2倍に拡⼤しましたが、⼈⼝密度は約4割減少しており、居住地の外延(スプロール)化が進⾏し、低密度な市街地が拡⼤しています。

岐阜市DID

(「岐阜市立地適正化計画を策定しました」参照)

 

岐阜市の立地適正化計画の方向性

岐阜市は「豊かな⾃然と歴史に恵まれた環境の中で、快適でコンパクトな市街地が互いに連携し、健やかに住み続けられる活⼒あふれる県都〜賑わいある中⼼市街地と暮らしやすい⽣活圏が結びあった、歩いて出かけたくなる健幸都市〜」を掲げ、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

・都市全体からの視点として、豊かな環境の中、活⼒あふれるコンパクトな市街地が互いに連携した都市構造の構築を図ります。
・既存の都市基盤の有効活⽤を基本に、地域⽣活拠点等を中⼼とし、必要な機能が集積した⽣活圏が形成された集約型の市街地形成を図ります。
・市街地において、公共交通軸の沿線及びトランジットセンター・拠点バス停の近傍に都市機能の誘導を図り、公共交通の利便性が⾼い地域への集住を促進し、公共交通を都市の基軸としたコンパクトなまちづくりの実現を⽬指します。

(「岐阜市立地適正化計画を策定しました」参照)

 

岐阜市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、都市機能誘導区域を設定しています。

岐阜市都市機能誘導区域

以下の観点に基づき、具体的な誘導区域を定めています。

①総合計画、都市計画マスタープランで拠点と位置付けられているか
②公共交通(鉄道、バス)の幹線軸が通っているか
③都市機能誘導施設が⽴地できる⽤途地域指定がされているか
④地域⽣活圏の⾯積・⼈⼝に対して適正な⼤きさか
⑤都市機能誘導施設が現状で⽴地しているか
⑥その他の⽣活関連施設や公共施設が現状で⽴地しているか
⑦関連事業区域が⼊っているか

(「岐阜市立地適正化計画を策定しました」参照)

岐阜市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

岐阜市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは岐阜市HP「岐阜市立地適正化計画に係る届出制度について」をご参照ください。

なお、岐阜市の立地適正化計画は2035年を目標計画期間とし、概ね5年ごとに評価や見直しを実施するとしています。

 

岐阜市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。