鳩山町の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

鳩山町の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、埼玉県鳩山町の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから鳩山町で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、鳩山町で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

鳩山町で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

鳩山町の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが鳩山町の居住誘導区域です。

鳩山町の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに「今宿地区・鳩山ニュータウン地区」に設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「鳩山町HP」または町役場の「まちづくり推進課」で確認してください。【問い合わせ先:鳩山町まちづくり推進課都市計画担当(TEL:049-296-5893)】

鳩山町は次の3つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

鳩山町居住誘導区域(今宿地区) 鳩山町居住誘導区域(鳩山ニュータウン地区)

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

鳩山町では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしており、今宿地区・鳩山ニュータウン地区の2地区が居住誘導区域として設定されています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。

2 住宅の建築が見込まれない区域は居住誘導区域に含まれない

崖地や市街化区域縁辺部の緑地、公園、大規模な公共施設敷地、墓園など将来的に住宅の建築が見込まれない区域も居住誘導区域に含めません

3 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

町内西部、町内南東部の越辺川周辺を中心に24箇所が土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域に指定されており、急傾斜地崩壊の危険性が懸念されています。

鳩山町災害エリア

一方、今宿地区の一部における越辺川の浸水想定区域については、災害発生時の被害は大きいものの、河川の整備は計画的に進められており、降雨や河川水位の観測体制も一定程度整い、事前の避難が可能なことから居住誘導区域に含まれています。

(「鳩山町立地適正化計画の公表について」参照)

 

鳩山町の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは鳩山町HP「鳩山町立地適正化計画パンフレット(届出の手引き)」をご参照ください。

 

鳩山町の現状

鳩山町の人口は2016(平成28)年時点で14,306人となっており、1995(平成7)年の17,973人をピークに減少傾向となっています。2040(平成52)年には9,949人となり、ピーク時の約5割まで減少すると予測されています。また、15歳未満の年少人口、15〜64歳の生産年齢人口が減少する一方、65歳以上の高齢者人口は増加傾向にあり、高齢化率は年々上昇しています。2040(平成52)年には高齢化率が53.0%に達すると予測されており、今後急速な高齢化と人口減少が見込まれます。

鳩山町人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

鳩山町の人口集中地区(DID:人口密度が40人/ha以上となる地区)における人口密度は、町の総人口のピークと同様に、1995 (平成7)年から減少傾向です。2010(平成22)年時点でのDIDにおける人口密度は67.4人/haとなっており、現時点では一定の人口密度を保っている状況です。

鳩山町人口密度

ただし、市街化区域(家を建てても良いエリア)では特に人口減少が著しく、2010(平成 22)年からの30年間で約3割の人口減が予測されており、市街地での将来的な人口密度の低下が懸念されます。特に東部地域の市街化区域内(鳩山ニュータウン地区)では人口の約半数が65歳以上の高齢者となり、高齢化傾向が顕著になる見込みです。

商業施設、金融施設、医療施設については、特に人口の多い2つの市街化区域内(鳩山ニュータウン地区・今宿地区)に立地しています。高齢者福祉施設は、町内全域に立地していますが、特に高齢者の増加が見込まれる鳩山ニュータウン地区内には立地していません。保育所、幼稚園といった預かり保育を行う施設は、市街化調整区域にのみ立地しています。窓口機能をもつ行政サービス施設は、市街化調整区域内に町役場、鳩山ニュータウン地区に東出張所が立地しています。今宿地区の一部は、町役場の徒歩圏に含まれています。バス等の公共交通機関の割合は減少傾向にあり、代わりに自家用車の割合が高くなっています。

(「鳩山町立地適正化計画の公表について」参照)

 

鳩山町の立地適正化計画の方向性

鳩山町は「誰もが安心して、いつまでも住み続けられるまち」を掲げ、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

・安定した福祉サービスの供給

医療施設、高齢者福祉施設については、将来人口を加味した適切な施設数を念頭に、積極的に立地誘導を図ります。

利用者数の減少が見込まれる子育てサービス提供施設については、町内で必要最低限の施設立地を維持するとともに、より多様な子育てニーズに対応できる施設立地誘導に配慮します。

・現在のサービス水準を維持するための人口密度の維持

現在、商業施設、医療施設等の日常生活に必要なサービス施設が比較的充実しており、将来的にも一定の人口密度が見込まれるエリアに居住を促進し、現在の施設立地状況や公共交通サービスの維持を図ります。

・良好な居住環境の形成と既存ストックの活用

空き家や空き地、既存の都市基盤を積極的に活用し、良好な居住環境の維持と、日常生活に必要なサービス施設の誘導を図ります。

・歩いて暮らせる日常生活圏の形成

特に人口の多い2地区については、一般的な高齢者徒歩圏500m圏内で日常生活に必要なサービス施設の集約を目指した「まちの核(にぎわいの核・暮らしの核)」を設定し、歩いて暮らせるコンパクトなまちづくりを目指します。

地区内の歩道整備や公共施設のバリアフリー化を進め、安全に移動できる空間の確保を目指します。

拠点外のエリアについては、公共交通ネットワークを形成し、拠点への公共交通利便性の向上を目指します。

・安全性の確保

土砂災害警戒区域等を考慮したエリアに居住を促進します。

(「鳩山町立地適正化計画の公表について」参照)

 

鳩山町の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、今宿地区・鳩山ニュータウン地区に都市機能誘導区域を設定しています。

鳩山町都市機能誘導区域

現在の土地利用状況から、今宿地区・鳩山ニュータウン地区に性格の異なる種類の “まちの核”を位置付け、各核から高齢者徒歩圏半径500mの範囲内に都市機能誘導区域を設定します。

鳩山町まちの核

(「鳩山町立地適正化計画の公表について」参照)

鳩山町の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

鳩山町の誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは鳩山町HP「鳩山町立地適正化計画パンフレット(届出の手引き)」をご参照ください。

 

鳩山町の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。