上越市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

上越市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、新潟県上越市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから上越市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、上越市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

上越市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

上越市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

法令により、立地適正計画の対象範囲(居住誘導区域・都市機能誘導区域)は都市計画区域全体としています。上越市に存在する3つの都市計画区域(上越都市計画区域・柿崎都市計画区域・妙高都市計画区域)のうち、市街化区域と市街化調整区域の2つの区域に線引きしている上越都市計画区域を対象としています。

上越市都市計画区域

こちらが上越市の居住誘導区域です。

上越市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、土砂災害特別警戒区域浸水想定区域工業専用地域工業地域臨港地区については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「上越市HP」または市役所の「都市整備課」で確認してください。【問い合わせ先:上越市役所都市整備部都市整備課計画係(TEL:025-526-5111)】

上越市は次の5つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

上越市居住誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

上越市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。

2 工業専用地域・工業地域・臨港地区は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

また、臨港地区についても住宅の建築が見込まれないため、居住誘導区域に含めません。

上越市工業系用途地域

3 居住制限地域・未利用地・大規模施設用地は居住誘導区域に含まれない

特別用途地区地区計画のうち条例により住宅の建築が制限されている区域、過去に住宅地化を進めたものの居住の集積が実現せず、空地等が散在している区域(将来宅地化の見込みのない2ha以上の未利用地)、工場、倉庫、防衛施設用地、処理場などの2ha以上のまとまりのある日常生活サービスに寄与しない大規模施設用地についても居住誘導区域に含まれません。

4 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域、津波災害特別警戒区域、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域地すべり防止区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

なお、上越市の市街化区域内に該当するのは、土砂災害特別警戒区域です。

上越市災害ハザード

また、浸水想定区域(家屋倒壊等氾濫想定区域)についても、居住誘導区域に含まれません。

上越市浸水想定区域

5 鉄道駅もしくはバス停の徒歩圏であることが重要

上越市民が、駅周辺の日常生活サービス施設を利用するためには、居住地から公共交通ネットワークにより拠点に接続できることが重要です。居住誘導区域は鉄道駅(800m)及びバス停(300m)の徒歩圏であることが望まれます。

(「上越市立地適正化計画」参照)

 

上越市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは上越市HP「上越市立地適正化計画」をご参照ください。

 

上越市の現状

上越市の人口は、1985(昭和60)年をピークに徐々に減少しており、2010(平成22)年の人口は203,899人となっています。20年後の2030(平成42)年の人口には約17万人まで減少すると推計されています。また、高齢化率は、2010(平成22)年の26.5%から2030(平成42)年には34.9%まで上昇することが予測されています。

上越市人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

直江津駅及び高田駅周辺は、1960(昭和35)年からDID地区(人口集中地区:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)が形成されており、その後その周辺へとDID地区が拡大しています。春日山駅周辺では2000(平成12)年から DID地区が形成されており、2005(平成17)年以降は、春日山駅周辺、高田駅周辺の市街化区域の縁辺部で土地区画整理事業地区や小規模な住宅系宅地開発が行われた地区などでDID地区の拡大がみられます。人口減少とともに人口の低密度化が進行しています。

上越市DID

上越市では、特に高田駅周辺、直江津駅周辺の旧来からの中心市街地において人口が減少すると予測されています。これを放置すると生活サービス施設の撤退等が進行して利便性が低下し、さらに人口減少を招く「負のスパイラル」が懸念されます。これを防ぐため、今後は居住を積極的に誘導するべき区域を定め、その区域内に人々の居住を誘導していくことが必要です。

また、自ら自動車を運転することが困難となった高齢者でも元気に出歩くことができ、また、介護が必要になった高齢者でも地域でサポートを受けながら安心して暮らしていけることができるよう、生活に必要なサービスが身近にあるまちにしていくことが必要です。

(「上越市立地適正化計画」参照)

 

上越市の立地適正化計画の方向性

これまで上越市では、人口増加や産業の多様化、交通需要の増加など右肩あがりの社会経済情勢を踏まえた「量的拡大」を基本としたまちづくりに取り組んできました。しかし、上越市都市計画マスタープランで示した大きな方向性では、今後予想される人口減少・少子高齢化や地球環境問題、 ライフスタイルの多様化の中で、まちづくりの転換期であるとし、今後のまちづくりは、「量的拡大」から「質的向上」に転換し、 持続可能なまちを目指すこととし、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

①活力のあふれるまちづくりの推進
②拠点とネットワークを強化するまちづくりの推進
③豊かな田園・自然と共生するまちづくりの推進
④災害に強いまちづくりの推進

(「上越市立地適正化計画」参照)

 

上越市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、直江津・春日山駅周辺・高田・大潟区総合事務所周辺・上越妙高駅周辺・上越インターチェンジ周辺に都市機能誘導区域を設定しています。

上越市都市機能誘導区域

【直江津地区(都市拠点)】

・既存の都市機能に加え、商業、交流機能などの立地を促進(空き店舗活用促進含む)
・歴史を感じさせるまちなみや日本海を一望できる個性的な資源を活用
・新水族博物館の建設など市内外からの交流促進に寄与する機能を充実

【春日山駅周辺地区(都市拠点)】

・公共施設が集積している特徴を踏まえ、行政、文化、スポーツなどの都市機能を集積

【高田地区(都市拠点)】

・既に集積している都市機能やまちの歴史的価値をさらに高める都市機能を集積
・歴史的まちなみの保存、活用
・地域資源を活用したまちなかの回遊性の向上や、空き店舗等の既存ストックの活用などによる賑わいの向上

【大潟区総合事務所周辺地区(地域拠点)】

・日常生活に欠かせない機能や、周辺の拠点を支える機能の維持・集積
・鵜の浜温泉を活用した交流とにぎわいの創出

【上越妙高駅周辺地区(ゲートウェイ)】

・観光やビジネスを目的とした来訪者をもてなすにふさわしい環境整備や都市基盤の充実
・市内外の円滑な移動を実現する交通結節点としての利便性や広域的な拠点性を高める機能を集積

【上越インターチェンジ周辺地区(ゲートウェイ)】

・高速道路と国道が接続し、大規模な商業施設等が集積している特徴を踏まえ、広域交通ネットワークをいかした機能を充実

(「上越市立地適正化計画」参照)

上越市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

上越市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは上越市HP「上越市立地適正化計画」をご参照ください。

 

上越市限定の誘導重点区域とは?

誘導重点区域とは、都市機能誘導区域内の都市機能誘導施設とあわせて、上越市独自の施策により、居住の誘導を促すことで効果的に人口密度の維持・向上を図ることを目的とした区域です。

対象区域は高田、直江津の中心部で特に人口減少が著しい一団の範囲に存する町内会区域に設定されています。

◆高田地区(25町内会)…南本町3丁目 大手町 本町1丁目 本町2丁目 本町3丁目 本町4丁目 本町5丁目 本町6丁目 本町7丁目 北本町1丁目 仲町1丁目 仲町2丁目 仲町3丁目 仲町4丁目 仲町5丁目 仲町6丁目 大町1丁目 大町2丁目 大町3丁目 大町4丁目 大町5丁目 西城町3丁目 西城町4丁目 東本町1丁目 東本町2丁目

◆直江津地区(10町内会)…西本町1丁目 西本町2丁目 西本町3丁目 西本町4丁目 中央1丁目 中央2丁目 中央3丁目 中央4丁目 中央5丁目 住吉町

上越市誘導重点区域

(「上越市立地適正化計画」参照)

なお、上越市の立地適正化計画は2034年を目標計画期間とし、概ね5年ごとに評価や見直しを実施するとしています。

上越市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。