小牧市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

小牧市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、愛知県小牧市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから小牧市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、小牧市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

小牧市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

小牧市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが小牧市の居住誘導区域です。

小牧市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、土砂災害特別警戒区域工業専用地域工業地域、については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「小牧市HP」または市役所の「都市政策課」で確認してください。【問い合わせ先:小牧市役所都市政策課計画係(TEL:0568-76-1155)】

小牧市は次の4つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

小牧市居住誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

小牧市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。また、小牧山に指定されている保安林の区域も住宅の建築が見込まれない区域のため、居住誘導区域に含まれません。

小牧市市街化区域

なお、市街化区域は2,849haと小牧市の約45%、市街化調整区域は約55%となっています。

2 工業専用地域・工業地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

また、小木地区計画区域など地区計画の規制において住宅の建築が見込まれない区域も居住誘導区域に含めません。

小牧市居住誘導区域に含まれない区域

3 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、土砂災害特別警戒区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

小牧市災害ハザード

一方、急傾斜地崩壊危険区域土砂災害警戒区域については小牧市地域防災計画に基づく警戒避難体制の整備として、「避難勧告等の判断・伝達マニュアル」の整備や土砂災害の情報伝達から避難、避難誘導等の一連の流れについての避難訓練を適宜実施など土砂災害の防止に向けた対策が行われています。また、「小牧市防災ガイドブック」の配布により土砂災害に関して適切な情報提供の周知が図られているなどの理由から、居住誘導区域に含まれるとしています。

また、浸水想定区域については、災害発生時の被害は大きいものの、河川の整備は計画的に進められており、降雨や河川水位の観測体制も一定程度整い、事前の避難が可能なことから居住誘導区域に含まれています。

4 鉄道駅もしくはバス停の徒歩圏であることが重要

小牧市民が、駅周辺の日常生活サービス施設を利用するためには、居住地から公共交通ネットワークにより拠点に接続できることが重要です。居住誘導区域は鉄道駅(800m)及びバス停(300m)の徒歩圏であることが望まれます。

(「立地適正化計画」参照)

 

小牧市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは小牧市HP「小牧市立地適正化計画に基づく届出について」をご参照ください。

 

小牧市の現状

小牧市は、高度経済成長期以降の積極的な工場誘致と中部の空の玄関名古屋空港、さらには名神高速道路・東名高速道路・中央自動車道の三大ハイウェイの結節点という立地条件にも恵まれ、陸上交通要衝都市の性格を有する内陸工業都市として発展し、市街地が急速に拡大しました。

こうした人口増加局面の中においても、小牧市の中心部を南北に縦断する名古屋鉄道小牧線沿線における土地区画整理事業等の基盤整備により、長年に亘り計画的なまちづくりを進めてきた結果、中心部は住宅系の市街地、郊外部は工業系の市街地といったおおむねコンパクトな市街地が形成されており、また、近年における公共交通ネットワークの再編により、どの場所にも比較的容易に移動できる暮らしやすいまちとなっています。

小牧市は、高度成長期の昭和30〜40年代にかけて大幅な人口増加を経験した後、2010(平成22)年でも147,132人と、未だほぼ一貫して増加を続けています。一方、15歳未満の年少人口は1980(昭和55)年以降減少傾向にあり、15〜64歳の生産年齢人口は2000(平成12)年をピークに減少が続いています。一方、65歳以上の高齢者人口は増加傾向にあり、高齢化率は2010(平成22)年時点で18.8%となっています。 ただ、人口はピークを迎えているとみられ、2040(平成52)年には135,418人まで減少し、高齢化率も約33%まで上昇するなど、今後は人口減少・少子高齢化の進行が予測されています。

小牧市将来人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

小牧市の人口集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)は、2010(平成22)年時点で市域の約35%となっており、50年前と比較すると、約22倍に拡大しています。また、DID区域内人口密度は、1980(昭和55)年以降上昇傾向にありましたが、2010(平成22)年は、わずかに減少しました。

小牧市DID

市街化区域内では、医療・商業、公共施設等の生活利便施設の利用しさすさの目安となる人口カバー率(一般的な徒歩圏としている半径800m・徒歩10分の範囲)はいずれも30万人都市の平均値を上回り、都市機能はおおむね充足しています。

(「立地適正化計画」参照)

 

小牧市の立地適正化計画の方向性

小牧市は立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

誰もが暮らしやすい生活環境の実現に向け、地域コミュニティの維持・活性化などを図るため、「就労世代(生産年齢人口)なかでも、若年世代(子育て世代、単身者)」の定住促進を進めます。

小牧市では、今後、本格的な人口減少局面に入ることが見込まれていますが、多くの市街地では、当面は一定の人口密度が維持される見込みとなっています。一方、高齢者の増加により、高齢化が著しく進む地域もみられるほか、20歳代、30歳代の女性が結婚・出産のタイミングで転出していくなど、生産年齢人口の減少もみられ、少子高齢化のさらなる進行が懸念されています。こうした少子高齢化の進行は、地域の活力低下が懸念され、高齢者にとって暮らしやすい環境を維持・提供することや地域コミュニティを維持することが課題となっています。

そこで、これらの課題への対応として、立地適正化計画では、高齢者が暮らしやすい環境の維持・提供や便利な暮らしができる地区への居住選択できる取組みを進めるとともに、小牧市の誇る「子育て支援が充実している」姿をより一層高め、生産年齢人口にあたる就労世代、なかでも子育て世代や単身者を中心とした若年世代を対象に定住を促進することにより、誰もが暮らしやすい生活環境の実現を図ることとします。

(「立地適正化計画」参照)

 

小牧市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、都市機能誘導区域を設定しています。

小牧市都市機能誘導区域

(「立地適正化計画」参照)

小牧市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

小牧市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは小牧市HP「小牧市立地適正化計画に基づく届出について」をご参照ください。

なお、小牧市の立地適正化計画は、概ね5年ごとに評価や見直しを実施するとしています。

 

小牧市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?