箕面市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

箕面市立地適正化計画

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、大阪府箕面市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

箕面市住居表示

これから箕面市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、箕面市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

箕面市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

箕面市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが箕面市の居住誘導区域です。

箕面市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市外化区域内であっても、箕面市温泉町、大規模な生産緑地山なみ景観保全地区、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「箕面市HP」または市役所の「まちづくり政策室」で確認してください。【問い合わせ先:箕面市みどりまちづくり部まちづくり政策室(TEL:072-724-6810)】

箕面市は次の5つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

箕面市居住誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

箕面市では、市街化区域(家を建てても良い地域)がコンパクトで、DID(人口集中地区:人口密度が4,000/k㎡以上となる地区のこと)が市街化区域とおおむね一致していること、またニュータウンなど住宅市街地を拡大する計画がないことから、現状の市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。

箕面市市街化区域

そのため、市街化調整区域は居住誘導区域に含まれません。

2 住宅の建築が規制されている地区計画区域は居住誘導区域に含まれない

地区計画等により住宅の建築が規制されているエリア」は、居住誘導区域に含まれるか「慎重に判断を行うことが望ましい区域」とされており、箕面市では、船場東、彩都、箕面森町が該当します。

なお、彩都の施設導入地区のうち住宅の建築が認められていないエリア箕面森町の広域誘致施設地区(企業用地ゾーン)については、居住誘導区域から外されています。

船場東エリア

船場東エリアは、全域が大阪船場繊維卸売団地として「特別業務地区」に指定されており、条例により住宅の建築が制限されています。ただし、事務所や店舗の用途を含む建築物で、低層階がそれら事業用途であれば、その中・上層階を住宅用途とすることを認められております。実際、船場東エリアにマンションがありますが、1階部分は店舗や事務所となっております。このため、船場東エリアは居住誘導区域に含まれます。

彩都の施設導入地区

彩都は「北部大阪都市計画彩都粟生地区地区計画」によって、施設導入地区のうち図でAと記したエリアについて、「研究関連施設の立地を図る」と定められ、住宅の建築が制限されています。

このエリアの土地は、製薬会社などが所有しており、自社活用が予定されているもので、新エネルギーとライフサイエンス分野関連事業が展開されていく見込みであり、今後も住宅が建築される予定はありません。そのため居住誘導区域から外されています。

なお、図でBと記したエリアは、施設導入地区ではあるものの、住宅の建築は制限されておらず、人が居住する可能性に加え、店舗など生活利便施設が建つ可能性が高いことから、居住誘導区域に含まれています。

箕面森町の第3区域

箕面森町においては、「北部大阪都市計画水と緑の健康都市地区地区計画」によって、第3区域の広域誘致施設地区(企業用地ゾーン、図C)について、住宅の建築が制限されています。

このエリアはすでに企業用地の分譲が始まっており、今後も住宅が建築される予定はありませんので、居住誘導区域から外されています。

3 大規模な生産緑地や山なみ景観保全地区は居住誘導区域に含まれない

箕面市で2年に1度実施している「市民満足度アンケート」では、「あなたが思う箕面市の魅力とはなんですか」という設問を設定しており、2013(平成25)年の調査結果では、上位3項目が「自然環境」「住環境」「もみじの名所」と身近なな緑に関わるもの占め、特に「自然環境が良い」と答えた人がほぼ半数に上る結果となっています。

このように「身近な緑」は、箕面市の住宅都市としての大きな魅力、住民の誇りとなっているため、保全する政策が採られています。

なお、以下のエリアは居住誘導区域に含まれません。

・5ha以上連担して存在している農地
・山なみ景観保全地区
・山麓部と連続して山なみ景観を形成している緑地
・箕面森町のオオタカ保全地
・箕面森町における里山住宅地区の里山と外周を取り巻く緑地
・彩都の緑地軸沿いと外周の緑地部分
・市街化区域内の滝道沿道

大規模な生産緑地

箕面市の生産緑地は、面積の小規模なものが多く、一定の面積がある「区域」として判別できるのは、国道423号(新御堂筋)の西側、坊島エリアにある農地(図D)のみです。

そのため、居住誘導区域に含まれないこととする農地を、「農地のうち、概ね5ha以上が連担して存在するエリア」と定義し、具体的には図Dの農地を対象としています。

山なみ景観保全地区

山麓の緑を保全するため、市街化区域内の「山なみ景観保全地区」(図E)と「山麓部と連続して山なみ景観を形成している緑地」(図F)は、居住誘導区域から外されています。

緑地についても、箕面森町において、地区計画で自然環境を保全する区域として指定されている「自然環境保全地区(オオタカ保全地、図G)」と「里山住宅地区の里山(図H)」エリア全体の外周を取り巻く緑地、彩都においては緑地軸沿いと外周の緑地部分(図I)については居住誘導区域から外されています。

箕面大滝までの滝道

阪急電鉄箕面駅から、観光名所である箕面大滝まで続く遊歩道「滝道」は、大阪府営箕面公園の園路であり、大部分が市街化調整区域に含まれていますが、駅から400m程度が市街化区域内にあり、このエリアの滝道沿道には、レトロな土産物店や古い建造物をリノベーションした飲食店などが軒を並べ、年間170万人の観光客を迎えるエントランスエリアになっています。

このエリアは、貴重な観光資源であると同時に、明治の森国定公園と一体的な緑のエリアでもありますので、市街化区域内の滝道沿道のうち、滝道に敷地を接するエリアについては、居住誘導区域に含まれないこととされています。

4 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域地すべり防止区域津波災害特別警戒区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。なお、箕面市に津波災害特別警戒区域は存在しません。

左上図で、赤色で表示されているのは土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)であり、居住誘導区域から外されています。また、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)も同様に外されます。

一方、浸水想定区域については、災害発生時の被害は大きいものの、河川の整備は計画的に進められており、降雨や河川水位の観測体制も一定程度整い、事前の避難が可能なことから居住誘導区域に含まれています。

5 20年後の人口密度が低いと予想されるエリア

人口密度と地域特性の視点から、温泉町は全域で居住誘導区域に含まれません

温泉町の大部分が緑地エリアで、箕面観光ホテルの敷地が主となっていることもあり、箕面大滝を核にした観光資源の一部として保全されることが望ましいからです。

また、西南部に大規模な集合住宅がありますが、土砂災害ハザードエリアに含まれているため居住誘導区域に含みませんので、温泉町は全域が居住誘導区域から外されています。

箕面市の居住誘導区域のまとめ

市街化区域のうち居住誘導区域に含まないエリアの面積は305haで、市街化区域面積1985haのうち約15%となります。

箕面市居住誘導区域に含まないエリア

また、現在の人口で換算すると、居住誘導区域内に住んでいる人が、122,502人、居住誘導区域に含まない市街化区域に住んでいる人が12,558人となります。

(箕面市立地適正化計画「10 居住誘導区域」参照)

 

箕面市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは箕面市HP「届出の手続き」をご参照ください。
【問い合わせ先:箕面市みどりまちづくり部審査指導課(TEL:072-724-6743)】

 

箕面市の立地適正化計画の方向性

箕面市は立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として「子育て・健康・住環境」を掲げています。

・子育てと健康長寿を支える

→都市機能誘導区域と誘導施設の設定

全国的には人口減少傾向ですが、箕面市では、新市街地・既成市街地ともに若い世代が流入し、人口増加傾向が続いています。

・身近な緑を守り高質な住環境をまちの魅力に

→居住誘導区域の設定

大都市近郊のベッドタウンは利便性重視になりがちですが、箕面市では、市域の大部分を占める緑地やまちなかに残る農地が住宅都市の魅力を高める重要な要素になっています。

・豊かな緑と抜群の利便性を両立

→公共交通ネットワークの確立

多くの地方都市で、既存の公共交通の維持が重要な課題ですが、箕面市では、鉄道(北大阪急行線)の延伸とそれに伴うバス路線の再編など、公共交通ネットワークの抜本的改善が予定されています。

箕面市立地適正化計画参照)

 

箕面市の現状

過去20年間の箕面市の人口は、1995(平成7年)の約12万5千人からいったん減少したものの、2001(平成13)年を底に上昇に転じ2005(平成17)年までは増加局面となりましたが、その後しばらくは横ばいでした。そして2009(平成21)年から一点して増加に転じ、その後の約6年間で約6%、毎年1%程度の伸びを続けています。

箕面市人口推移

大阪府の大半の自治体が人口減少に転じる中、箕面市の人口増加は目覚ましいものがあり、際立っている状況です。人口推計をみても、箕面市の人口は10年後にピークを迎え、その後徐々に減少し始めますが、立地適正化計画の目標である20年後の2035年は、現在よりも人口が多い状況です。

箕面市将来人口推計

とはいえ、人口減少を避けることは難しいと考えられるため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、箕面市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

箕面市の市街化区域(家を建てても良い地域)は、人口集中地区(DID:人口密度が4,000/k㎡以上となる地区)とおおむね同範囲です。

箕面市人口密度

人口密度が低いエリアは、緑地や特別業務地区であり、20年後にはほぼ全域で高密度となる見込みです。

箕面市立地適正化計画参照)

 

箕面市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、都市機能誘導区域を設定しています。誰もが公共交通で都市機能にアクセスできるよう、都市機能誘導区域は、駅やバスターミナルなどの拠点から徒歩圏に設定する必要がありますが、乗降客数などを考慮して拠点ごとの圏域を設定しています。

箕面市都市機能誘導区域

設定した圏域を基本に、拠点ごとの状況に応じて都市機能誘導区域を設定した上で、駅・バス停勢圏にあることが望ましい都市機能について、各地域の特性に応じて設定されています。

箕面市立地適正化計画参照)

箕面市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

子育て支援施設

・保育所
・設定こども園
・児童厚生施設
・放課後児童健全育成事務所
・地域子育て支援拠点事務所
・幼稚園
・母子健康センター

教育文化施設

・学校
・図書館
・集会機能を備える施設

介護予防・健康増進施設

・特定民間施設
・集会場機能を備える施設
・スポーツ施設

通所型障害福祉施設

・身体障害者福祉センター
・生活介護サービス事務所
・就労移行支援サービス事務所
・就労継続支援A型・B型事務所
・地域活動支援センター
・障害児通所支援事務所

医療施設

・特定機能病院
・地域医療支援病院
・病院・診療所(内科・外科・小児科)
・調剤薬局

その他

・複合機能を有する商業施設
・箕面産の農産物等を販売する施設
・食料・日用品を販売する店舗

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは箕面市HP「届出の手続き」をご参照ください。
【問い合わせ先:箕面市みどりまちづくり部審査指導課(TEL:072-724-6743)】

 

箕面市立地適正化計画

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坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。