流山市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

流山市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、千葉県流山市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから流山市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、流山市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

流山市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

流山市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが流山市の居住誘導区域です。

流山市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、災害危険区域津波災害特別警戒区域急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域工業地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「流山市HP」または市役所の「都市計画課」で確認してください。【問い合わせ先:流山市都市計画部都市計画課都市計画係(TEL:04-7150-6087)】

流山市は次の3つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

流山市居住誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

流山市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。

2 工業地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。駒木地区・大畔地区の工業地域が該当します。

流山市工業地域

また、住宅の建築が見込まれない都市施設である、流山市汚泥再生処理センター(森のまちエコセンター)も居住誘導区域に含まれません。

3 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域、津波災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域地すべり防止区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

土砂災害特別警戒区域が思井に2箇所、また、急傾斜地崩壊危険区域が鰭ケ崎に1箇所存在しますので、これらの区域は居住誘導区域から除きます。

(「流山市立地適正化計画」参照)

 

流山市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは流山市HP「流山市立地適正化計画に基づく届出の手引き」をご参照ください。

 

流山市の現状

流山市は、都心から25km圏内に位置し、JR常磐線、東武野田線、流鉄流山線、JR武蔵野線の4路線の各駅を中心に市街地が形成されてきました。平成17年につくばエクスプレスが開業したことで、新駅周辺で土地区画整理事業によるまちづくりが進められ、人口の増加が続いている状況です。

流山の概要

流山市の人口は、2015(平成27)年で173,556人とここ10年間でも増加傾向にあります。この人口増加は、2005(平成17)年のつくばエクスプレス開業に伴い市内に新駅が設置され、土地区画整理事業が進められていることが主な要因と考えられます。しかし、2015(平成27)年の人口をピークに減少すると予測されています(流山市の推計では平成37年が人口のピークと予想しています)。

また、年齢階級別人口をみても、全ての年齢階級で増加していますが、65歳以上の人口の増加率が一番おおきく、流山市でも高齢化の傾向がみられます。

流山市人口推計

そのため今後は、社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は厳しくなることが予想されています。

流山市の市街化区域(家を建てても良い地域)は、人口集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)とおおむね同範囲です。DID人口密度も約9,500人/k㎡と高い値となっています。また、今後もつくばエクスプレス沿線の開発が進み、DIDの人口および人口密度ともに更に増加することが考えられます。

流山市人口密度

三大都市圏と比較して、日常生活を支える都市機能施設(医療、福祉、商業、公共交通、子育て施設)の、徒歩圏カバー率は概ね高くなっており、都市機能施設の徒歩圏に、ある程度人口が集積しています。ただし、利用者が減少し、日常サービス施設が衰退しないようにする必要があります。このため、施設の維持・確保が必要となっています。

(「流山市立地適正化計画」参照)

 

流山市の立地適正化計画の方向性

流山市は「都心から一番近い森のまち」を掲げ、目標の実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

・居住に関する方針

本市は、「母になるなら、流山市。」「父になるなら、流山市。」のマーケティング戦略を進め、DEWKS世代が居住地として流山市を選択したくなるまちづくりを行った結果、平成42年において、現在より約1万2千人の人口増加が見込まれています。また、DEWKS世代が居住することにより、全国的な少子高齢化傾向とは異なり、現在の年齢構成の割合が概ね維持されることも見込まれており、様々な世代の活動により、都市の活力が向上・維持されることが想定されます。ただし、徐々に進行が想定される少子高齢化を見据え、良質なまちづくり、住み続ける価値の高いまちづくりにより持続的な生活サービス(施設)・健全な都市経営の維持を図ります。

・拠点形成、都市機能に関する方針

本市では、日常的に必要となる生活サービス施設(医療、福祉、商業、子育て)は、概ね歩いて行ける範囲に立地しています。そのため、良質なまちづくり、住み続ける価値の高いまちづくりにより、これら日常的に必要となる生活サービスは今後も維持されるものと考えています。加えて、本市は、住みたい・住み続けたくなるような、選ばれるまちとしての発展を目指して、人々の生活・交流を豊かにする拠点を形成し、それに寄与するような施設を確保・維持することで、流山の更なる活力向上を図ります。

・公共交通に関する方針

本市には鉄道が4路線9駅あり、その鉄道駅や隣接する柏市・松戸市の鉄道駅、本市の主要な施設へ民間路線バスや市が運営する流山ぐりーんバスが運行されています。運行ルートについては、市民が居住している地域が概ね網羅されており、公共交通を利用しやすい環境であると考えています。本市は、今後も人口増加が見込まれていると同時に、高齢者の人口も増加します。そのため、公共交通の維持・拡充を図り、高齢者や交通弱者の生活サービスの利用環境の向上を図ります。

(「流山市立地適正化計画」参照)

 

流山市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、流山おおたかの森駅周辺地区、南流山駅周辺地区、流山セントラルパーク駅周辺地区、運河駅周辺地区、江戸川台駅周辺地区、初石駅周辺地区、流鉄沿線地区、豊四季駅周辺地区、南柏駅周辺地区に都市機能誘導区域を設定しています。

流山市都市機能誘導区域

鉄道駅から概ね半径800m圏(徒歩約10分)の区域を基本とします。

(「流山市立地適正化計画」参照)

流山市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

流山市誘導施設 流山市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは流山市HP「流山市立地適正化計画に基づく届出の手引き」をご参照ください。

 

流山市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。