小千谷市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

小千谷市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、新潟県小千谷の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから小千谷市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、小千谷市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

小千谷市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

小千谷市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

法令により、立地適正計画の対象範囲(居住誘導区域・都市機能誘導区域)は都市計画区域全体としています。

小千谷市都市計画区域

こちらが小千谷市の居住誘導区域です。

小千谷市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、西小千谷市街地・東小千谷市街地・片貝市街地に設定されている

・ただし、第一工業団地と千谷工業団地(工業地域)については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「小千谷市HP」または市役所の「建設課」で確認してください。【問い合わせ先:小千谷市役所建設課都市整備室都市整備係(TEL:0258-83-3514)】

小千谷市は次の2つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

小千谷市居住誘導区域 小千谷市居住誘導区域2

1 西小千谷市街地・東小千谷市街地・片貝市街地に居住誘導区域

小千谷市では、西小千谷市街地・東小千谷市街地・片貝市街地が居住誘導区域に指定されています。

2 第一工業団地と千谷工業団地は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、第一工業団地と千谷工業団地が指定されている工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

小千谷市居住誘導区域外 小千谷市居住誘導区域外

番外:市街化区域で大規模災害リスクのある場所について

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域地すべり防止区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から一般的には除外されます。

小千谷市の土砂災害特別警戒区域(土石流、急傾斜地)、土砂災害警戒区域(土石流、地すべり、急傾斜地)の指定状況をみると、河岸段丘の傾斜地などの急傾斜地付近が指定されていますが、人口が集積する市街地にも分布しており、それらエリアを除外することは現実的でないため、がけ崩れ対策などのハード対策、または斜面監視体制や警戒避難体制の構築などのソフト対策を講じることを前提に、居住誘導区域から除外しないことを基本としています

小千谷市土砂災害リスク

信濃川及び県管理河川(茶郷川、湯殿川、表沢川、須川、焼田川)の浸水想定区域の指定状況をみると、河川沿いの広い範囲が浸水想定区域に指定されていますが、浸水想定区域については、災害発生時の被害は大きいものの、河川の整備は計画的に進められており、降雨や河川水位の観測体制も一定程度整い、事前の避難が可能なことから居住誘導区域に含まれています。

小千谷市浸水想定区域 小千谷市浸水想定区域

(「小千谷市立地適正化計画を策定しました」参照)

 

小千谷市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは小千谷市HP「小千谷市立地適正化計画に係る届出制度の手引き」をご参照ください。

 

小千谷市の現状

小千谷市の人口は、1980(昭和55)年の44,963人をピークに減少傾向にあり、近年になるほど減少幅も大きく、2015(平成27)年は36,498人となっており、さらに2040(平成52)年には28,370人まで減少すると予測されています。また、高齢化率は32.3%と、65 歳未満の人口が減少する一方、65 歳以上の人口が増加しており、少子高齢化が急速に進行しています。

小千谷市人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

小千谷市の人口は、市街化区域(家を建てても良い地域)の西小千谷、東小千谷、城川、千田、片貝地区に集中していますが、人口集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)内の人口密度は、近年減少傾向にあり、2015(平成27)年には3,950人/k㎡と初めて下回るなど、低密度化が進行しています。

小千谷市DID

小千谷市の近年の自動車保有台数の推移は微増傾向にあります。人口が1980(昭和55)年をピークに減少傾向にあることを踏まえると、高齢者も含めて日常的な移動手段は自動車が中心となっています。

(「小千谷市立地適正化計画を策定しました」参照)

 

小千谷市の立地適正化計画の方向性

小千谷市は「持続的かつ均衡ある発展を遂げるまち “おぢや”」を掲げ、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

①用途地域内の人口規模を維持します

用途地域内の活力や生活利便性の低下を防ぐため、現在の人口規模を維持します。具体的には、小千谷市総合戦略との連携を図りながら、産業の振興等による多様な雇用機会の創出、積極的な情報発信等による新たな人の流れの創出、結婚・出産・子育てに係る支援、時代に合ったまちづくりにより、現市民の定住や市内での住替え、U・Iターンによる移住を促進します。また、2020(平成32)年まで増加が予想され、それ以降もスポット的に増加する高齢者や障がい者などが健康的で安全・安心に生活できる環境を整えます。

②中心市街地を活性化し、用途地域の拠点性を更に高めます。

用途地域の中でも本町商店街などで構成される中心市街地は、従来から地域住民のみならず、市民の暮らしを支える役割を果たしてきましたが、市民ニーズの変化や多様化、幹線道路沿いへの大規模小売店舗の出店などを背景に、商店や売上高の減少、空き店舗の増加など衰退が進んでいます。そのため、中心市街地を活性化し、用途地域の拠点性を更に高めます。具体的には、小千谷総合病院の移転跡地の活用を起爆剤とした商店街の活性化、公共施設の更新や統廃合などを契機とした新たな機能導入、歩行者が歩きたくなる回遊空間の整備、商店街活動への支援などを推進し、魅力的で利便性の高い中心市街地へと再生します。

③公共性のある交通手段を強化します。

高齢社会の中にあっても誰もが快適に移動でき、必要な生活サービスを受けることが出来るよう、公共性のある交通手段を強化します。具体的には、市街地内を循環する公共交通サービスの新設や、市街地と郊外部を結ぶ公共交通ネットワークの維持・充実など、市民の移動需要に応じた利便性の高い公共交通サービスを確保します。なお、これらについては、従来の公共交通手段に加え、例えば、次世代型のデマンド交通システムの導入なども視野に入れて取り組みます。

(「小千谷市立地適正化計画を策定しました」参照)

 

小千谷市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、西小千谷市街地・東小千谷市街地・片貝市街地に都市機能誘導区域を設定しています。

小千谷市都市機能誘導区域 小千谷市都市機能誘導区域

以下の視点から都市機能誘導区域を設定しています。

1.公共交通の利便性に優れ、かつ、都市機能が集積するエリアに設定
2.都市機能の新規立地が可能な一定の都市基盤・ 空地等を有するエリアに設定
3.地形地物で分断されず、徒歩や自転車で容易に 回遊できるエリアに設定

(「小千谷市立地適正化計画を策定しました」参照)

小千谷市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

小千谷市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは小千谷市HP「小千谷市立地適正化計画に係る届出制度の手引き」をご参照ください。

 

小千谷市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。