鯖江市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

鯖江市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、福井県鯖江市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから鯖江市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、鯖江市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

鯖江市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

鯖江市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

法令により、立地適正計画の対象範囲(居住誘導区域・都市機能誘導区域)は都市計画区域全体としています。

鯖江市都市計画区域

こちらが鯖江市の居住誘導区域です。

鯖江市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の用途地域内をベースに鯖江市街地地区河和田地区にい設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、急傾斜地崩壊危険区域急傾斜地崩壊危険箇所土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域、地すべり防止区域2m以上の浸水想定区域工業専用地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「鯖江市HP」または市役所の「都市計画課」で確認してください。【問い合わせ先:鯖江市都市計画課(TEL:0778-53-2238)】

鯖江市は次の3つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

鯖江市居住誘導区域・都市機能誘導区域

1 用途地域内であれば基本的に居住誘導区域

鯖江市では、用途地域内を居住誘導区域のベースとしています。

一方、用途地域外の区域については居住誘導区域に含まれませんし、将来の人口密度予測が20人/haを下回る一団の区域についても含まれません。

2 工業専用地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。また、工業地域準工業地域についても工業専用地域に隣接して一体的な土地利用がなされている区域については、居住誘導区域に含まれません。

また、保安林の区域や住宅の建築が見込まれない区域も居住誘導区域に含めません。

3 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、急傾斜地崩壊危険区域、急傾斜地崩壊危険箇所、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域地すべり防止区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

鯖江市土砂災害

鯖江市は、周囲を山々に囲まれることから、自然災害の影響を受けやすい地形的条件にあり、山すその多くが土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定を受けています。鯖江市街地内では、西山公園及び王山古墳群の裾野に位置する地区で土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定を受けています。河和田市街地においても、山すそに位置する地区で土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定を受けています。

鯖江市急傾斜地 鯖江市ハザードマップ

平成16年7月の福井豪雨では、河和田地区、片上地区、北中山地区を中心に、広い範囲で甚大な浸水被害を受けました。市内には、日野川、浅水川、鞍谷川、吉野瀬川の4つの主要な河川が流れており、広い範囲で大雨による堤防越流または堤防決壊に伴う浸水被害が予測されています。そこで、鯖江市洪水ハザードマップにより、浸水深が2mを超えると予測される区域についても居住誘導区域に含まれません。

(「鯖江市立地適正化計画について」参照)

 

鯖江市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは鯖江市HP「鯖江市立地適正化計画に伴う届出制度について」をご参照ください。

 

鯖江市の現状

鯖江市の人口は1980(昭和55)年以降、増加を続けており、2015(平成27)年は68,284人となっています。しかし、今後は緩やかに減少し、2040(平成52)年には60,293人になると見込まれます。一方、65歳以上の高齢化率は低い状況ですが、 一貫して増加傾向にあり、2005(平成17)年には20%を超えたという状況で、2040年には33.4%にまで高まると見込まれます。

鯖江市将来人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

人口集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)内の人口は、特に1985(昭和60)年から1990(平成2)年にかけて大きく増加し、それ以降は横ばい~微増で推移しています。一方、人口集中地区の面積は拡大を続け、1970(昭和45)年では54.4人/haあった人口密度は、2010(平成22)年では31.8人/haにまで低下し、低密度化が進行しています。

鯖江市DID

生活サービス施設(医療施設、高齢者福祉施設、商業施設)の多くは市街地内に集積しており、また、そのほとんどが公共交通(鉄道、バス)の利用圏(鉄道駅:半径800m[徒歩10分の範囲]、バス停:半径300m)に含まれています。

(「鯖江市立地適正化計画について」参照)

 

鯖江市の立地適正化計画の方向性

鯖江市は「豊かな生活を支える 安心して住み続ける ふるさと鯖江」を掲げ、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

①安心して住み続ける歩いて暮らすまちづくり

・既存の鉄道やコミュニティバス等による公共交通のストックを活用するとともに、空き家・空き地を活用して、公共交通の利便性の高い地区への居住を推進することで、過度に自動車に依存することなく、すべての市民が安心して住み続けることのできる生活環境を確保します。
・また、行政、医療、福祉、文化、商業などの既存の都市機能の維持・機能向上を図るとともに、公共交通の利便性の高い地区への機能の集約化を図ることで、市民の暮らしやすさを高めます。
・駅を中心として歩いて暮らすまちづくりによって、今の鯖江市を見つめながら、次代に継承するまちづくりを進めます。

②地域の宝を活かした交流・連携によるにぎわいのあるまちづくり

・つつじまつりに象徴される西山公園をはじめとする観光資源や、眼鏡、繊維、漆器に代表されるものづくりなど、鯖江市が有する豊富な資源を地域の宝として交流・連携に活かし、公共交通網を基軸とした全市的な地域間のネットワークを強化することで、都市の活力を高め、地域のにぎわいづくりを目指します。

③市民がともに支え合い、行政と一体となった市民主役のまちづくり

・これからのまちづくりには、既存の社会基盤のストックを活用する都市運営が求められており、市民や事業者と行政の協働によるまちづくりを推進し、それぞれの役割と責任をもって、自助、共助、公助による市民と行政が一体となった市民主役のまちづくりを目指すとともに、市民の暮らしやすさを高め、効率的な都市運営を行うため、民間活力の適切な導入・誘導を図ります。

(「鯖江市立地適正化計画について」参照)

 

鯖江市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、鯖江市街地地区と河和田地区に都市機能誘導区域を設定しています。

鯖江市居住誘導区域・都市機能誘導区域

次のような区域に定められています。

・鯖江市都市計画マスタープランにおいて都市の拠点に位置づけられている区域(鉄道駅を中心に概ね半径1kmの範囲の区域)
・現に都市機能が相当数集積し、過去・現在及び将来において、都市の中心的役割を担うべき区域
・地形地物で分断されず、徒歩や自転車で回遊できる区域

(「鯖江市立地適正化計画について」参照)

鯖江市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

鯖江市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは鯖江市HP「鯖江市立地適正化計画に伴う届出制度について」をご参照ください。

なお、鯖江市の立地適正化計画は2040年を目標計画期間とし、概ね5年ごとに評価や見直しを実施するとしています。

 

鯖江市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。