関市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

関市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、岐阜県関市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから関市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、関市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

関市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

関市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

法令により、立地適正計画の対象範囲(居住誘導区域・都市機能誘導区域)は都市計画区域全体としています。

関市都市計画区域

こちらが関市の居住誘導区域です。

関市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、用途地域内をベースに設定されている

・ただし、土砂災害特別警戒区域浸水深2m以上の浸水想定区域液状化危険度が極めて高いPL値30以上のエリア工業地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「関市HP」または市役所の「都市計画課」で確認してください。【問い合わせ先:関市役所建設部都市計画課(TEL:0575-23-7804)】

関市は次の5つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

関市居住誘導区域

1 用途地域内であれば基本的に居住誘導区域

関市では、用途地域内を居住誘導区域のベースとしています。

特に、用途地域内のDID(人口集中地区:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区のこと)とそれに連なる住宅団地を居住誘導区域に設定しています。

2 工業地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

3 市街地内及び周辺の良好な緑地は居住誘導区域に含まれない

良好な自然環境、農業環境の保全のため、市街地内及び周辺の良好な緑地として、農振農用地区域、保安林風致地区(安桜山、梅竜寺山)やその他独立峰などは居住誘導区域に含まれません。

関市の良好な緑地

4 大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、土砂災害特別警戒区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

関市では、市街地・集落地及び周辺の丘陵地沿いに、急傾斜地の崩壊と土石流の土砂災害警戒区域が指定されており、一部が住宅地にもかかっています。

関市災害ハザード

一方、浸水想定区域については、長良川、津保川には伝統的防災施設の「霞堤」が存在し、付近地が浸水想定区域となっており、特に被害が大きくなる浸水深2m以上のエリア(1階の軒先まで水につかる目安)は居住誘導区域に含まれません。

また、南海トラフの巨大地震想定時の液状化危険度が極めて高いPL値30以上のエリアも居住誘導区域に含まれません。

5 鉄道駅もしくはバス停の徒歩圏であることが重要

関市民が、駅周辺の日常生活サービス施設を利用するためには、居住地から公共交通ネットワークにより拠点に接続できることが重要です。居住誘導区域は片道15本/日以上の比較的利便性の高い公共交通が通る鉄道駅(500m)及びバス停(300m)の徒歩圏であることが望まれます。

(「関市立地適正化計画の策定・公表について」参照)

 

関市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは関市HP「立地適正化計画届出制度について」をご参照ください。

 

関市の現状

関市の人口は、2005(平成17)年の92,597人をピークに減少に転じ、2010(平成22)年で91,418人ですが、2035(平成35)年には78,051人と約15%減少する見込みです。また、15歳未満の年少人口及び15歳〜64歳の生産年齢人口が減少し、65歳以上の老年人口が増加し、今後急速な高齢化と人口減少が予測されています。

関市将来人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

平成22年と平成47年の地域別の人口分布を比較すると、市街地中心部(市役所、長良川鉄道、関川、吉田川に囲まれた地域)の人口減少率が、都市計画区域全体と比べると非常に高く、都市計画区域外と比較してもやや高くなる予測となっており、市街地中心部のにぎわいの低下が懸念されています。

関市平成47年人口分布推計

関市の都市計画区域内人口の約3割が、用途地域内のDID(人口集中地区:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区のこと)に居住していますが、市街地面積が人口増加以上にこの40年で2倍に拡大する一方、人口減少と共に人口密度は低下してきています。

市街地は生活サービス施設(医療、福祉、買物、子育て)を利用しやすい範囲の人口割合が概ね80%以上と利便性高い一方、郊外地には施設が少なく、車が使えないと利用しづらい状況となっています。

(「関市立地適正化計画の策定・公表について」参照)

 

関市の立地適正化計画の方向性

関市は「にぎわい・つながりのある 歩いて楽しいまち」を掲げ、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

①生活サービス施設充実と利便性向上

・生活サービス施設(スーパー、医療施設など)の充実
・日常生活を支える魅力的な店舗誘導(商店街の空き店舗活用)
・公共施設の統廃合による空き施設や跡地の活用
・日常生活での移動手段となるバス路線の利便性向上

②子育てしやすい環境づくり

・通学に便利な幹線公共交通の利便性向上
・児童館、保育園、幼稚園などの子育て支援施設の魅力向上
・市街地への若者、子育て世代の移住、定住促進
・安全、安心な住環境の形成

③まちがつながる、歩いて楽しい空間づくり

・歴史文化資源、身近な自然環境など、まちなかを楽し 巡ることのできる遊歩道や拠点の設定、整備
・日常生活のおしゃべりや子どもたちの遊び場となる安全な「みち」や「ひろば」の整備

(「関市立地適正化計画の策定・公表について」参照)

 

関市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、市街地中心部に都市機能誘導区域を設定しています。

関市都市機能誘導区域

①:人口減少・空き家増加が懸念される一方、生活サービス施設が集積する市街地中心部を設定

人口減少・空き家増加が課題となっている一方、中濃厚生病院、わかくさ・プラザといった全市から利用される拠点施設や生活を支える医療・買物施設が集積し、今後ともこれらの機能を存続・充実させていく必要のある市街地中心部(市役所、長良川鉄道、関川、吉田川に囲まれた区域)を都市機能誘導区域に設定しています。

ただし、安桜山は都市公園や風致地区に指定されるなど、都市機能誘導を行うことがふさわしくないエリアであるため、除外します。

この区域については、関市都市計画マスタープランにおいて「集客性や利便性を高めるまちづくり」を目指すエリアと位置付けられており、都市機能誘導区域とすることとの整合が図られています。また、特に安桜山の南側については古くから市街地が形成されていたエリアであり、関市のまちの成り立ちとも整合が図られています。

②:①以外で生活を支える医療・買物施設が集積する緑ヶ丘周辺を設定

上記①で設定した市街地中心部に加え、生活を支える医療・買物施設が複数立地するエリアとして、緑ヶ丘周辺の近隣商業地域で囲まれた区域を都市機能誘導区域に設定しています。

都市機能誘導区域を市街地中心部のみとすると、市域東側に都市機能誘導区域が偏るため、市域西側の幹線交通ルート(路線バス岐阜関線:県道関本巣線(旧国道248号)、関シティバ ス関板取線:国道418号)の結節点である本区域を都市機能誘導区域としています。

③:市内各所から公共交通にてアクセスしやすく、駅や停留所から徒歩で移動しやすいエリアを設定 

市内各所からのアクセスしやすさを考慮し、都市の骨格構造にて設定した関市の幹線公共交通の結節部(長良川鉄道、路線バス岐阜関線、関シティバス関板取線もしくは関上之保線の路線が交わる箇所)における駅や停留所から徒歩で利用しやすい範囲(駅から500m、バス路線から300m)を、都市機能誘導区域としています。

なお、都市機能誘導区域は用途地域内に設定することが原則ですが、用途地域外に立地する中濃厚生病院については市の基幹病院的な位置付けであり、地域住民の共同の福祉のために必要な施設となっていることから、その機能を維持するため、例外的に都市機能誘導区域に含めることとします。(今後用途指定される見込みです。)

(「関市立地適正化計画の策定・公表について」参照)

関市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

関市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは関市HP「立地適正化計画届出制度について」をご参照ください。

なお、関市の立地適正化計画は2035年を目標計画期間とし、概ね5年ごとに評価や見直しを実施するとしています。

 

関市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。