胎内市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

胎内市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、新潟県胎内市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから胎内市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、胎内市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

胎内市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

胎内市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが胎内市の居住誘導区域です。

胎内市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の用途地域内まちなかエリア・平木田駅周辺をベースに設定されている

・ただし、用途地域内であっても、工業地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「胎内市HP」または市役所の「地域整備課」で確認してください。【問い合わせ先:胎内市役所地域整備課都市計画住宅係(TEL:0254-43-6111)】

胎内市は次の4つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

胎内市居住誘導区域

1 用途地域内であれば基本的に居住誘導区域

胎内市では、「まちなかエリア(中条駅から市役所までの約2kmの間を中心にした範囲)」と「平木田駅周辺エリア」を含む用途地域内を居住誘導区域のベースとしています。

2 用途地域内の一団の農地も居住誘導区域に含まれる

今後、人口の減少が見込まれる中、用途地域での宅地開発はさらなる低密度化を招く要因となることから、抑制していくことが課題となっています。そこで今後は、中条駅西口周辺など、新たな開発が期待されるエリアに積極的に居住を誘導することを前提に、一団の農地も居住誘導区域に含まれます。

3 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域津波災害特別警戒区域土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域地すべり防止区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

胎内市では、山際の区域に土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域が指定されていますが、用途地域内では、土砂災害リスクの高い場所は見られません

胎内市土砂災害ハザード

一方、胎内川の浸水想定区域については、人口や都市機能が集積する「まちなかエリア」を居住誘導区域から除外することは現実的でないため、浸水対策を講じることを前提に居住誘導区域に含められています。

4 工業地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

(「胎内市立地適正化計画の公表について」参照)

 

胎内市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは胎内市HP「胎内市立地適正化計画の公表について」をご参照ください。

 

胎内市の現状

胎内市の人口は2015(平成27)年で30,198人となっていますが、2040(平成52)年の人口は21,147人と約7割まで減少すると予測されています。特に15歳未満の年少人口と15〜64歳の生産年齢人口が大幅に減少する一方、65歳以上の人口が占める割合は2040年には41.9%まで上昇し、これまで続いてきた人口減少と少子高齢化がさらに加速するとみられます。

胎内市人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

胎内市の人口集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)は1985(昭和60)年には1.2k㎡まで拡大してきましたが、地区内人口の減少により、昭和60年以降は人口集中地区の条件を満たす区域がなくなっていることから、胎内市の市街地は縮小傾向にあります。特に、現時点で人口の集積度合いの高い「中条地区の用途地域内とその周辺」では、今後大幅な人口減少が予測される地区が多く見られます。

(「胎内市立地適正化計画の公表について」参照)

 

胎内市の立地適正化計画の方向性

胎内市は「子育てしやすく、いつまでも健康に暮らせる持続可能なまちづくり」を掲げ、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

①医療、福祉、商業等の都市機能を都市の中心拠点などに集約し、これらの生活サービスが効率的に提供されるようにすること

②郊外部(田園集落・山間地域)から中心拠点へのアクセスおよび拠点間のアクセスを確保するなど、公共交通等の利便性の向上をはかることによって、中心拠点などの生活サービスを利用できるようにすること

③中心拠点の周辺や公共交通の沿線に居住を誘導し、居住者がこれらの生活サービスを利用できるようにするとともに、一定のエリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保できるようにすること

上記の内容を踏まえた上で、持続可能な都市構造を効率よく実現していくために、目指すべき都市像を「既存ストックを活用したネットワーク型コンパクトシティ」と定めています。

具体的には、胎内市の骨格を成す「JR羽越本線」を公共交通軸として位置づけるとともに、その沿線に位置する「まちなかエリア」(中条駅周辺)を中心的な役割を担う都市拠点に、「平木田駅周辺エリア」を地域拠点に位置づけ、これらの要素と「郊外部」を骨格としたコンパクトなまちづくりを進めるとしています。

(「胎内市立地適正化計画の公表について」参照)

 

胎内市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、「まちなかエリア(中条駅から市役所までの約2kmの間を中心にした範囲)」に都市機能誘導区域を設定しています。

胎内市都市機能誘導区域

医療・商業、公共施設等の生活利便施設といった都市機能が一定程度集積している範囲を都市機能誘導区域としており、医療福祉施設が集積している中条駅西口周辺エリアも含まれています。

(「胎内市立地適正化計画の公表について」参照)

胎内市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

胎内市誘導施設

なお、この内容については、今後の居住エリアや社会情勢の動向を踏まえながら適宜見直しを検討するとしています。

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは胎内市HP「胎内市立地適正化計画の公表について」をご参照ください。

なお、胎内市の立地適正化計画は、概ね5年ごとに評価や見直しを実施するとしています。

 

胎内市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。