東海市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

東海市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、愛知県東海市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから東海市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、東海市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

東海市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

東海市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが東海市の居住誘導区域です。

東海市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、保安林大規模公園、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域工業専用地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「東海市HP」または市役所の「都市整備課」で確認してください。【問い合わせ先:東海市役所都市建設部都市整備課(TEL:052-603-2211)】

東海市は次の4つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

東海市居住誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

東海市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。

2 工業専用地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

また、中新田地区や新宝町地区など地区計画の規制において住宅の建築が見込まれない区域も居住誘導区域に含めません。

3 保安林は居住誘導区域に含まれない

保安林や大規模公園は、貴重な緑の空間としての機能や防災面等、多様な機能を有しており、今後も保全すべき区域であることから、居住誘導区域に含まれていません。

大規模公園について、具体的には4ha以上の大池公園、上野台公園、中ノ池公園、元浜公園、加木屋南公園としています。

一方、生産緑地地区は、居住誘導区域に含まれています。生産緑地地区は、一定期間の営農が義務付けられている地区として居住が制限されているものの、生産緑地地区の指定が解除された際には住宅等になることが想定されているためです。

4 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域については区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

東海市土砂災害危険箇所

一方、土砂災害警戒区域については居住誘導区域に含まれています

津波災害警戒区域については、現時点で区域指定されていませんが、今後、愛知県により指定された場合は居住誘導区域から除外される可能性があります。(津波浸水想定区域は名和駅周辺、太田川駅西側の一部が該当しています。)

高潮浸水想定区域は、事前の周知や避難等により対策が可能と考えられることから居住誘導区域に含まれます。

(「東海市立地適正化計画について」参照)

 

東海市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは東海市HP「東海市立地適正化計画に基づく届出について」をご参照ください。

 

東海市の現状

東海市の人口は2016(平成28)年時点で113,727人で、1980年〜1985年までは減少していましたが、その後は増加が続いています。65歳以上の老年人口割合は1985年以降、増加が続いている一方、15歳未満の年少人口割合は1985年以降減少が続いており、少子高齢化が進行しています。人口増加が続いているとはいえ、2026年の約115,400人でピークを迎え、その後は減少が始まり、2041年には114,431人になると予測されています。

東海市将来人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

東海市は南北を通過する国道155号によって、内陸部と臨海部に区分されます。臨海部では、大手鉄鋼産業等の工場や自動車製造業等の港湾施設が立地しています。

東海市は1990年以降、人口集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)面積がそれほど増えない中、人口は増加しており、人口密度が上昇しています。全体人口に占める人口集中地区人口の割合は、1990年以降は80%を超えて増加傾向となっており、比較的コンパクトに市街地が形成されています。

(「東海市立地適正化計画について」参照)

 

東海市の立地適正化計画の方向性

東海市は立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

①子育て世代が住み続けたくなるまち

・充実した公共交通網と道路網による利便性の維持
・子育て支援施設等の生活サービス施設の維持
・充実や良好な環境の住宅・宅地の継続的な供給
・都市の魅力向上等

②高齢者が便利でいきいきと暮らせるまち

・市内に居住している高齢者が外出しやすく、便利でいきいきと暮らせるまち
・名古屋半田線を中心としたこの地域の生活を支える公共交通として、循環バスの維持・充実を図る

③全ての世代が安心安全で快適に暮らせるまち

・子ども、高齢者、障害者をはじめ、全ての世代が安心安全で快適に暮らせるまち
・新駅周辺は、駅の利便性や核となる医療施設を利用し、本市の拠点となる生活サービス施設の維持・充実を図る

④コンパクト+ネットワークによるまちづくり

・福祉、教育等の関連分野との連携や、公共施設の再編等を見据えながら、コンパクト+ネットワークによるまちづくりを推進

(「東海市立地適正化計画について」参照)

 

東海市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、太田川駅周辺(都市拠点)、新駅周辺(保険医療福祉拠点)に都市機能誘導区域を設定しています。

東海市都市機能誘導区域(太田川駅周辺) 東海市都市機能誘導区域(新駅周辺)

都市拠点である太田川駅周辺は、生活サービス施設や公共交通の利便性により、子育て世代の流入等、全ての世代が生活する拠点として、駅周辺における市街地開発事業を推進するとともに、全市を見据えた商業、業務、教育、文化等の都市機能の維持。充実を図るとしています。

また、保険医療福祉拠点である新駅周辺は、公立西知多総合病院を核とし、今後、新たな市街地の形成に必要な商業等の都市機能を誘導し、維持・充実を図るとしています。

(「東海市立地適正化計画について」参照)

東海市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

東海市誘導施設① 東海市誘導施設②

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは東海市HP「東海市立地適正化計画に基づく届出について」をご参照ください。

なお、東海市の立地適正化計画は2041年を目標計画期間とし、概ね5年ごとに評価や見直しを実施するとしています。

 

東海市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。