豊川市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

豊川市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、愛知県豊川市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから豊川市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、豊川市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

豊川市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

豊川市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが豊川市の居住誘導区域です。

豊川市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域豊川市洪水ハザードマップによる浸水深2m以上のエリア地すべり防止区域工業専用地域工業地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「豊川市HP」または市役所の「都市計画課」で確認してください。【問い合わせ先:愛知県豊川市建設部都市計画課(TEL:0533-89-2147)】

豊川市は次の4つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

豊川市居住誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

豊川市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。

2 工業専用地域・工業地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

準工業地域については、すでに工場と混在して住宅も多く立地していることから、居住誘導区域に含めます。ただし、一団の工業団地及び豊川ICについては、居住誘導区域に含めません。

また、御幸浜地区計画の計画区域など地区計画の規制において住宅の建築が見込まれない区域も居住誘導区域に含めません。

御幸浜地区計画の内容としては、御幸浜地区西側の蒲郡市の海岸線には、三河湾リゾート関連施設として海洋性レジャーの需要に応えるためヨットハーバー、マリーナ等の立地が予定されており、これらと一体となるリゾート地の整備のために海洋性レジャー施設の整備を図っていく地域とされ、準工業地域に指定されています。

住宅の建築が見込まれないという同様の理由で、陸上自衛隊豊川駐屯地、豊川訓練場及び官舎も居住誘導区域に含めません。

3 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域地すべり防止区域、土砂災害危険箇所については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

豊川市居住誘導区域に含めない区域

一方、浸水想定区域については、特に、市南東部の市街化区域では 浸水深が1m以上5m未満と想定されている地域がみられ、災害発生時の被害が大きい「豊川市洪水ハザードマップによる浸水深2m以上のエリア」直近の地形地物に囲まれた範囲について、居住誘導区域に含まれません。

(「立地適正化計画について」参照)

 

豊川市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは豊川市HP「豊川市立地適正化計画に伴う届出制度について」をご参照ください。

 

豊川市の現状

豊川市の人口は、2010(平成22)年で181,928人で、高度成長期の昭和30〜50年代にかけて人口増加を経験していることから、今後急速な高齢化と中長期的には人口減少が予測されています。65歳以上の高齢者人口は増加を続けており、全人口に対する高齢者人口の割合は、2010(平成22)年で約22%となっています。 また、2040(平成52)年には158,722人まで人口減少すると見込まれています。

豊川市将来人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

豊川市の人口集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)の面積は増加傾向にある中、人口増加のストップと共に人口密度は低下し、低密度化が振興する懸念があります。

豊川市DID

豊川市における自動車の分担率の上昇は続いており、1991(平成3)年では約60%となっていましたが、2011(平成23)年に は約73%となっています。また、自転車、徒歩を合わせた分担率は1991(平成3)年では約30%となっていましたが、2011(平成23)年には約20%と低下しています。

(「立地適正化計画について」参照)

 

豊川市の立地適正化計画の方向性

豊川市は「歴史・⽂化が息づく⾃然豊かで快適な持続発展都市 とよかわ」を掲げ、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

①地域の特性に応じた都市機能が配置されたまち

○人口減少、少子高齢化により機能低下が想定される都市機能がある中で、将来にわたり必要な機能を維持し、自動車を使わずに誰もが利用できるよう、鉄道の利便性を活かし、主要な鉄道駅周辺へ必要な都市機能を配置します。
○市域を横断する名鉄豊川線や姫街道沿線の拠点周辺では、市外や市内各所からアクセスしやすい立地特性を活かし、全ての市民の生活を支え、多世代の交流を促進する都市機能を配置します。
○後背地に豊かな自然が広がる拠点では、将来にわたり住民の交流や豊かな定住環境を支えることができるよう、周辺拠点との連携による機能補完も含め、必要な都市機能を効率的に確保します。

②安全・安心で住み続けられるコンパクトなまち

○人口減少の社会情勢下において生活サービスが持続的に確保された快適な生活環境を維持・確保できるよう、都市機能が集積した生活利便性の高い拠点周辺の市街地に人口が集積したコンパクトなまちを形成します。
○豊かな自然に囲まれた特性を活かし、多様な都市機能が集積した利便性の高い地域での居住地とあわせ、豊かな自然に囲まれた地域でのゆとりある居住地を確保し、市民等の多様な居住意向に対して市内で居住地の選択が可能なまちを形成します。
○土砂災害等の自然災害に対し安全な地域への居住を誘導します。

③誰もが都市機能にアクセスできるまち

○都市間を連絡し本市の公共交通軸を形成する鉄道4路線について、関係機関と調整しながら高い利便性を維持していきます。
○都市機能の集約や居住の誘導を促進しながら、自動車を利用できない人も含めた市民の移動手段を確保するため、地域のニーズや需要に即したメリハリのある効率的な公共交通体系を形成します。
○都市活動を支え市民交流を円滑化するため、拠点間を連絡する幹線道路ネットワークを形成するとともに、生活道路の安全と快適性を確保します。
○鉄道駅やバス停といった交通結節点と都市施設間において、誰もが安全・快適に移動できる交通環境を確保します。

④豊川らしさの発揮による活力とにぎわいのあるまち

○豊川稲荷等の本市ならではの歴史・文化資源等を活用し多くの来訪者を呼び込むとともに、市民等が利用する商業機能・公共施設等を拡充させ、市内外からの交流人口の拡大により雇用機会を創出することで地域経済の活性化を図ります。
○既存産業の活性化とあわせ、工業系用途地域が拠点に近接する特性を活かし、通勤しやすい居住地を確保します。
○都市間を連絡する公共交通の利便性を維持するとともに、広域交通を処理する利便性の高い幹線道路ネットワークを関係者と協働で確保し、多様な交通手段により移動可能な広域交通環境を形成します。

(「立地適正化計画について」参照)

 

豊川市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、中心拠点、地域拠点の2種類の都市機能誘導区域を設定しています。

豊川市都市機能誘導区域

●中心拠点(豊川地区、中央通地区、諏訪地区):中心拠点は、市内を貫く(都)姫街道線を軸として、中東部の拠点である豊川地区、諏訪地区と、それらを結ぶ中央通地区の3地区を一体的に捉えた中心市街地で、現状おおむね全ての都市機能施設が備わっており、豊川市の魅力ある生活環境の確保や、活力とにぎわいの向上をけん引する拠点です。
●地域拠点(八幡地区【八幡駅周辺】):豊川市民病院が立地しており、既存の医療機能を核とした商業、文化、交流、福祉機能等の多様な都市機能の集積性を高めることで中心拠点の機能を補完する拠点です。
●地域拠点(国府地区【国府駅周辺】):中心拠点や八幡地区と一体となって本市のにぎわいづくりを推進するため、医療、商業等の日常生活に必要な地域生活機能と、交通結節機能の強化を図る拠点です。
●地域拠点(一宮地区【三河一宮駅周辺】):当地域の人口で成立する都市機能の維持・拡充により、周辺に分布する豊かな景観資源を保全するとともに、良好な住宅環境を形成する拠点です。
●地域拠点(音羽地区【名電赤坂駅周辺】):当地域の人口で成立する都市機能の維持・誘致により、豊かな自然環境を活かしたまちづくりを推進する拠点です。
●地域拠点(御津地区【愛知御津駅周辺】):臨海部において市内でも主要な働く場を有している御津地区は、JR愛知御津駅を中心とした住民生活を支える拠点です。
●地域拠点(小坂井地区【伊奈駅・西小坂井駅・小坂井駅周辺】):鉄道3路線が整備され、市内外の多方面へ鉄道での移動が可能な地区であり、都市機能の維持・拡充により、生活利便性の高い住宅地を形成する拠点です。

(「立地適正化計画について」参照)

豊川市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

豊川市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは豊川市HP「豊川市立地適正化計画に伴う届出制度について」をご参照ください。

なお、豊川市の立地適正化計画は2040年を目標計画期間とし、概ね5年ごとに評価や見直しを実施するとしています。

 

豊川市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。