総合設計制度と一団地認定とはなにかをわかりやすく説明する

建築基準法のイメージ画像byいくらチャンネル
総合設計画像byいくらチャンネル

上記の写真は、東京都港区港南にある分譲マンション「ワールドシティタワーズ(WORLD CITY TOWERS)」だ。総戸数2,090戸は、総合設計制度上の単一事業主一団地認定民間分譲マンションにおいて日本最大規模だ。

ここでは総合設計制度・一団地認定とはなにかを説明する。

 

一団地認定制度とは?

一団地認定画像byいくらチャンネル一団地認定とは、建築基準法の「一敷地一建築物の原則」の例外として認められた特別制度で、一団地の土地を一つの敷地として建築(=建築確認取得)を認める制度だ。敷地内に複数の建物(棟)が建っているマンションや団地などは一団地認定に該当する場合がある。土地を細分化するのではなくまとまった土地として整備することで、設計の自由度を高め「良好な市街地環境を確保しつつ適切な土地の有効活用を図ること」を目的としている。

図のような場合、A号棟以外は適法に接道していないことになってしまうため「一団の敷地」として3棟分の建築確認を取得することで、適法に接道していることになる。中古不動産の物件調査の場合は、一団地認定を受けた日付と番号を調べて重要事項説明書に記載しなければならない。

一団地認定制度とは、一団の敷地内に複数の建築物を総合的によって建築する場合、特定行政庁によってその各建築物の位置および構造が、安全上、防火上および衛生上支障がないと認められれば、この特例の対象となる容積率、建ぺい率、高さの制限等の規定については、これらの建築物は同一敷地内にあるものとみなされる。

(建築基準法第86条第1項)

一団地認定されるかどうかの具体的な認定の基準は特定行政庁(市町村長もしくは都道府県知事)ごとにより異なる。一団地認定を受けている場合は、総合設計制度も利用されているケースがほとんどだ。

一敷地一建物の原則

建築基準法で、原則1つの敷地には1つの建築物しか建築できないという決まりのこと。

用途上不可分(工場とこの製品倉庫や管理事務所などの密接な関係にあるもの)の関係にある場合に限って、2以上の建築物を建築することが認められている。 そのため、1つの敷地に数棟の共同住宅や事務所また店舗等を建築する場合は、それぞれの敷地ごとに敷地を分割しなければならない。

ただし、土地の有効利用が阻害されることになるため、特定の要件を備えている場合には、一団地認定制度・総合的設計制度などの特例が設けられている。 これらの制度が利用できない場合は、利用上2棟の建築物を渡り廊下等で接続して、1棟の建築物として建築することも行われている。

一団地認定画像byいくらチャンネル
一団地認定画像byいくらチャンネル

冒頭のワールドシティタワーズは、公図を見ると東京都港区港南4丁目14-1(地番)の一つの敷地上に3つの建物が建てられていることがわかる。一団地認定を受けているということだ。

 

総合設計制度とは?

総合設計画像byいくらチャンネル総合設計制度とは、敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例ともいい、一定規模以上の敷地に一定割合の公開空地(オープンスペース)を確保することで、市街地の環境の整備改善がなされる場合、公開空地を設けることに対するボーナスとして容積率・絶対高さ制限・斜線制限を緩和するという制度で、特定行政庁(市町村長もしくは都道府県知事)が建築審査会の同意を得て許可する。

行政としては都市計画の視点で緑化整備や空地の確保等が進むこととなり、建築主側は大きな建物が建てられるため、双方にメリットがある。

その敷地内に広い空地(公開空地)を設ける等の基準に適合している建築物で、交通上、安全上、防火上および衛生上支障がなく、建ぺい率、容積率、各部分の高さについて、総合的な配慮のもとに設計がなされ、市街地の環境の整備改善に資すると特定行政庁が認めて許可したものは、その許可の範囲内で容積率制限絶対高さ制限および斜線制限緩和される。

(建築基準法第59条の2第1項)

公開空地

ビルやマンションの敷地内に設けられた一般の人々が自由に出入りできる空間のこと。公開空地は、一般の人々が自由に通行できる空間でなければならず、通路や植栽、芝、池を整備した快適な空間とすることが多い。

総合設計制度画像byいくらチャンネル

冒頭のワールドシティタワーズにも公開空地が設けられている。

総合設計制度画像byいくらチャンネル

上記は建築計画概要書の見本だが(建築計画概要書は年代や物件により記載内容が異なる)、建築計画概要書や分譲時パンフレットに総合設計制度の適用の日付・番号・内容などが記載されている場合があるため、それらの資料を確認の上、詳しく緩和内容知りたい場合には役所の建築指導課でヒアリングすればよい。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。