不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（密集市街地整備法）」という項目があります。
どのような不動産が「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。
ここでは、不動産の重要事項説明における「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（密集市街地整備法）」について説明します。
次の不動産は「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（密集市街地整備法）」について重要事項説明が必要です。
- 防災街区整備地区計画区域内
- 防災街区整備事業施行地区内
- 防災都市計画施設区域内
密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律とは
密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（密集市街地整備法）は、阪神・淡路大震災の経験を踏まえ、大規模地震時に市街地大火を引き起こす防災上危険な状況にある密集市街地について、再開発や防災街区の整備を目的として、1997（平成9）年に制定されました。
密集市街地とは、その区域内に老朽化した木造建物が密集していることに加えて、道路や公園などの十分な公共施設がないこと、その他その区域内の土地利用の状況から、特定防災機能（火事または地震が発生した場合に、延焼防止および避難上確保されるべき機能）が確保されていない市街地をいいます。
密集市街地の防災機能を確保するため、次のようなことを定めています。
①特定防災街区整備地区（とくていぼうさいがいくせいびちく）
特定防災街区整備地区は、火事・地震の防災機能の確保と健全な土地利用を図るために整備する地区で、防火地域または準防火地域内で指定します。
延焼防止効果の高い建物の防災性能や敷地面積に関する制限を定め、避難路の機能を果たすセットバックした建物の建築を誘導します。また、同時に道路や公園などの防災公共施設を整備します。
（特定防災街区整備地区：国土交通省HP）
具体的には、建築物の種類、敷地面積の最低限度、壁面位置の制限、建築物の高さの最低限度などを定めます。
②防災街区整備地区計画（ぼうさいがいくせいびちくけいかく）
防災街区整備地区計画は、地区の防災性向上を目的とする地区計画です。
防災街区整備地区計画により、防災上有効な道路（消防車が通れる道路など）を整備し、その沿道の建築物の耐火構造化を促進、公園（地区防災施設）などの整備を行います。
こちらは、大阪のベッドタウン豊中市の南部に位置する庄内駅周辺の写真です。庄内駅を含む豊中市南部は「庄内・豊南町地区防災街区整備地区計画」が定められています。
防災街区整備地区計画の区域内で、土地の区画形質の変更や建築物の新築等をする場合は、30日前までに市町村長に届出しなければなりません。
【防災街区整備地区計画区域内での制限行為】
防災街区整備地区計画の区域内で、地区防災施設の区域または防災街区整備地区整備計画が定められている区域においては、土地の区画形質の変更、建築物等の新築等の行為をしようとする者は、原則として、その行為に着手する日の30日前までに、一定の事項を市町村長に届け出なければなりません。届出事項を変更しようとする場合も同様です。
防災街区整備地区計画は、都市計画法で定める「地区計画等」の一つです。地区計画等とは、それぞれの目的に即した5つの地区計画の総称です。
③防災街区整備事業（ぼうさいがいくせいびじぎょう）
防災街区整備事業は、密集市街地内の老朽化した戸建住宅を除去し、公共施設と防災機能を備えた共同住宅（マンション）を整備する事業です。
整備にあたっては、従前の戸建住宅について共同住宅化を基本としながら、個別利用も認める権利変換方式を用います。
（防災街区整備事業：東京都都市整備局HP）
防災街区整備事業の施行についての認可の公告があった後は、施行地区内において、当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物等の新築等、移転が容易でない物件の設置、堆積を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。
【建築行為等の制限】
防災街区整備事業の施行についての認可の公告があった後は、施行地区内において、当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物等の新築等、移転が容易でない物件の設置、堆積を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。
【個別利用区内の宅地の使用収益の停止、占有の継続】
権利変換期日以後に個別利用区内の宅地またはその使用収益権を取得した者は、工事完了の公告があるまでは、当該宅地を使用収益することはできません。 なお、権利変換期日において、従前の土地を目的とする所有権以外の権利は消滅しますが、当該権利に基づいて施行地区内の土地または建物を占有していた者およびその承継人は、施行者が通知した明け渡し期限までは従前の用法に従い占有を継続することができます。
防災街区整備事業の方法は、土地区画整理事業や第1種市街地再開発事業の手法に似ており、施行主体は、個人、組合、事業会社、地方公共団体、都市再生機構とされています。
④防災都市計画施設の整備
防災都市計画施設とは、密集市街地で、火事・地震の際に延焼防止や避難のために整備する道路・公園・緑地等の公共施設で、都市計画による都市施設として整備するものです。
【建築の制限】
施行予定者が定められている防災都市計画施設の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、 原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。ただし、①通常の管理行為、軽易な行為、②非常災害のため必要な応急措置、③都市計画事業の施行 として行う行為等については、許可を受ける必要はありません。
なお、この規定は、都市計画事業の承認の告示があった事業地内では、当然に当該事業が施行されることになるため、この告示がなされた後は、告示に係る土地の区域内では、適用されません。
【土地建物等の有償譲渡及び買取りについての都市計画法の準用】
施行予定者が定められている防災都市計画施設の区域内の土地または土地建物等を有償で譲渡しようとする者は、当該土地建物等、その予定対価の額、譲り渡そうとする相手方等一定の事項を施行予定者に届け出なければなりません。
この届出の後30日以内に、施行予定者は、その土地建物等を買い取る旨の通知をすることができるとされているため、買い取らない旨の通知があった日まで、または届け出後30日以内は、その売買が禁止されることになります。
まとめ
国土交通省のHPで特定防災街区整備地区、防災街区整備地区計画を確認（特定防災街区整備地区については「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」をクリック、防災街区整備地区計画については「地区計画等」をクリック）することができますが、変更や廃止の可能性があるので役所に確認が必要です。
調査した結果、売買の対象となる不動産が防災街区整備地区計画区域、防災街区整備事業施行地区、防災都市計画施設の区域内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（密集市街地整備法）」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
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