地区計画(ちくけいかく)とはなにかわかりやすくまとめた

地区計画(ちくけいかく)とはなにかわかりやすくまとめた

Q:地区計画(ちくけいかく)とはなんですか?

A:地区レベルの詳細な街づくりの計画

都市計画は重要です。都市計画がない場合、みんな自分の都合だけを考えた家を立ててしまい無茶苦茶になってしまいます。当然、道路なんて誰も作りませんし、道路に寄付として土地を提供する人もほとんどいないでしょう。水道もひけませんよね。

都市計画(としけいかく)とはなにかわかりやすくまとめた

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2018.01.16

「地区計画」は「都市計画」と対比される言葉です。都市計画が、都市全体の計画を定めるのに対し、地区計画は都市の中の一定の範囲である地区レベルに合った詳細な街の計画を定めます。

また、建築基準法による制限では、個別の敷地単位でしか制限がかけられないため、カバーできない部分は地区計画で制限をかけます。地区計画の内容に沿って、建築や開発行為などを規制・誘導することで、目標とするまちづくりをつくることができます。

地区計画

地区計画とは、それぞれの地区の特性に応じて、一体的に良好な環境を整備・開発・保全することを目的とする計画です。地区計画は、条例によって定められ、都市計画で決定されれば、賛成・反対に関わらず地区計画区域全域に対して強制力を持ちます

地区計画・建築協定・紳士協定の違いについてわかりやすくまとめた

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2016.03.07

地区計画においては、地区計画の目標と方針を定め、必要に応じて地区のまちづくりの内容を具体的に盛り込む地区整備計画を定めることができます。

地区整備計画とはなにかわかりやすくまとめた

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2018.08.11

地区計画については都市計画法第12条の4の「地区計画等」で定められています。

都市計画については、都市計画に、次に掲げる計画を定めることができる。
1 地区計画
2 密集市街地整備法第32条第1項の規定による防災街区整備地区計画
3 地域における歴史的風致の維持および向上に関する法律第31条第1項の規定による歴史的風致維持向上地区計画
4 幹線道路の沿道の整備に関する法律第9条第1項の規定による沿道地区計画
5 集落地域整備法第5条第1項の規定による集落地区計画

都市計画法第12条の4

条文の1号が本来の地区計画であり、2号から5号までは、地区計画等の「等」にあたる地区計画です。 このように「地区計画」「防災街区整備地区計画」「沿道地区計画」「集落地区計画」「歴史的風致維持向上地区計画 の5つをまとめて地区計画等(ちくけいかくとう)といいます。

本来の地区計画は、統一的な街づくりを行うべき地区について、建築物の用途・携帯を制限するために、市町村が都市計画として決定します。用途地域による一般的制限だけでなく、より細かい規制を加えて、良好な街づくりを行います。

地区計画の区域(再開発等促進区・開発整備促進区または地区整備計画が定められている区域に限る)内で、土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行うに際しては、着手の30日までに届出が必要です。

調査物件が地区計画区域内に該当しているかはGoogleYahoo!で「◯◯市 地区計画」と検索すれば調べることができます。

地区計画等画像byいくらチャンネル

こちらの不動産は地区計画区域内にありません。

芦屋市六麓荘の地区計画の例

実際に兵庫県芦屋市六麓荘の地区計画の例から見てみましょう。

地区計画等画像byいくらチャンネル

芦屋市でも六麓荘(ろくろくそう)は特に高級住宅街で有名ですが、ここは「六麓荘町地区地区計画」という地区計画があります。

地区計画等画像byいくらチャンネル

こちらでは、地区計画の名称、位置および区域等のほか、当該地区計画の目標(どのような目標に向かって地区の街づくりをすすめるか定める)、当該区域の整備、開発および保全に関する方針(地区計画の目標を実現するための方針を定める)が定められています。

地区計画等画像byいくらチャンネル
地区計画等画像byいくらチャンネル
地区計画等画像byいくらチャンネル

こちらには土地の利用に関する計画(地区整備計画)が定められています。地区整備計画は、地区計画で定めるべき事項のひとつで、道路・公園・ 広場などの配置や建築物等に関する制限などを具体的に定めます。

さすが芦屋の六麓荘というべきか、全ての制限が厳しく定められています。特に最低敷地面積については、400㎡(121坪)以上でなければなりません。この地区では、小さな家を建てることができず、大豪邸が並ぶ街並みとなっています。その上、風致地区にも指定されています。

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2016.02.25

ちなみに六麓荘の例のように、建ぺい率の指定が「用途地域:40%」「地区計画:30%」「風致地区:20%」と異なる場合は、原則として最も厳しい制限の数値が適用されます。つまり、ここでは20%が適用されます。

地区計画等画像byいくらチャンネル

もう一度、地区計画の目標を見てみましょう。

当地区は、芦屋市市街地の北東端部の山の手地区で、北は市街化調整区域、東は西宮市の苦楽園と接する地区で、昭和3年から香港島の高級住宅地を手本に開発され、広い道路を配して電線・電話線を地下埋設し、豊かな自然環境の中に低層住宅を中心に、一部学校等も立地する地区として発展してきた。これまで、町内会による建築協定等、住民の自然豊かな住環境の保全への熱意により、日本でも屈指の緑豊かで自然に恵まれた良好なまちなみが形成されてきた。本地区計画は、現在の緑豊かな自然との調和を図りつつ、低層の戸建て住宅を中心とした良好な住環境を保全、育成していくことを目標とする。

航空写真を見ると地区計画を守っている様子がわかります。地区計画は次のように定められます。

地区計画等画像byいくらチャンネル

全国地区計画推進協議会HPより参照)

地区計画は高級住宅街を形成するためにあるわけではなく、それぞれの地区によってユニークな計画となっています。

地区計画内で、建築行為等(土地の区画形質の変更建築物の建築、工作物の建設)を行う場合は、原則として、工事着手の30日前までに市区町村へ届出が必要になります。