旗竿地(袋地・路地状敷地・敷延)とはなにか?なぜ価格が安いの?

旗竿地(袋地・路地状敷地・敷延)とはなにか?なぜ価格が安いの?

Q:旗竿地(袋地・路地状敷地・敷延)とはなんですか?なぜ安いのですか?

A:旗竿(はたざお)の形をした土地

道路から奥まったところに位置し、細長い路地状部分(敷地延長)で道路に接する土地で、土地の形状が旗竿(はたざお)の形をしていることから旗竿地(はたざおち)と呼ばれます。また、袋地(ふくろち)路地状敷地(ろじじょうしきち)、敷地延長の土地敷延(しきえん)旗竿状の土地とも呼ばれます。

旗竿地土地は、建築基準法上の道路に「2m以上接道」していれば、建物を建築することができます(接道義務)。ただ、建物の規模や種類、敷地の形状によっては、さらに厳しい規定が設けられている場合がありますが、まさに旗竿地はこれにあたります。

旗竿地は、路地状(通路)部分の長さ(図A)と(図B)が、条例で制限されます。路地状部分の長さに応じて、一定長さ以上の幅員を確保するようほとんどの条例で指導されています。

例えば東京都の場合、東京都建築安全条例第3条に定めがあり、次の通りとなっています。

第3条 路地状部分(A)の長さ 幅員(Bの長さ)
延面積200㎡以下 延面積200㎡超
(耐火・準耐火建築物を除く)
20mまで 2m以上 3m以上
20m超 3m以上 4m以上
第3条の2 路地状部分の幅員が4m未満の場合、階数が3(耐火・準耐火建築物の場合は4)以上の建築物を建築してはならない。

旗竿地の路地状部分の面積は、建ぺい率と容積率の計算に入れることができます。

ほとんどの旗竿地の規定は、自治体ごとの条例で定められていますので、条例を確認しなければなりません。

なぜ旗竿地ができるのか?

分筆例えば、70坪の土地を不動産会社に売却するとしましょう。不動産会社にとって、その70坪の土地がすぐにでも売却できたら何の問題もありません。ただ。都心部で70坪あれば十分に広い敷地であり、一般の消費者が購入するにはそれなりの資金が必要となるため売れにくくなります。

そこで、多くの不動産会社は、土地を割って販売しようと考えます。実は、土地を分けて販売すると、そのまま70坪で売るよりも利益が出ることの方が多いのです。これは、約30坪程度の手ごろな土地を探している人の方が、70坪の土地を探している人より圧倒的に数が多いため、需要と供給によって利益を上乗せして売却することができるからです。

旗竿地土地を2分割するとき、間口が広い (道路に面している部分が広い)横長の土地であれば、きれいに2分割することができます。

しかし、間口が狭い土地(縦長の土地)を2分割する場合、きれいに分割することができません。縦に割っても、奥の土地が道路に接していなければ建物を建てられないため、形状が旗竿地に。もちろん、前面のきれいな整形地の方が、価格は高くなります。

42条の建築基準法の道路と接道義務、調査方法についてわかりやすくまとめた

2015.12.13

旗竿地が安い理由

旗竿地が整形地に比べて、価格が安くなる理由は次の通りです。

  • 周りが建物に囲まれているため、日当たりが悪く暗い
  • 日当たりが悪いため、リビングを2階にする必要がある
  • 周りが建物に囲まれているため、風通しが悪い
  • 路地状部分の用途は、ほぼ駐車場に限られる
  • (2台止めれる場合は)縦列駐車になる
  • 路地状部分の幅が狭い場合、車を置くと人の通行が難しくなる
  • 路地状部分の幅が狭い場合、重機が入らないことがあり、人力(手おこし)になると建築費用が多くかかる
  • 路地状部分は、隣地の1階部分と接しているため、丸見えになることもあり、目隠しが必要なこともある(隣の家のプライバシーに気をつかわなければならない)

路地状部分(通路)を駐車場に考えている場合、車種によって異なりますが、一般的な軽自動車の車幅で1.48m、乗用車の車幅で1.7〜1.8mとなります。もし、乗用車を駐車しつつ、スムーズに通行できることを考えたい場合、路地状部分の幅が、約3m程度必要になります。