容積率と容積率の緩和についてわかりやすくまとめた

容積率と容積率の緩和についてわかりやすくまとめた

容積率(ようせきりつ)とは、建物の延べ床面積(建築物の各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合を%で表したもので、この土地にどれぐらいの大きさの建物を建てることができるのかわかる指標です。

容積率(%) = 各階床面積の合計 / 敷地面積 × 100

容積率の制限は、用途地域に応じて定められる容積率の最高限度(指定容積率)12m未満の場合の道路幅員による容積率(基準容積率)のうち、どちらか厳しい方の制限を受けます

指定容積率は次の通りです。

用途地域 指定容積率(%)
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
田園住居地域
50、60、80、100、150、200
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
100、150、200、300、400、500
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
100、150、200、300、400、500
商業地域 200、300、400、500、600、700、800、900、1000、1100、1200、1300
工業地域
工業専用地域
100、150、200、300、400
用途地域の指定の無い区域 50、80、100、200、300、400

調査している不動産の指定容積率を調べる場合GoogleYahoo!で「〇〇市 容積率」と検索すれば調べることができます。

容積率画像byいくらチャンネル

上記のように、指定容積率が800%であれば、100㎡の土地には延床面積800㎡までの建物を建てることができます。しかし、実際には、接する道路が幅員12m未満の場合による基準容積率が適用されて、指定容積率いっぱいの建物が建てられるとは限りません。基準容積率は次の通りです。

用途地域 前面道路幅員に乗じる(掛け算する)係数
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
田園住居地域
40
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
40
特定行政庁が指定する区域では60)
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
商業地域
用途地域の指定の無い区域
60
特定行政庁が指定する区域では、40または80)

重複りますが、基準容積率と用途地域で指定されている容積率(指定容積率)の数値と比較して、厳しい小さい)方の容積率が適用します。もし、2つ以上の道路に接している場合には、最も広い道路幅員で計算します。また、セットバックが済んでいない2項道路は、前面道路の幅員が4mとして計算します。

例えば、指定容積率200%の第1種住居地域で、幅員4mの前面道路に接する場合は、4m×40=160%(基準容積率)<200%(指定容積率)になるため、基準容積率を適用し、この土地の容積率の制限は160%となります。

このように道路幅員によって、指定容積率いっぱいまで建てられないことがあるので注意が必要です。

容積率とセットになっている建蔽率(けんぺいりつ)についてはこちらを御覧ください。

建ぺい率と建ぺい率の緩和についてわかりやすくまとめた

2016.02.19

容積率緩和の特例

一定の条件を満たす場合に容積率を緩和する特例があります。土地の面積が小さいところは、次のような容積率緩和の特例を利用して、できるだけ広くなるように家を建てています。

建物内に地下室がある場合

地下室

地下室がある場合、住宅として使用する部分の床面積の3分の1を限度として容積率の計算から除外されます。

例えば、土地が100㎡で容積率80%のとき、通常であれば建てれる建物は80㎡ということになります。もし、地下室がある場合は1/3が除外されるので、80㎡×3/2で最大120㎡まで建てられます。

建物内に駐車場がある場合

ビルトインガレージ

建物1階部分にガレージを取り込んだ家のことで、写真のようなビルトインガレージのケースになります。その敷地内の建築物の床面積の5分の1を限度として容積率の計算から除外されます。

例えば、土地が100㎡で容積率80%のとき、通常であれば建てれる建物は80㎡ということになります。もし、ビルトインガレージがある場合は1/5が除外されるので、80㎡×5/4で最大100㎡まで建てられます。

小屋裏収納(ロフトを含む)がある場合

直下床面積の2分の1を限度として容積率の計算から除外されます。ただし小屋裏の高さは1,400mm以下とされているため、小屋裏収納は背丈が低くなっています。

屋根裏収納

(屋根裏部屋)

屋根裏部屋で2階建の場合は2階床面積の1/2、3階建の場合は3階床面積の1/2となります。屋根裏部屋に固定の階段を設置してよいかどうかは、各自治体によって判断が異なるため確認が必要です。

収納スペース

(1.5階や2.5階の収納部屋)

収納部屋で、1階と2階の間の場合は1階床面積の1/2、2階と3階の間の場合は2階床面積の1/2となります。

特定道路(幅員15m以上の道路)の場合

幅員15m以上の道路(特定道路)から分岐した道路に接する一定範囲内の土地については、容積率を緩和する特例があります。

前面道路の幅員が6m以上12m未満で、特定道路までの距離が70m以内の土地については、その距離に応じて容積率を加算できます。距離とは、建物敷地から特定道路に最も近い距離を測ります。この特例によって、広い道路に接する土地に比べて、そこから分岐している道路に接している土地の容積率が急に減るのを防いでいます。

(前面道路幅員+加算値) × 係数(住居系地域の場合は0.4(0.6)、その他の地域の場合0.6(0.4、0.8))

特定道路による容積率緩和

例えば、商業地域(指定容積率600%)で、L=28m、W=6m、係数0.6とすると、加算値は(12-6)×(70-28)÷70で3.6となります。特例での容積率は(6+3.6)×0.6×100%で576%となり、基準容積率(6×60=360%)に比べて、216%増加します。

その他の特例

マンション、共同住宅のエントランス、ホールや廊下、階段は容積率に算入されません(容積率の不算入措置:建築基準法第52条の6)。他にも、高層住居誘導地区、特定用途誘導地区、連担建築物設計制度、特例容積率適用地区など、さまざまな特例があります。

また、斜線制限日影規制絶対高さ制限高度地区高度利用地区など建物の高さに関する制限を受けて、容積率の限度いっぱいの建物を建てられないこともあります。

単純に敷地が容積率の異なる用途地域にまたがる場合は加重平均で計算します。例えば、前面道路幅員6mの土地が100㎡あって、そのうち近隣商業地域 (容積率400%)が60㎡、第2種住居地域(容積率200%)が40㎡とします。この場合の近隣商業地域における容積率は、6×60=360%<400%で360%、第2種地域住居における容積率は6×40=240%>200%で200%になります。これに加重平均しますので、60㎡×36/10+40㎡×24/10÷100㎡×100%=296%ということになります。

複数の用途地域、異なる用途地域にまたがる場合の制限についてまとめた

2016.03.20