不動産を担保にしてお金を借りる際の登記についてまとめた

不動産を担保にしてお金を借りる際の登記についてまとめた

Q:不動産を担保にしてお金を借りる際の登記について教えてください。

A:抵当権と非典型担保

担保(たんぽ)とは、債務不履行の際に、債務の弁済を確保する手段として、あらかじめ債権者(お金を貸している側)に提供しておくものという意味です。抵当権などの物的担保と保証人などの人的担保があります。

銀行などの金融機関がお金を貸すときは、万が一のために担保を取ります。人的担保は保証人で、保証人は借りた本人の返済を保証する役割を果たし、本人が返済しない場合は、代わって返済しなければなりません。

債権回収をより確実にするために、人的担保のほかに物的担保として一般的に不動産を担保にします。不動産を担保に取る方法として、抵当権と根抵当権が多く利用されます。

抵当権(ていとうけん)とは、担保(たんぽ)とした不動産を、担保提供後も所有者に利用させながら、もしも借金(債務)が返済されない場合は、競売(けいばい・きょうばい)にかけて売却し、その代金から他の債権者に優先して弁済を受ける権利です。

抵当権(ていとうけん)とはなにかわかりやすくまとめた

不動産を担保とする代表例は抵当権ですが、それ以外に、所有権を利用した担保の形態があります。これらは、抵当権のように法律で定める典型的な担保権ではないという意味で、非典型担保(ひてんけいたんぽ)と呼ばれます。担保権の登記は乙区に記載されますが、所有権を利用する非典型担保は、甲区に記載されます。

抵当権による担保は、債権を回収するために裁判所に競売を申し立て、その売却代金から配当を受けますが、競売手続には時間がかかります。非典型担保は、それを避け、手っ取り早く直接に担保不動産を取得して、債権回収を行います。

不動産に関する非典型担保は、大きく2つに区分されます。

  1. 担保とする不動産の所有権を、いったん債権者(貸している側)に移してしまう方法
  2. 債務が返済できないときは、担保不動産の所有権を債権者に移転する取決めをしておく方法

①の方法として、譲渡担保買戻特約付き売買再売買の予約があります。

融資にあたり不動産を担保とする際に、売買の形式をとり、融資金額で不動産を売買したことにする方法があります。売買という登記原因からは、真実の売買なのか担保目的なのかの区別はつきません。しかし担保目的の場合は、次のようなことが多いです。

  • 所有権移転登記が行われたあとでも、登記上の前所有者が不動産を占有し、居住や営業を続けている。
  • 通常の売買では、抵当権を抹消して買主に引き渡すが、形式的な売買なので、登記上の前所有者を債務者とする抵当権登記が抹消されずに、残っている。

債務を完済したときは所有権を取り戻します。ただし、返済できないときは、担保提供した不動産は、債権者のものになります。このとき、不動産の価額が債権額より高ければ、差額を清算して債務者に返す精算義務を債権者は負います。

売買の形式をとって取り戻す権利を確保するために、買戻特約、または再売買の予約を原因とする所有権移転仮登記の登記をします。

ただし、このような所有権を移転する形でお金を借りることは、抵当権設定に比べて不利になります。所有権を渡してしまうと債務者(借りている側)は新たに抵当権設定による融資を受けたり、不動産を売ったりすることが事実上できなくなるからです。

②の方法として、債務を返済できないときには、代わりに物(不動産)で払うという、代物弁済の予約があります。通常は、予約の実行を確実にするために、代物弁済予約を原因とする所有権移転請求権仮登記をするので、一般に仮登記担保と呼びます。

仮登記とはなにかわかりやすくまとめた

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2019.02.03