大阪の新築マンション販売は絶好調!中古マンションの動きは?

グランドメゾン新梅田タワー

2017年8月のマンション市場動向が不動産経済研究所から発表された。近畿圏の新築マンション契約率は好不調の目安とされる70%を8カ月連続で上回るだけでなく、絶好調ともいえる80%を今年6月に続いて超えた。数字だけみれば絶好調なのだが、本当に大阪の新築マンション販売は絶好調なのか。

マンション契約率80% 近畿8月「絶好調」

近畿2府4県のマンション市場は、8月の新規発売戸数に対する契約率が「絶好調」とされる80%だった。不動産経済研究所(東京・新宿)が14日、調査を発表した。前年同月から6.2ポイント上昇した。大阪市内でタワーマンションや投資物件が好調なほか、大阪府内のファミリー向けも伸びた。低金利を背景に新築マンションの購入意欲は引き続き高い。

好不調の目安は契約率70%で、80%は「絶好調と言える水準」(同研究所の笹原雪恵氏)。80%を超すのは6月に続き今年2度目。

新築マンション契約率2017年8月

価格が上昇して契約率が68%にとどまる首都圏と比べ「大阪などでは価格がまだ抑えられて消費者マインドは高い」という。販売数は1215戸で前年同月(1238戸)からわずかに減った。

首都圏マンション6.9%増 東京23区で半数発売 都心に集中

不動産経済研究所(東京・新宿)が14日発表した8月の首都圏1都3県の新築マンション発売戸数は前年同月比6.9%増の2101戸で、全発売戸数の50.8%(前年同月は31.7%)を東京都区部(23区)が占めた。23区のシェアが50%を超えるのは2カ月連続。マンション発売の都心集中が一段と進んでいる

23区のシェアは昨年はおおむね40%前後で推移していたが、今年は50%前後で推移し、50%を上回る月も多い。販売価格が高止まりする中、郊外物件の販売が低調に推移。一方で、利便性の良い都心は家計に余裕のある世帯に支えられて好調が続いている

首都圏の月間契約率は68.2%。前年同月比で1.6ポイント上昇したが、好不調の分かれ目とされる70%を2カ月ぶりに割り込んだ。エリア別で23区が72.4%、神奈川県が72.8%など70%を上回る一方、埼玉県が47.3%、東京都下(23区以外の市町村)が65.4%にとどまった。同研究所は「都心がよく郊外が厳しい二極化の流れが続いている」と話す。

首都圏新築マンション月間契約率2017年8月

首都圏の1戸当たりの販売価格は2.3%上昇の5794万円。施工費の高止まりや地価の上昇などを反映し、サラリーマンにとって高根の花である状況が続く。ただ同研究所は「一時期は全エリアで価格が上昇したが、最近は状況が変わった」とも指摘。郊外の物件などで価格上昇に一服の動きがみられるとの見方を示した。

(2017年9月15日日本経済新聞朝刊15面抜粋)

ワンルームマンションが増え平均価格は3549万円と前年同月より9%下がった。土地価格や工事費が上がり1㎡単価は6%上がった。

(2017年9月15日日本経済新聞関西経済43面抜粋)

大阪も「都心がよく郊外が厳しい二極化の流れが続いている」状況になっており、特に大阪市内が絶好調だ。

近畿圏新築マンション月間契約率2017年8月

新築マンションが「好調な都心や駅近、苦戦する郊外」という2極化の流れになっていることは野村不動産HD社長も認めている。

「新築マンション価格の上昇のピークは過ぎた」-野村不動産HD

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2017.09.03

2017年上半期の新築マンション市場の動きは?今、購入しているのは誰か

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2017.07.20

大阪市内でも選別されており、8月の即日完売物件は人気の高いエリアや再開発期待のエリアとなっている。グランドメゾンタワーはグランフロント2期再開発の期待もあり、全て即日完売だった。

・リバーガーデン福島木漏れ日の丘(3街区)1期(大阪・福島区【販売戸数】70戸【平均価格】4,827万円【倍率】平均1.1倍・最高2倍)

・グランドメゾン新梅田タワー最終期(大阪・北区【販売戸数】18戸【平均価格】5,062万円【倍率】平均3倍・最高9倍)

グランドメゾン新梅田タワー

グランドメゾン新梅田タワーの北側、旧プラザホテル跡地に建設予定のタワーマンションも人気が高そうだ。

旧ホテルプラザ跡地に建つタワーマンションからの眺望は?

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2017.01.19

ここまでみると今の大阪市内の新築マンション販売は絶好調といえそうだ。

好調な新築マンションに引きずられるように、ピークを超えて下がっていた中古マンション価格も底打ちした。東京カンテイの2017年7月主要都市別70㎡あたりの中古マンション価格を見ると、大阪市は2016年下半期にピークアウトを迎え、今年4月に2816万円まで下げていたが、5月・6月・7月とここ3ヶ月間は再び強含み始めているのがわかる

(※70㎡あたりの中古マンション価格…ファミリータイプの中古マンションの売り希望価格を70㎡に換算したもの)

東京カンテイ70㎡中古マンション価格2017年7月各都市圏中心部) 東京カンテイ70㎡中古マンション価格2017年7月大阪市6区)

東京カンテイ70㎡中古マンション価格2017年7月各都市圏中心部

大阪市の中古価格上場をけん引しているのは、大阪市中心6区(北区・福島区・中央区・西区・浪速区・天王寺区)で、3ヵ月連続で上昇し、再び3,700万円台を回復している。一方、東京都心6区(千代田区・港区・中央区・新宿区・渋谷区・文京区)は全く下落トレンドに転じておらず、高い価格の水準を維持しており「安くなったら購入したい」という投資家の希望を叶えることができていない。いわゆる東京都心6区は、株でいうところの「押し目待ちに押し目なし」状態なわけで、大阪にはその押し目がきたので、投資家が食指している状況ともいえるだろう。

こちらは、近畿レインズが発表している2017年7月近畿圏中古住宅市場の需給状況を示したグラフだ。

近畿圏中古マンションの件数倍率と価格乖離率2017年7月

こちらのグラフは、成約物件需要側新規登録物件供給側に見立て、成約に対する新規登録の件数倍率及び価格乖離率から市場の需給状況を捉えるものだ。

7月の成約に対する新規登録の件数倍率は3.28倍、新規登録に対する成約の価格乖離率は−3.9%だった。成約物件が増加、もしくは新規登録物件が減少すれば需要が増えたということになる。また、成約価格が上昇、もしくは新規登録価格が下落しても需要が増えたということになる。

7月の数字が意味しているのは、件数倍率については成約件数の増加率が新規登録件数を上回り、需給は2ヵ月続けてタイトになったということだ。価格乖離率も成約価格の上昇率が新規登録価格を上回り、需給が4ヵ月連続でタイトになっている。

件数倍率の変化はそれほど大きなものではないが、価格乖離率はあきらかにトレンドが今年前半までと異なっている。「マンション価格の相場は去年ピークアウトを迎えた」ということを不動産屋が認識しており、「もう上がりません。この価格では売れませんよ」と新規登録価格は上がっていない一方、それほど値下げせずとも買付が入って成約しているため、結果として成約価格が上昇しているのだ。つまり、このことは本格的な下落トレンドには入っておらず、実需の購入や投資目的の購入を巻き込んで一進一退を繰り返していることを意味している。

大阪市内のマンションバブルはピークアウトし、いざ冬の陣へ!

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2017.04.06

話を戻すが、実際のところ、今の大阪市内における好調な新築マンション販売は実需ではなく(東京を代表とする)投資家の力が大きい。東京都心部は価格高騰で一般消費者には手が届かなくなっているが、大阪都心部ならばまだ上昇するという先高観があるからだ。

東京都区部の新築マンション平均価格が7000万円前後なのに対し、大阪市部は4000万円弱のため「こんなに大阪の一等地なのに安い!」とみえてしまうのは仕方ないのかもしれない。

しかし、実需において東京の所得と大阪の所得は違うのだ。もうこの金額では大阪のファミリー実需層は買えないし、購入に動いている気配がない。

大阪の新築タワーマンションを購入しているのは誰?

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2017.08.16

都心部の需要の実態は投資家を覗いては、DINKSシングル層中国人(外国人)投資家子育てを終えたシニア層と、家計に余裕がある世帯であり、本来の実需である若いファミリー層の購入意欲は、物件高騰化の影響でついていけていないと見るべきだ。

逆に今の販売のターゲットは上記、特に富裕層(東京)の投資家ということになる。

先高感というキャピタルゲイン目的でマンション投資を行っているのであれば、そのマンションに高値で買ってくれる誰かがいないといけない。つまり、すでに「ババ抜き」が始まっており、ババ抜きは、最後にジョーカーを引いて持っている人が負けというルールを忘れない方が良いだろう。

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。