マンション買取業者の決算を見てみよう①〜フジ住宅〜

フジ住宅

フジ住宅の2016年3月期の決算が出た。

フジ住宅決算1

フジ住宅は、中古住宅を仕入れて、リフォームした後に再販売する不動産買取業者だ。再販売を省略して再販というが、買取して再販した戸数で、2014年度の全国2位だった会社が、「大阪の買取業者の雄」であるフジ住宅だ。

会社名 年間販売戸数 マンション比率 再販価格平均(万円) 再販売上高(億円)
1 カチタス 3001 1% 1300 384.0
2 フジ住宅 1361 70% 1660 226.0
3 大京 1056 100% 2223 234.8
4 インテリックス 1037 100% 2180 225.9
5 イーグランド 817 70% 1850 154.0

(リフォーム産業新聞「中古住宅再販戸数ランキング」より抜粋)

フジ住宅は、大阪府岸和田市に本社を置く不動産会社だ。設立は1974年で、東証一部(8860)に上場している。

メインエリアは大阪府・兵庫県・和歌山県で、主な事業は以下の通りだ。

  • 新築戸建分譲(広い土地を購入して何区画にも分けて、新築戸建付で販売する)
  • 新築マンション分譲
  • 不動産買取再販(中古マンションや中古戸建を購入して、リフォームして再販する)
  • 賃貸用アパート建設・販売
  • 賃貸などの管理

上場している会社については決算を見ることができる。特にフジ住宅の決算を見れば、関西(大阪)での買取再販事業がどんな状況であるかを知ることができる。ここでは、「買取再販」という点に注目を置いて決算を見てみよう。

フジ住宅決算2売上高推移

冒頭の資料にもある通り、平成28年3月期(2015年4月〜2016年3月)の決算は、大幅な増収・増益過去最高益だった。

フジ住宅決算3売上高

買取して再販した戸数が、前期の1361戸から当期は1518戸へ157戸増えている。

月126.5戸のペースで再販している計算

売上高もそれに伴い前期の226億円から264億円へ17%伸びている。

2015年度の1戸あたりの平均再販価格は1742万円

フジ住宅決算6営業利益

買取再販の営業利益が昨年の6億7700万円から10億9100万円と大幅な増益となっている。売上高(=再販価格)から仕入れ価格(=買取価格・諸費用)を引いたものが売上総利益(=粗利)だが、そこから人件費・広告費を差し引いた額が営業利益で、「物件を買取って再販する」という本業でいくら稼いだかがわかる。

2015年度の1物件あたりの利益は49万7428円、2016年度は71万8708円に上昇

これは大阪の物件の相場価格が上昇したことを意味している

下記は、アベノミクス景気(2012年12月26日第2次安倍内閣成立)以降の再販売上高・再販戸数・平均再販価格・再販営業利益・1物件あたり利益の表だ。アベノミクス景気に伴い平均再販価格は上昇し続けていることがわかる

バブルではない一般的な好景気になると、不動産買取再販事業は利益が出しづらくなると言われる。なぜなら、仕入れの不動産価格も上がってしまうため、リアル(=実態)の物件相場価格が上昇しないと利益が出ないからだ。そのことは2014年度・2015年度を見るとわかる。平均再販価格が上昇していても、利益は上昇していない

そのことを踏まえて、2016年度に大幅に利益が出たということは、2016年度、大阪(兵庫・和歌山)の相場はリアルに、それも不動産屋が予想していた以上に物件の相場が上昇したということになる

フジ住宅の利益推移 大阪市70㎡価格201604

参照:東京カンテイ

だから、東京の買取再販業者が相次いで大阪に(儲かりそうだと)進出してきているのだ。このことについては「大阪市のマンションがバブってますよね?ええ、バブー!」を参照してほしい。

ただ、フジ住宅はこれ以上、大阪(兵庫・和歌山)の不動産価格が上昇するとは考えていないようだ。

フジ住宅決算4売上予想

今期、平成29年3月期(2016年4月〜2017年3月)の決算予想では、再販戸数の予想が1543戸、売上高が268億円と、辛めの予想を出している。つまり、2016年度の1戸あたりの平均再販予想価格は1740万円ということだ。

今期の再販予想戸数は1543戸、1戸あたりの平均再販予想価格は1740万円

フジ住宅としては、「引き続き大阪の不動産の価格が大幅に上昇する」という楽観的希望をもってはおらず、横ばいの価格を予想している可能性が高いということだ。もし、そうなると営業利益は減少する可能性が高い。

上記の資料を見ると、今期は買取再販事業よりも分譲住宅(自由設計住宅)事業(=土地付き新築戸建)で利益を出そうと計画しているようだ。

フジ住宅決算6時期の見通し

ただし、この計画は変更する可能性が高い

このフジ住宅の平成28年3月期決算は4月28日に出されたものだ。その後、安倍総理は、消費税増税を2019年10月に延期する旨を発表した。当初は、2017年4月に消費税を10%に増税する予定だった。まだ新築建物が建てられていない場合の契約において、2016年9月末までに契約をすれば、2017年4月1日時点で建物が完成していなかったとしても、8%の消費税で新築戸建を購入することができるため、その分の駆け込み需要を想定していたと思われる。(実際に5%から8%へ増税したとき、想定以上の駆け込み需要が発生した。)その想定が変わったので、計画は変更する可能性が高いというわけだ。

現時点で出されている、平成29年3月期の連結業績予想は以下の通りだ。

フジ住宅決算5連結予想

最後にフジ住宅の経営方針を載せておく。

フジ住宅決算7経営方針

(この記事で掲載されている情報は、フジ住宅株式会社『決算短信』及び『決算短信補足資料』からの情報です。この記事を通じて得られる情報は、利用者の私的利用目的に限り提供されるものであって、特定の不動産等についての勧誘ではなく、また、当社は、利用者に対し何らかの投資・売買行動を勧誘するものではありません。)

フジ住宅

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。