生産緑地の2022年問題、「売却」だけではなく「賃借」できることに

生産緑地の2022年問題

不動産業界で話題の生産緑地の「2022年問題」。宅地化を阻止するため、農林水産省と国土交通省が新たな政策を出すようです。

都市農地維持へ税優遇 「生産緑地」22年期限 転用を抑制

農林水産省と国土交通省は、都市部の農地「生産緑地」を維持するための対策に乗り出す。地主の相続税を猶予したり、硬直的な土地の貸し借りの仕組みを柔軟にしたりして、企業やNPOが借りやすくする。市民農園などの形で活用を促す狙いだ。生産緑地の多くは2022年に期間満了を迎え、宅地転用が加速する恐れがある。東京などでは今後、緑地の保全が課題になる。

現在の生産緑地は1992年、都市部に農地を残す目的で導入。地主には30年にわたる税優遇を認めるかわりに、営農を義務付ける。全国には約1万3千haあり、東京都で約3200haを占める。高齢化に伴う代替わりで徐々に売却するケースが増えている。22年には全体の約8割の農地が優遇期間である30年の期限を迎える

期限切れの際、地主は利用を10年延長するか、市区町村に農地の買い取りを求めるか選べる。だが、営農をあきらめる人が増えれば、一気に宅地化が進む可能性がある。住宅価格の急落など、「2022年問題」として懸念する声がある。農水省などは生産緑地の維持で影響を和らげる。

両省が力を入れるのは生産緑地の貸借。地主自ら耕作しなくても、企業やNPOに農地を貸し出せば相続税の納税猶予の対象とする。これまでは貸借への国の支援がなく、代替わりで営農をやめた場合は土地を売るしかなかった。15年の都市部の市民農園数は約3360件と9年前の3割増。借り手のニーズは強く、都会の飲食店に新鮮な野菜を届けるといったサービスの広がりも期待できる

農地の貸し借りに不安を抱く地主への対策も講じる。農地法は地主が貸借期間満了前に「更新しない」と通知しなければ、自動的に貸し借りが続く。借り手の耕作権を保護するためだが、「農地を貸すと返ってこない」と地主がためらう一因となっている。生産緑地の貸借に限り、この法解釈の適用外とする

土地をさらに借りやすくする仕組みも設ける。農地を借りる場合、農業委員会の承認が必要になるが、生産緑地については、市区町村の承認を得られれば土地を借りられるようにする

政府は昨年、「都市農業振興基本計画」を初めてまとめた。計画では都市農業について、農産物の供給だけでなく、農作業体験の場や災害時の避難所としても使え、良好な景観を生む機能があると評価した。都市部の農地は全農地面積の2%しかないが、大消費地に近く、販売額ベースでは全国の約1割を占める。

農水省などは早ければ秋の臨時国会に関連法案を提出し、年末の政府・与党による税制改正論議で必要な協議を求める。

(2017年9月6日日本経済新聞朝刊1面抜粋)

生産緑地の「2022年問題」とは、生産緑地の指定を解除された農地が宅地となって大量に不動産市場に流れ込むのではないかと心配されている問題のことです。この生産緑地法が成立した1992年から30年後に生産緑地の指定が解除できることになっており、全体の8割の生産緑地が対象となっていることが主な理由です。

不動産関係者は必見!生産緑地の2022年問題とは?

不動産関係者は必見!生産緑地の2022年問題とは?

2016.11.28

生産緑地は、ただの農地ではなく、大都市の市街化区域内(家を建ててもよいエリア内)の農地なので、一般的に土地の評価、利用価値は高いといえます。また、生産緑地に指定される条件の中に、「500㎡以上の農地」という条件があるためまとまった土地が確保できることも不動産業者が狙っている理由の一つでもあります。

実際、東京都内に約11,800ヵ所(約3,388ha)、23区だけでも約2,200ヵ所(約451ha)あります。

2022年の期限を迎えると、地主は生産緑地としての利用を10年延長するか、市区町村に農地の買い取りしてもらうかを選ぶことができます。市区町村が買い取りせず、他の農業関係者も購入を申し出ない場合には生産緑地の指定が解除され、自由売買が認められます。

ただし、これまでの実績では、予算不足などの理由で、自治体(市区町村)による買取りの実績はほとんどみられないため、このままいくと、生産緑地がマンションやアパート用地、戸建、老人ホーム、オフィスビル、コンビニなどに変わってしまう可能性が高いと言われています。

売却が増えると、都市部で貴重な緑が失われだけでなく、宅地の大量供給でさらに住宅価格が下落する可能性があります。ただでさえ、空き家が増えている中、さらに空き家を増やしてしまう可能性が高いのです。そこで農林水産省と国土交通省は、できるだけ生産緑地を保全する方向で、企業などが借りやすい仕組みづくりを検討しているというものです。

16年後には空き家が3倍になり、3戸に1戸は空き家になるとの予測

16年後には空き家が3倍になり、3戸に1戸は空き家になるとの予測

2017.06.26

生産緑地のメリットは、農地扱いされるため、都心部であっても圧倒的に安い固定資産税と相続税の納税猶予制度があることです。相続時に納税猶予を選択した場合には、評価額のほとんどが猶予され、相続人が亡くなるまで営農することにより猶予金額は免除となります。もし、生産緑地をやめて売却する場合は、相続時に遡って普通の宅地と同じ扱いの相続税を支払わなければならないため、売却益が減り、場合によってはそれほどメリットがない可能性があります

それならば、安い固定資産税のまま「市民農園」として誰かに貸して賃料を取る方がメリットあるんじゃないの?というのが、今回、生産緑地を残すため農林水産省と国土交通省が出した政策なのです。近年、市民農園は大人気で、消費者が収穫や幅広い農作業をより身近に楽しみたいというニーズが大きくなっています。

日本は人口減社会に突入し、都市部でも空き家が目立ち始めています。それにも関わらず宅地を増やすという動きを止めるだけなく、都市部の気温が高くなるヒートアイランド現象への対応や災害時における避難場所確保などのため、生産緑地の必要性は大きくなってきています。地主の想いは色々あると想いますが、国として貴重な都市部の緑地を、税金を投入して守る(買い取り)のではなく、税制優遇など様々な政策をうつでしょう。

今後も、生産緑地の2022年問題の動きに注目です。

 

生産緑地の2022年問題

あなたの不動産はいくら?

iQra-channel(イクラちゃんねる)では、気になるマンションや、ご自宅のマンションの売却価格がその場でわかる!また、どこの不動産会社が売却したのかもわかる!最新の相場価格を公開中!

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。