表題登記についてわかりやすくまとめた

表題登記についてわかりやすくまとめた

Q:表題登記(ひょうだいとうき)とはなんですか?

A:新たに不動産が生じたときにする登記

表題登記は、不動産登記の1つです。不動産登記とはその不動産がどのようなものか、どこの誰が所有しているかを記録しているものであり、またその不動産で誰がどんなことをしたのか記録したものです。それらの記録がまとめられた台帳を「登記簿」といいます。登記簿は表題部から始まります。

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表題登記は、表題部に最初にされる登記で、不動産の物的状況(モノがどういう状況なのか)を示す登記です。

具体的には、原則として、不動産が新たにできたときにする登記で、建物表題登記土地表題登記の2つにわかれます。

建物表題登記とは

建物表題登記とは、建物の登記の表題部を新しくつくる登記です。一般的に、建物を新築したときに行います。

登記簿(建物の表題部)

建物の所在
建物の家屋番号
建物の種類
建物の構造
建物の床面積
建物の原因及びその日付として新築年月日⑤⑥
建物の所有者の住所と氏名

表題部からはこのような情報が読み取れます。建物表題登記は、建築後1ヶ月以内に行わなければなりません。申請を怠ると、10万円以下の過料(罰則)に処せられることもあるため注意が必要です。

建物表題登記は、建物を登記することが目的ですが、登記のできない建物もあります。一般的な住宅で登記が可能な建物の条件には「外気分断性」「定着性」「用途性」があり、これらの条件すべてを満たさなければなりません。

・外気分断性:建物内と外気とが、壁・ガラス・屋根とかで分断されているかどうか
・定着性:建物の基礎があり、簡単に建物を動かないかどうかということ
・用途性:居宅であれば居宅の用途を満たしているかどうか

建物表題登記は、土地家屋調査士に依頼して行うのが一般的ですが、自分で行うこともできます。依頼すると7~9万円が相場です。建物表題登記は登録免許税がかかりませんので、費用は土地家屋調査士の報酬です。しかし、建物表題登記はそれほど難しくないため、誰でも行うことができます。建物表題登記は、表題部に載っている情報の証拠書類を集める必要があります。

登記というと、司法書士のイメージがありますが、司法書士は仕事として表題登記を行うことはできません。

建物表題登記に必要な書類

自分で建物表題登記を行う場合は、次の書類を集めなければなりません。

①所有権証明書

その建物が自分の所有物であるという所有権を証明するには、できるだけ多くの証拠書類を集めなければなりません。所有権の証明に必要な書類を所有権証明書といいます。この所有権証明書は、地域によっても異なりますので、建物表題登記を申請する登記所に事前に相談してください。一般的な新築の建物(注文住宅)の場合で、所有権証明書となる書類は次のとおりです。

建築確認通知書(確認申請書の副本と確認済証)

新しく建物を建築する場合は、その建物の建築主・設計者・工事監理者が誰であり、どこにどんな建物を建築するかを、事前に検査機関に知らせてチェックを受けなければなりません。この申請で使われるのが(建築)確認申請書で、チェックして問題がない場合に発行されるのが確認済証(かくにんずみしょう)です。

建築確認の大まかな流れ

この確認申請のときに、同じ書類が2部用意されます。それが正本副本です。正本は検査機関に保管され、副本は検査機関が発行した確認済証と一緒にハウスメーカーや工務店、設計事務所などに返却されます。

そのため、建築確認通知書はハウスメーカーや工務店、設計事務所に請求して取得します。

工事完了引渡証明書

ハウスメーカーや工務店などが、建物の完成後に、建築主に引き渡したことを証明する書類です。建物が完成する少し前でももらうことができます。ハウスメーカーや工務店に請求し、会社の印鑑証明書と資格証明書(建築工事を行った会社の代表者事項証明書か履歴事項証明書)も一緒にもらいます。

工事完了引渡証明書のサンプル

検査済証

建物の完成後には完了検査を行い、問題がない場合に発行されるのが検査済証(けんさずみしょう)です。ハウスメーカーや工務店に請求します。検査済証がない場合は、建築確認申請書と工事完了引渡証明書で申請を行います。

②住所証明書

住所証明書とは、建物の所有者になる人全員の住民票の写しのことです。所有者の住んでいる役所に行けば発行してもらえます。1つの住民票に所有者全員の名前が載っていれば、その住民票だけで大丈夫です。(全てのページが必要です。)

建物表題登記には関係ありませんが、このときに使う住民票の写しは、新しくできる建物の住所の住民票が良いでしょう。その後の所有権保存登記抵当権設定登記の際に住宅用家屋証明を使って減税を受けるためです。なお、建物表題登記の際に間に合わないときは、所有権保存登記のときまでに住所を移せば問題ありません。

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③建物図面/④各階平面図

③建物図面と④の建物表題登記の図面作成は、建築確認通知書を元に行いますが、正しいかどうか現地調査が必要です。次の項目を調査します。

建物図面と各階平面図のサンプル

建物の所在と位置

公図と建築確認通知書にある配置図を使って、土地の中のどの位置に建築物が建っているかを調べます。公図は登記所(法務局・地方法務局・支局・出張所)や郵送・ネットで入手可能です。土地の境界から建物の外壁までの距離を測ります。

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建物の種類

建物の種類とは、居宅・倉庫・店舗・事務所・工場など何の用途の建物であるかということです。建築確認通知書第三面の主要用途欄に記載されています。

建物の構造

建物の構造とは、構造と屋根材と階数のことです。建築確認通知書第四面の構造・階数・屋根蘭に記載されています。

建物の形状と床面積

建築確認通知書から平面図と面積表(求積図)を求めます。実測して大きな誤差がない場合は、平面図に書いてある数値を採用します。

建物が完成した日

⑤建物表題登記の申請書

申請書には、建物の所在・種類・構造・床面積・新築年月日などを書きます。家屋番号は書く必要ありません。

建物表題登記の申請書のサンプル

⑥建物が位置する地図

Googleマップを印刷して、建物が位置するところに印をつけます。(手書きでも構いません。)

⑦写真

色々な角度から建物の写真を取ります。特に建物全体・水まわり・階段・屋根のアップを撮っておきます。必須ではありません。

⑧代理権限証明書(委任状)

申請者本人が、法務局に行くことができない場合には、代理人に申請に行ってもらうことも可能です。

代理権限証明書(委任状)のサンプル

申請方法

法務局に登記相談窓口が設置されている場合もありますので、不安な場合は作成した書類を持参して見てもらいましょう。

登記するには平日に法務局に行く必要があります。申請書を郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付します。その際、切手を貼った返送用の封筒も同封しておきます。完了した際「登記完了証」というのが登記所から発行され送られてきます。ただし、提出書類に不備がある場合は、電話連絡があり補正が必要となりますので、直接法務局に行って書類を確認してもらうべきです。

土地表題登記とは

新たに土地が生じたときの土地表題登記として、埋立てなどがあります。しかし、実際のところ、土地が新たにできることは少なく、大部分はすでに存在する土地に対してのものです。多くは、道路や水路など地番が付けられていない土地に対するもので、公図を作成した時点で道路や水路だった土地は登記されていません。

このような土地の中には、道路や水路として使われなくなると払下げの対象となり、払下げにあたり表題登記を行います。払下げとは、官公庁などが不動産を民間に売り渡すことです。

この場合、国(財務省)が申請する場合と、払下げを受けた者が申請する場合があり、表題部所有者は財務省または払下げを受けた者になります。