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高度地区とはどのような地区なのか

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Q:高度地区とはどのような地区ですか?

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A:建物の高さを制限する地区

高度地区とは建物の高さの制限を定めている地区です。大きくわけて2つあり、建物の高さの最低限度を定める最低限度高度地区(最低高さ制限)と、最高限度を定める最高限度高度地区(最高高さ制限)とがあります。最低限度高度地区の割合は全体の1%未満のため、一般的に高度地区というと最高限度高度地区のことを指します

高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区とする。

都市計画法第9条18項

高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。

建築基準法第58条

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高さの最高限度を定める理由として、日照や採光、通風を確保することがあげられます。高い建物がたちすぎると北側の隣地の住人は日当たりが悪くなって暗くなり、困りますよね。

高さを制限するものとして「絶対高さ制限」がありますが、こちらは第1種低層住居専用地域第2種低層住居専用地域田園住居地域のみに制限(高度地区は用途地域関係なし)され、戸建エリアに高い建物を建てないことを意図しているので異なります。

逆に、高さの最低限度を定める理由は、高い建物が必要なエリアに低い建物を建てることを禁止するためです。駅前や街の中心などに定められますが、最低限度より低い建物は建築できません。

似たような建物の高さを制限する地区として「高度利用地区」がありますが、高度地区が単純に高さ(高度)を制限する地区なのに対して、高度利用地区は、高い建物を建てて利用する(高度利用)を図るために制限を加える地区です。

高度地区の制限について、全国共通の規定があるわけではありません。各自治体(市町村)によって独自に定められるため、自治体によって規制の内容が異なります。第1種・第2種・第3種高度地区と分けている自治体もあります。もちろん高度地区がないところもあります。

高度地区は、都市計画法で定める「地域地区」の1つです。地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用するべきか、どの程度利用するべきかなどを定めて21種類に分類したものです。ちなみに高度地区は、21種類の中で指定面積が一番広い「地域地区」です。

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高度地区

他にも、建物の高さの制限については、道路斜線制限隣地斜線制限北側斜線制限日影規制がありますが、制限が重なったときは、厳しい規制の方が適用されます。

調査している不動産が高度地区の制限に該当しているかどうかはGoogleYahoo!で「◯◯市 高度地区」と検索すれば調べることができます。

高度地区画像byいくらチャンネル

上記の不動産は高度地区内にないということになります。

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最高限度高度地区(最高高さ制限)の例

例えば、大阪府箕面市では次のような8種類の高度地区が定められています。

最高限度高度地区とは、おもに北側隣地の日照保護や通風の確保を目的として、建物の高さを抑える制限でした。

じつは、最高高さ制限を定めた高度地区は、2004(平成16)年度に行われた都市計画の見直しで加えられたため、各自治体によって制限がバラバラであり、その不動産ごとに規制内容を確認しなければなりません。特に注意しなければならないのは、平成16年に見直しされていることから、築年数がそれほど古くないマンションでも既存不適格になるケースがあり、その場合は重要事項説明書にて記載・説明する必要があります。

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最低限度高度地区(最低高さ制限)の例

例えば、大阪府大阪市では次のような最低高さ制限が定められています。

高度地区画像byいくらチャンネル

上記をみると駅前や幹線沿いに指定されていることがわかります。最低限度高度地区は、最高限度高度地区の制限とは逆に、高い建物をつくることを目的としているため、最低限度の高さよりも低い建物は建てることができないというものでした。

こちらの制限内容も各自治体によって制限が異なるため、不動産ごとに調査・確認が必要になります。

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この記事の監修者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。