不動産の重要事項説明書における「インスペクション」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「インスペクション」とはなにか

この度、宅地建物取引業法の一部が改正され、平成30年4月1日以降、不動産の重要事項説明書に「インスペクション」に関する説明が義務付けられることになった。

一体、どのような内容なのだろうか。

ここでは、不動産の重要事項説明におけるインスペクションについて説明する。

インスペクションとは?

インスペクションは、ホームインスペクションとも呼ばれ「住宅診断」と訳される。具体的には、建物の基礎や外壁に生じているひび割れ、雨漏りの劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測などにより調査する。建物部分の目視による状況調査であり、壁をめくるなどの破壊検査は行わない。調査する人をホームインスペクター(住宅診断士)という。

【レーザーレベルによる傾きの計測】

【クラックスケールによるひび割れ幅の計測】

インスペクションは、中古住宅の品質を保証するものではなく、現時点における建物のコンディションをつかむのがその目的だ。

インスペクションに関する説明の義務とは?

インスペクションは、日本以外の先進国の中古住宅売買において主流になっている。「あと何年くらいもつのか」「欠陥住宅なのか」「どれくらくらいの修繕費がかかるのか」といった、建物のコンディションが把握できるからだ。

それに対して、日本においては、既存建物(中古住宅)の個人間売買が多く、一般消費者である売主に広く物件の詳細な情報提供や瑕疵担保責任を負わせることは困難だった。そのことが、中古住宅の取引時に購入者が住宅の質に対する不安を抱えている理由であり、取引の普及が進まない原因の一つとされていた。

そこで、不動産取引のプロである宅地建物取引業者(不動産業者)が、専門家によるインスペクションの活用を促し、消費者が安心して取引ができる市場環境を整備することで中古市場の活性化を狙っている。

具体的には、インスペクション(建物状況調査)に関し、「媒介契約締結時に斡旋(あっせん)の可否を明示」「その実施の有無を重要事項説明に追加」「売買契約時に建物の状況を当事者の双方が確認した事項を記載した書面交付」などの重要事項説明が義務付けられた。

【インスペクション関連の宅地建物取引業法】

(媒介契約)
第34条の2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
1〜3(略)
4 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの(第37条第1項第2号の2において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。)の状況の調査であって、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第35条第1項第6号の2イにおいて同じ。)を実施する者のあっせんに関する事項

(重要事項の説明等)
第35条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換もしくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第5号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
1〜6(略)
6の2 当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
イ 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める機関を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
2〜5(略)
6 次の表の第1欄に掲げる者が宅地建物取引業者である場合においては、同表の第2欄に掲げる規定の適用については、これらの規定中同表の第3欄に掲げる字句は、それぞれ同表の第4欄に掲げる字句とし、前2項の規定は、適用しない。

(書面の交付)
第37条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼し者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
1・2(略)
2の2 当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項

ただし、インスペクションの実施自体が義務化されるわけではないことに注意が必要だ。

ちなみに国土交通省は、インスペクションにより以下の成果指標を掲げており、中古住宅流通の普及・促進は国策といえる。

  • 既存住宅流通の市場規模:平成25年は4兆円だったものを…→平成37年には8兆円に
  • インスペクションを受けた既存住宅の売買瑕疵保険の加入割合:平成26年は5%だったものを…→平成37年 には20%に

もう少し具体的にインスペクションの重要事項義務を説明する

インスペクションに関し、「媒介契約締結時に斡旋(あっせん)の可否を明示」「その実施の有無を重要事項説明に追加」「売買契約時に建物の状況を当事者の双方が確認した事項を記載した書面交付」の重要事項説明義務はわかったが、宅建業者がもう少し具体的にいつ、なにをする必要があるのかをまとめてみた。

①売却・購入の申込=媒介契約締結時

宅建業者がインスペクション業者の斡旋(あっせん)の可否を示し、依頼者(売主・買主)の意向に応じて斡旋する。

(↓↓↓インスペクションが実施された場合↓↓↓)

②重要事項説明時

宅建業者がインスペクションの結果を買主に対して説明する。

③売買契約締結時

基礎や外壁等の現況を売主と買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から書面にて交付する。

今後の予定

現在、不動産の4つの団体が来年の4月1日以降の重要事項説明に向けて、具体的な仕様・書類を作成している状況だ。その最新の発表を逐一確認し、準備しておきたい。このサイトでも内容を確認でき次第、更新を予定している。