相続登記についてわかりやすく説明する

相続登記はいくら?

ここでは「相続登記」についてわかりやすく説明します。

 

相続登記とその方法

相続登記は不動産登記の一つです。不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。それら登記の記録がまとめられた台帳を「登記簿」といいます。現在は電子化されて「登記記録」とも呼ばれています。

登記は以下のようなときに必要です。

  • 建物を新築・増築・取り壊し
  • 不動産を購入・売却・相続・贈与
  • 住宅ローンの利用・借換え・完済

相続登記というのは通称で、正確には相続を原因とする所有権移転登記です。

中古の建物の所有者が変わった場合は「所有権移転登記」によって、甲区欄を新しい名前に変更し所有者が変わったことを登記します。

登記記録には、土地と建物それぞれに表題部、甲区、乙区が設けられています。甲区欄とは、建物の所有者が誰かを表す欄です。歴代の所有者がそこに名前を連ね、最新(一番下)の名前が現在の所有者です。一方、乙区欄には所有権以外の権利関係が書かれています。表題部に対して、甲区欄・乙区欄のことを「権利部」といいます。

表題部
土地 所在、地番、地目、地積、取得原因とその日付など
区分所有家屋(マンション)の場合には、上記のほかに敷地権の目的たる土地の表示として敷地権の種類・割合など
建物 所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、取得原因とその日付など区分所有家屋の場合には、上記のほかに、一棟の建物の表示と専有部分の建物の表示として、建物の名称など
甲区
所有権に関する事項 所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因
乙区
所有権以外の権利
(抵当権設定など)に関する事項
登記の目的・原因・権利者など

建物表題登記は建物建築後1ヶ月以内に行わなければなりませんが、相続登記(所有権移転登記)は特に期限も罰則もありません。したがって、相続登記しなくても問題はありませんが、一般的に「対抗力」を持つために登記します。

相続登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的ですが、自分で行うこともできます(土地家屋調査士は業として行うことは不可です)。相続登記は登録免許税がかかりますので、それを除いた費用が司法書士の報酬です。

 

相続登記に必要な書類

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

①住所証明書

住所証明書とは、建物の所有者になる人全員の住民票の写しのことです。所有者の住んでいる役所・役場に行けば発行してもらえます。一つの住民票に所有者全員の名前が載っていれば、その一つだけの住民票で大丈夫です。(全てのページ分必要です。)

②登記原因証明情報

なぜ登記を行うことになったのかという登記の原因となる証明書です。遺産を誰にどれだけ相続するかは「法定相続分」「遺言書」「遺産分割協議書」の方法があり、それぞれによって登記原因証明情報となる書類が変わります。

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A.「遺産分割協議書」の場合

・被相続人(=亡くなった人)の出生頃から死亡に至るまでの戸籍謄本、除籍謄本または原戸籍
・被相続人の戸籍の附票または本籍の記載のある住民票の除票の写し(※登記記録と死亡時の住所のつながりが住民票の除籍の記載から判明しない場合は、住民票の除票ではなく、戸籍の附票の写しが必要です。)
・相続人(=相続をする人)全員の戸籍謄本
・相続人全員の戸籍の附票または本籍の記載のある住民票の写し
・申請人以外の相続人の印鑑証明書

戸籍謄本、除籍謄本または原戸籍は、他に相続人がいないことを証明するもので、本籍をおく市区町村の役所・役場で手に入れることができます。戸籍の附票または本籍の記載のある住民票の除票の写しは、被相続人の死亡時の住所を証明するものです。

戸籍の附票とは、今まで住んできた住所の場所を一覧にしたもので、本籍をおく市区町村の役所・役場で手に入れることができます。

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B.「遺言書」の場合

・被相続人の死亡の記載のある戸籍または除籍謄本
・相続人の戸籍謄本

戸籍謄本・除籍謄本は、本籍をおく市区町村の役所・役場で手に入れることができます。

なお公正証書遺言の場合、遺言書はそのまま使えますが、自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認してもらう必要があります。

C.「法定相続分」の場合

・被相続人(=亡くなった人)の出生頃から死亡に至るまでの戸籍謄本、除籍謄本または原戸籍
・被相続人の戸籍の附票または本籍の記載のある住民票の除票の写し(※登記記録と死亡時の住所のつながりが住民票の除籍の記載から判明しない場合は、住民票の除票ではなく、戸籍の附票の写しが必要です。)
・相続人(=相続をする人)全員の戸籍謄本
・相続人全員の戸籍の附票または本籍の記載のある住民票の写し

上記A〜Cに共通で、相続関係説明図を作成します。相続関係説明図とは、故人と相続人たちの関係を載せた説明図で、決まった形式はありません。相続関係説明図に出てきた人物はすべて名前だけでなく、住所も書いておきます。この相続関係説明図があると、戸籍と除籍と原戸籍はコピーしなくても原本還付してもらえます。

③固定資産税評価証明書

市区町村の役所・役場で取得することができ、相続される不動産の課税価格が記載されています。固定資産価格通知書でも可能です。

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④相続登記の申請書

法務局の書式はコチラ

申請書は記載例通りに必要事項を記入していきます。

課税価格・相続登記

申請書に出てくる「課税価格(課税標準価格)」とは、固定資産課税台帳に登録される「不動産の価格」のことです。この「不動産価格」は形式的なもので、実際の価格をあらわしているものではありません。

所有権移転登記の場合は、固定資産台帳に登録されている価格(固定資産税評価額)になります。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は、「固定資産税・都市計画税」「不動産取得税」「登録免許税」を計算する上で基になる金額のことで、3年に一度見直されます。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されています。

出てきた課税価格と床面積を乗じて計算し、求めます(1,000円未満は切り捨てで1,000円単位になります)。この金額を元に「登録免許税」を計算します(こちらは100円未満は切り捨てです)。

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⑤代理権限証明書(委任状)

申請者本人が、法務局に行くことができない場合には、代理人に申請に行ってもらうことも可能です。

代理権限証明書(委任状)のサンプル

 

申請方法

法務局に登記相談窓口が設置されている場合もありますので、不安な場合は作成した書類を持っていき見てもらいましょう。

登記するには平日に法務局に行きます。申請書を郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付します。その際、切手を貼った返送用の封筒も同封しておきます。完了した際「登記完了証」というのが登記所から発行され送られてきます。ただし、提出書類に不備がある場合は、電話連絡があり補正が必要となりますので、直接法務局に行き書類を点検してもらう方が良いでしょう。

 

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坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。