土地(敷地)の境界の不動産調査方法と境界標の種類について

土地(敷地)の境界の調査方法と境界標の種類

土地の売買代金は、一般的に土地の面積(地積)をもとに計算して出します。そのため、売買対象である土地の面積がどれぐらいなのかきっちりと出さなければなりません。

自分が所有する土地の面積は、お隣さんとの境界までになります。つまり、隣地との境界標を見つければよいということになります。

建物を建てるための土地を敷地とも言います。ここでは、土地(敷地)の境界の不動産調査方法と境界標の種類についてわかりやすく説明します。

 

土地の境界とは

土地の境界とは、法的には「個々の土地を区画する公法上の区分線」と定義されています。土地は法律によって区分されおり、その1筆ごとに地番がつけられています。筆(ふで・ひつ)とは、登記簿において1つの土地を指す単位で、特に土地の登記簿謄本公図を見るときに、1筆(いっぴつ)、2筆(にひつ)などと数えます。1筆ごとに登記が行われ、地番がつけられます。1筆の土地を分割して、複数の土地にすることを分筆(ぶんぴつ)といい、複数の土地を1筆の土地にすることを合筆(がっぴつ)といいます。つまり地番境が境界(筆界)です。ただし、一般的には、境界とは所有権の範囲と認識されています。

筆界と境界の違い

筆界とは、土地が登記された際に、登記上その土地の範囲を区分するものとして定められた線のことです。一般的にいう「境界」は、ほぼ筆界と同じ意味を指します。しかし、境界は所有権の範囲を指し示す線という意味で用いられることがあり、その場合は筆界と異なります。例えば、お互いに「ここは自分の所有権だ」とそれぞれ主張する境界が食い違うことがあっても、筆界は登記上定められた範囲なので、理論的には食い違うことがありません。言い換えると、筆界は所有権の範囲と一致することが多いとはいえ、一致しないこともあるということなのです。

土地の境界を特定するための手段としては、お隣さんとの間の塀や垣根があります。しかし、このような場合、相続で代替わりしたり、宅地造成が行われたりしたために、その目印がなくなり境界が失われたり、わからなくなる場合があります。また、測量の際に木杭が打ち込まれる場合がありますが、これはあくまで仮のもので、何年か経つと腐ってしまったり、動いてしまったりします。そのため、土地の境界を明確にするためには、境界標の設置が最も良い方法とされており、境界石やコンクリート標といった腐食や破損のおそれがない永続性のある境界標を設置することが良いとされています。境界標とは目に見えない境界点を現地で示すしるしなのです。都市部のように住宅が密集し、境界標を地中に打ち込むのが困難な場合は、ブロック塀やコンクリートなどに直接打ち込める金属鋲を使って表示することができます。

境界確定において一番大切な事は、利害関係のある隣接土地所有者同士が、「境界はここだ」とわかり合い納得し合っていることです。境界標によって境界が明確であれば、境界問題は生じませんし、土地の形状や面積が明確であれば、売買や相続を迅速に行うことができます。

 

境界標の種類について

境界標は、境界の点や線の位置を表すためのしるしです。境界標には、境界点の位置を特定するしるしが付いています。

境界標のしるし

境界標の種類には次のようなものがあります。

【コンクリート杭】

一般的に永続性のある境界標として最も多く使用されています。コンクリート杭は杭のへりが境界です。

【石杭(いしぐい)】

御影石(みかげいし)や花崗岩(かこうがん)などでできた境界線で美しくて堅く、最も優れた永続性があります。中心にくぼみがある石杭はくぼみが境界になります。

【プラスチック杭】

加工が簡単なため、様々な形状のものがあります。軽くて安易に設置することができますが、コンクリート杭や石杭のような永続性はありません。

【金属標(きんぞくひょう)】

真鍮(しんちゅう)、ステンレスまたはアルミ等でできたプレート状の標識でアンカーピンを設置することで堅牢に設置することができます。矢印の金属プレートは矢印の先端が境界です。

【金属鋲(きんぞくびょう)】

金属製の境界標でコンクリートやブロックの側壁などにドリルで穴をあけ、金属鋲を打ち込み固定します。道路内の金属鋲は色が見えにくいためしっかり確認します。

【木杭(ぼっくい)】

サイズは様々ですが1〜2年程度で腐食しますので耐久性に欠けます。仮杭または一時的な杭として使用します。

境界標の設置に関しては、民法で次のように定められています。

(境界標の設置)

土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。

第223条

(境界標の設置及び保存の費用)

境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。ただし、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担する。

第224条

(境界標等の共有の推定)

境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。

第229条

 

境界(敷地の確認)の調査方法について

冒頭でお話した通り、境界を特定する理由は、土地の売買代金がいくらなのか知るため、そして売却するためには正確な土地の面積を知らなければならないからです。そのため、境界確定は、売買契約締結前に行うことが原則であり、境界の調査は、売却相談受付後できるだけ早い時期に、売主の協力を得て行うことが必要とされています。たとえ公簿売買であっても、売買対象物件の特定が目的のため、境界確認の調査は必要です。

まず、売却物件の位置の確認を行います。分譲地などでは、隣の土地と取り違える危険性もあります。最初に、①方位を確認します。過去の販売図面からの転記や売主からの申告だけをすべて真に受けず、方位磁石や住宅地図で確認しましょう。

周り間の計測つぎに②地形や地勢を確認します。公図、地積測量図と敷地とを照合し、地形が合致しているかを確認します。また周辺を含め、地勢も確認します。地勢(ちせい)とは土地の高低を含めた土地の全容を指します。売却物件の土地面積(地積)を確認するため、現地でメジャーをあててみて、周り間を計測します。周り間(まわりけん)とは、敷地(土地)の外周のことです。その上で、登記簿面積(公募面積)と現況(現在の状況)を比較調査します。地積測量図(実測図)建築計画概要書がある場合は、その面積とも比較します。また、敷地内に赤道(里道)・水路等がないか、他人の通行路がないかなども確認します。

現況面積と登記簿面積が異なるときは、土地家屋調査士などに依頼して測量調査するよう売主に助言する必要があります。

接道の長さの計測つづいて③接道の長さを測ります。敷地と道路との関係も非常に重要です。建築基準法で「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」と定められているからです。

価値が大きく変わるあなたの不動産に接する道路を調べる方法

価値が大きく変わるあなたの不動産に接する道路を調べる方法

2015.12.13

接道の長さを測る場合、地積測量図は参考とし、境界標の示す正確な境界位置から実際にメジャーを当てて測ります。境界標がない場合は、売主が指示する点をもとに測ります。

路地状敷地(ろじじょうしきち)の場合は、路地状部分の幅と長さを計測し、行政の条例に合致しているかを確認しなければなりません。路地状部分の幅は数箇所測定します。路地状敷地は、「旗竿地(はたざおち)」「敷延(しきえん)」とも呼ばれ、土地の形が旗ざお状になった土地のことです。

旗ざお地の不動産を売買する場合の物件調査の注意ポイント

旗ざお地の不動産を売買する場合の物件調査の注意ポイント

2016.05.30

境界標の確認そして、④境界標を確認します。売主の話や地積測量図・境界確定図などを参考に全ポイントに境界標があるかを確認します。その際、境界標の種類と位置(隣地境界が塀やフェンスのどの位置になるのか)を確認しなければなりません。

境界標がある場合

境界標は、コンクリート標、石標、木杭、金属鋲、金属標など種類がたくさんあるため、境界点がどこなのかを確認します。比較的新しい開発分譲地や、確定測量図(官民査定済)の物件で境界標がはっきりと確認できる場合でも、念のため地積測量図などをもとに境界標間の距離をメジャーをあてて確認します。

官民(かんみん)査定とは、隣地に道路・水路等公共用地があれば、所轄の国、自治体に境界の確認と立会いを求める(公共用地査定申請)ことをいいます。一方、隣地が一般消費者や法人の場合は民民(みんみん)査定と呼ばれます。

【複数ある境界の確認】

複数の境界標があるときには、特に注意して地積測量図や境界確定図などで確認します。

【道路内にある境界の確認】

境界標を確認して、セットバック幅を計測し、地積測量図や建築計画概要書と照合します。

【塀部分の敷地境界の確認】

きざみの位置で境界を確認し、そこが正確な境界位置なのかや塀の所有者は誰かを売主に確認します。

境界標がない、もしくは確認できない場合

物件によっては、境界標がない場合があります。また、境界標の上に塀や工作物等があり、境界標の一部が確認できない場合もあります。境界標がない、もしくは確認できない場合は、不動産売買契約締結前に隣地所有者の立会いを得て、土地家屋調査士などの資格ある者の測量による測量図を作製しておくべきでしょう。地積測量図があれば土地家屋調査士に依頼して境界標をもとの位置に復元することができます。

ここでの測量図とは、官民査定を省略し、対象地に隣接する民有地との境界について隣接地所有者立ち会いのもとに境界確認を行い、土地家屋調査士など資格ある者が測量し、作製された測量図をいいます。

境界の位置について争いがある場合

売主にヒアリングし、隣地所有者と境界の位置について争いがあることが判明した場合は、その原因を明確にした上で、境界標設置・復元してから契約を締結する必要があります。隣接地所有者との話し合いがつかない場合は、弁護士等に相談するようにしてください。

もし、話し合いでも解決しない場合は、今まで裁判(境界確定訴訟)しかありませんでした。しかし、裁判を行うと費用だけでなく、結論が出るまでに約2年という時間がかかっていました。理由があって、今すぐ売却したい人にとって2年間は長すぎますよね。

そこで、2006(平成18)年に不動産登記法が改正されて、新しく導入されたのが筆界特定制度です。

筆界特定制度(ひっかいとくていせいど)とは、筆界特定特定登記官が外部の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界(≒境界)の位置を特定する制度です。筆界特定制度は平均6ヵ月、長くても1年程度で一応の結論が出るように努力する(各法務局によって処理期間が異なる)とされているため、裁判よりも早く結論が出る制度なのです。費用負担も裁判に比べて少なくて済みます。筆界特定制度について詳しくはこちらをご覧ください。

筆界特定制度についてわかりやすくまとめた

筆界特定制度についてわかりやすくまとめた

2017.05.31

また、境界問題相談センターというのもあります。境界問題相談センターは、土地の境界に起因する様々な紛争や問題を抱える当事者が、専門家とともに話合いを行い相互に歩み寄り、共通の認識や理解を重ね、双方の合意による解決を目指すものです。

ちなみに、境界標を壊したり、勝手に移動や撤去することは処罰の対象になります。境界標の取り扱いには十分な注意が必要です。

(境界損壊)

境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、五年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。

刑法第262条の2

なお、不動産売買契約書においても「境界の明示」の条項において、売主が売買契約締結後、残代金支払い日までに、買主に現地で境界標を指示して隣地との境界を明示することを定めています。

不動産売買契約書の「境界の明示」とは

不動産売買契約書の「境界の明示」とは

2017.11.26
土地(敷地)の境界の調査方法と境界標の種類

不動産売却サービス「イクラ不動産」



イクラ不動産とは、家(マンション・戸建・土地)を売りたい人が、自分の家がいくらぐらいなのか、どこの不動産会社に売却をお任せすればよいかわかるインターネット不動産売却サービスです。

その地域で実績のある不動産会社に売却を任せたい消費者と不動産会社の縁結びを実現し、サービス拡大中です。

ABOUTこの記事を監修した人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。 野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。 不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。