自宅を売却した後も住み続けることができるリースバックとはなにか

自宅を売却した後も住み続けることができるリースバックとはなにか

様々な理由からお金が必要で、自宅(土地・一戸建・マンション)を売却するというケースは少なくありません。

当たり前ですが、不動産を売却してしまうと、他人の物となります。

「お金に困っているから、不動産の売却資金が必要だけど、気に入っている自宅から出ていくのは嫌だな…」

非常に都合の良い話のように聞こえますが、この希望を叶えることができるのがリースバックというサービスです。

ここでは、リースバックとはなにかについてわかりやすく説明します。

 

リースバックとは?

リースバックとは、所有している家(不動産)を不動産会社が直接買い取り、あなたは賃貸としてそのまま住み続けることができるサービスです。

そもそもリースとは、企業が利用したい高額な機械や設備をリース会社が代わりに購入し、その企業に対してその機械や設備を長期間にわたり賃貸する取引をいいます。物品の所有権はリース会社にありますが、企業は自社で購入した場合と同じように機械や設備を使用できるため広く普及しています。

リースバックは、その家バージョンということでしょう。不動産を所有するお客様向けに、売却しても住めるサービスです。このように、資産を売却した後でも、それをそのまま使用しながら買主に使用料を支払う方式をリースバックといいます。

不動産会社が買い取る際に不動産売買契約を結ぶため、所有権はあなたから不動産会社に移ります。代わりに、売却代金があなたの手元に入ります。同時に賃貸借契約を結び、あなたはオーナーとなった不動産会社に賃料を支払うことで住み続けることができるというものです。

リースバック

住宅ローンが残っていても、リースバックして得られた資金で返済するため利用できます。ただし、「リースバックの資金<住宅ローンの残債」のように債務超過する場合は、リースバックが利用できない可能性もあります。

そのまま住み続けることができること以外のメリットとして次の点があげられます。

・不動産会社が直接買い取るため、現金化が早い(1ヶ月程度)
・売却したお金は何に使っても自由
・年齢制限や年収制限なし
・売却したことが近所にバレない
・売却した自宅を再度購入することが可能
・固定資産税・都市計画税や、マンションの場合は管理費・修繕積立金がかからない
・引越し費用や保証人が不要

逆にデメリットとして次の点があげられます。

・家賃がかかる
・自宅を買い戻さない場合、期限内に出ていかなければならない
・一般的な売却金額より安くなるのはもちろんのこと、一般的な買取金額よりも安くなる

不動産売却方法の一つ「買取」はどのような売却の場合に選ぶべきか

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リースバックには、期間内に売却した自宅を再度購入することができる買い戻し優先権がついています。このときの賃貸の契約は定期賃貸借契約です。定期賃貸借契約は、契約期間が終了した時点で契約が終了し、確実に明け渡ししなければならない契約です。

この定期賃貸借契約の期間は、買い取る不動産会社が決めますが、一般的に2年程度であることが多いです。つまり、2年以内に買い戻せない場合は、結局出ていかなければなりません。この買い戻しの金額は、一般的に売却金額の120%〜130%となっています。

このように考えると、リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではなく、今すぐ資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却サービスということができます。条件はリースバックを行う不動産会社によって条件が異なりますが、出ていく期間(買い戻し優先権)が長ければ長いほど、売却金額が安くなるか、賃料が高くなります。

 

リバースモーゲージとの違い

今までは、老後になって資金がないときは自宅を売却するしかありませんでした。しかし、最近は自宅を売却せず、自宅を担保にして銀行など金融機関からお金を借りることができる「リバースモーゲージ」が少しずつではありますが、利用されはじめています。

借りたお金は、利用者が亡くなったり、転居、相続などによって契約が終了した時に、債権者(銀行など)が担保となった不動産を売却し、そのお金で借入金を清算するという仕組みです。

ただし、リバースモーゲージは一般的に融資と同じ扱いであるため、もし金利が上昇した場合は返済額が増加したり、担保評価として価値が下がった場合は早期返済を求められる可能性があります。また、年齢制限や年収制限があったり、借りたお金についても、老後資金や家のリフォーム、施設への入居費用などに限定されることがあります。

リバースモーゲージは「お金を借りる=売却」ではないため、所有者が所有権を保持したままですが、リースバックの場合、不動産会社に買い取ってもらう(売却する)ため、所有権は不動産会社に移ります。

自宅を売らず、担保にしてお金を借りられるリバースモーゲージとは?

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任意売却の場合、リースバックは利用できるか?

住宅ローンが支払えなくなると、最終的に債権者(金融機関)は競売の手続きを行います。競売とは、裁判所に申し立てて、不動産を差し押さえ強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権(住宅ローン)を回収する手続きのことです。競売を避けるための方法として、任意売却という方法があります。

任意売却とは、専門知識のある不動産屋さんなどが債権者(金融機関)と債務者(住宅ローンを借りている人)の間に入って交渉し、債権者の合意を得ることにより、売却金額が住宅ローンの残高を下回っていても売却できる方法のことです。

残念ながら、購入者が不動産業者の場合は、債権者(金融機関)が住宅ローンの抹消に応じないことが多いため、任意売却の場合、リースバックを利用することは難しい場合が多いです。

任意売却とはなにかわかりやすく説明する

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。