借地権についてわかりやすくまとめた

借地権についてわかりやすくまとめた

Q:借地権(しゃくちけん)とはなんですか?

A:自分の建物を建てるために他人の土地を借りる権利

借地(しゃくち)とは、土地を借りること、または借りた土地を指します。借地に関する権利を表す言葉には、借地権(しゃくちけん)地上権(ちじょうけん)土地賃借権(ちんしゃくけん)の3つがあります。

ややこしいのですが、地上権と賃借権は、借地権の1つです。

借地権は、他人の土地を借りることにより生ずる権利ですが、正確には、自分の建物を建てる目的で他人の土地を借りる場合だけをいいます。

地上権と賃借権は借地権の1つなので、借地権は、建物を建てることを目的とする土地賃借権建物を建てるための地上権を合わせた言葉です。実際には、建物を建てるために地上権を設定することは稀で、ほとんどは土地賃借権です。そのため、土地を借りる場合には、賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)が結ばれることがほとんどです。

地上権についてわかりやすくまとめた

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2016.06.23

賃借権についてわかりやすくまとめた

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2018.11.02

借地権の種類

借地権は次のようにわけられます。

旧法上の借地権:借地借家法(しゃくちしゃっかほう)が施行された1992(平成4)年8月1日の前からあった、旧借地法が適用される借地権

普通借地権:定期借地権ではないという意味で、現行の借地借家法が定める更新可能な借地権

定期借地権:借地借家法により創設された、期間満了により更新されず終了する借地権。定期借地権には次の3種類があります。

  • 一般定期借地権:期間50年以上の定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権:契約後30年以上が経過した時点で、建物を地主に譲渡する特約がある借地権
  • 事業用定期借地権:事業用建物を建てることを目的とする定期借地権

定期借地権とはなにかわかりやすくまとめた

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2018.11.06

一時使用目的の借地権:建設工事の現場事務所、選挙事務所、イベント用建物などのために、臨時・一時的に土地を使用するための借地権

借地権の調査方法

借地権がついているかどうかを調査するには、登記簿謄本を取得します。

登記簿謄本上の所有者を確認して、土地と建物の所有者が全く異なる場合、建物所有者が地主から土地を借りて建物を建てている(土地の所有者からすれば、土地を貸している)ことが考えられます。この場合、売主にヒアリングし、借地権であれば借地契約書も確認します。
土地を借りている人、つまり借地権を有している人を借地権者(しゃくちけんじゃ)といい、土地を所有して貸している人(地主)、つまり借地権を設定している人を借地権設定者(しゃくちけんせっていしゃ)といいます。

借り手側の「借地(しゃくち)」に対する用語として、貸し手側の「底地(そこち)」があります。
底地権とは、借地権がついた宅地の所有権のことをいいます。なお、自治体などが管理する道路部分において底地という言葉が使われることもあります。例えば、道路調査で、表面管理という言葉を聞くことがありますが、これは「市が資産(底地)として管理する道路ではないが、舗装などの管理は市で行っている」という意味で使われます。底地とは、その土地を所有していることを意味しています。

借地権かどうかの調査のポイント

  • 戸建や非敷地権マンションの場合:土地・建物の所有者名を確認する。土地または建物の所有者が売主と異なる場合には、借地権の可能性がある。
  • 敷地権マンションの場合:建物謄本の土地の権利形態が、所有権ではなく地上権・賃借権などになっている場合は、必ず土地謄本を取得し、所有者名を確認する。

賃借権と地上権の違い

地上権と賃借権の違い

賃借権と地上権は借地権の1つで、どちらも建物の所有を目的として他人の土地を利用する権利ですが、権利の強弱に大きな違いがあります。

賃借権は、賃貸人(貸している側)の承諾を得て、土地を間接的に支配する権利です。地上権と比較して権利は弱く、賃借権(借りる権利)を登記する場合には地主の承諾が必要であり、第三者への譲渡や賃貸にも地主の承諾が必要になります。賃借権には、地上権と違い地主に登記の協力義務はないため、所有する建物の登記をすることによって、賃借権を登記したのと同様の効果を得ることができます。

賃借権についてわかりやすくまとめた

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2018.11.02

一方、地上権は、土地を直接的に支配できる強い権利を持ち、地主の承諾を得ることなく地上権を登記し、第三者に譲渡・賃貸することができます。地主には法的に登記の協力義務があり、借地権者(借りている側)が希望すれば地上権の登記に応じなければならないとされています。

地上権についてわかりやすくまとめた

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2016.06.23

借地権というと、地上権が設定されている物件はほとんどなく賃借権が一般的です。賃借権は1992(平成4)年8月1日に制定された「借地借家法(新法)」が適用されています(平成4年8月1日以前は、旧借地法)。新法以前の契約は「旧借地法(旧法)」が適用され、旧借地法は現在でも多く存在します。

大きな違いとして、新法では定期借地権が定められたことです。 旧借地法では、貸し手の地主が土地を返してもらえないなど、主に土地の借り手側の権利が優先されていましたが、新法は土地の貸し手側の権利に重きを置いて改正されました。

そのため、借地権の不動産を取引する場合は、必ず借地契約書を確認(平成4年8月1日以前は旧借地法)する必要があります。新法の普通借地権は、最低の契約期間が30年以上ですが、旧法の場合は非堅固の建物が20〜30年間、堅固な建物だと30〜60年間と異なります。また、定期借地権の契約期間は50年以上となります。もし、更新時期が近いときには更地にする必要があるかなど、条件などにも注意して確認する必要があります。