2017年の路線価はバブルを超え過去最高に!大阪のマンション動きは?

銀座鳩居堂2017年バブル超え

3日に国税庁から2017年の路線価が発表された。

路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公示するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用される。この公表された土地価格を「路線価」という。

路線価は、成約事例などを参考にして、公示地価の8割を目安に決定されるもので、公示地価がわからないところは、1.25倍すればおよその公示地価になるということになる。

「路線価」についてわかりやすくまとめた

「路線価」についてわかりやすくまとめた

2017.04.30

1月時点の価格なので、半年過ぎた今の状況を的確に捉えているとはいえないが、定点的観測として値動きの移り変わりがわかる指標だ。

今年の路線価をみると、全国の標準宅地は前年比0.4%プラスと、2年連続で上昇した。都道府県所在地(47都市)の最高路線価をみると、前年より2都市多い27都市で上昇し、都心から地方中核都市にも価格上昇の波が及んでいることがわかる。また、訪日観光客の増加、ネット化が消費生活に広がることによる物流施設の増加も後押しした。

路線価の全国1位は32連続で東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前だったが、1㎡あたり4032万円と、過去最高だったバブル直後の1992年の3650万円を今回上回り、過去最高となった。

大阪では大阪市北区角田町の「阪急うめだ本店」前が、1㎡あたり1176万円と34年連続でトップだった。

2017年の路線価からわかる大阪の現状がどのようなものか見てみたい。

都心マンション「爆買い」 路線価上昇、大阪で高層物件続々

3日に公表された2017年分の近畿の路線価は、都心部がけん引する形で上昇が続いた。オフィスや商業施設がひしめく大阪の中心地には高層マンションの建設が相次ぎ、訪日外国人(インバウンド)の需要増を見込むホテル業者と用地を奪い合う。利便性を求めて街中に移り住む動きも目立つが、専門家からは「価格はサラリーマン層が手の出せる限界に近い」との声も出ている。

「通勤や買い物に便利なので、思い切って購入を決めた」。大阪市内で両親と暮らす独身女性(31)は6月末、北区中之島で建設中のタワーマンションの契約書にサインした。来年2月以降、1LDKの新居で一人暮らしを始める。「結婚などで転居することになっても、中心部なら借り手に困らないはず」と読む。

マンションを共同開発した三菱地所レジデンスによると、地上55階建ての建物は全894戸。最高価格は2億3千万円だが会社役員や医師らを中心に売れ行き好調で、既に約8割が売約済みだ。

※三菱地所レジデンス分譲「ザ・パークハウス中之島タワー」(大阪市北区中之島6丁目)総戸数894戸

ザ・パークハウス中之島タワー

「梅田に近いのか。それなら買うよ」。ある中国人経営者は昨年、大阪・梅田周辺のタワーマンションをためらいなく購入した。億単位の資金を用意し、契約はほぼ即決だった。「最初は本当に買ってくれるのか疑った」という販売業者をよそに、数カ月間で計6室を「爆買い」したという。

JR大阪駅周辺では開発余地が減っており、マンション業者とホテル業者が土地獲得を競う。取得した用地を有効に使おうと、住友不動産は18年にマンションとホテルを組み合わせた複合ビルを着工する。当初はマンションと店舗の併設型の予定だったが、訪日客らの需要増を見込んで地上52階建ての計画から56階に変更し、ホテルの約200室を組み込む。同社は「住宅とホテルの両輪で稼ぐ」と意気込む。

※お初天神通りに面する市立大阪北小学校跡地(敷地面積6900㎡、145億円で大阪市より住友不動産が購入)56階建て。高層部にマンション900戸、中層部にホテル200室、低層部に商業施設予定。2022年春予定。

大阪北小学校跡地

中心部の活況は周辺に波及し、大阪駅から約1キロの福島駅(福島区)周辺はマンションなどの根強い需要で路線価は前年比11%上昇した。不動産経済研究所によると、区内で1~5月に売り出された新築分譲マンション計206戸は完売した。

ただ、都心人気が今後も続くかどうかは不透明だ。同研究所の笹原雪恵・大阪事務所長は「平均的な年収のサラリーマン層が購入するマンションの中心価格は3500万~4千万円。さらに上がれば割高感が出てくる」と指摘。大阪市のマンション販売業者は「価格上昇に収入が追いつかない人から都心居住を諦める。中心部に向かっていた人の流れが変化する可能性がある」としている。

(2017年7月3日日本経済新聞夕刊近畿版13面抜粋)

今年になって、この路線価の1月時点とはすでに様相が異なり、大阪の価格上昇はもうストップしている。

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投資資金もそれほど勢いがなくなり、現在は大阪市内のマンションを売却して、北摂などの郊外のマンションや、マンションバブルにより陽の目を浴びず、相対的に安値で放置されていた戸建がクローズアップされ、実需ベースで動いている。

とりあえず、大阪市内の賃貸相場が全くといっていいほど上がっていないのが気になる。これだと子どもが生まれたや小学校に上がる前に…などのライフイベントの需要がない人には、賃貸で住んだ方が良いだろう。実際、売却して賃貸に住むという人も少なくない。

大阪を路線価でみる資産的価値でいうと、やはり地下鉄御堂筋線が圧倒している。近畿における2017年分の最高路線価の上位10位は以下の通りだ。

順位 地点 1㎡あたり最高路線価(上昇率)
1 大阪市北区角田町御堂筋(梅田駅) 1176万円(15.7%)
2 大阪市中央区心斎橋筋2丁目心斎橋筋(心斎橋駅・なんば駅) 968万円(36.0%)
3 大阪市北区大深町JR大阪駅北側(梅田駅) 712万円(26.5%)
4 大阪市中央区北浜3丁目御堂筋(淀屋橋駅) 412万円(10.8%)
5 京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町四条通 392万円(20.6%)
6 京都市中京区河原町通四条上る米屋町河原町通 381万円(20.6%)
7 神戸市中央区三宮町1丁目三宮センター街 320万円(14.3%)
8 大阪市阿倍野区阿倍野筋1丁目あべの筋(天王寺駅) 272万円(15.3%)
9 大阪市天王寺区悲田院町谷町筋(天王寺駅) 193万円(22.9%)
10 大阪市西区江戸堀1丁目四つ橋筋 174万円(14.5%)

路線価が上がるのはいいことづくめではない。

路線価は相続税や贈与税の基準になっているため、路線価が上昇するということは、当然、不動産の相続にも影響を及ぼす。2015年に相続税の制度が見直され、非課税となる基礎控除は「5000万円+1000万円×法定相続人の数」から、「3000万円+600万円×法定相続人の数」に下がり、富裕層だけでなく中流層に課税対象者が増加したためだ。

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実際、2015年に亡くなった約129万人のうち、財産が相続税の課税対象となったのは約10万3000人。2014年比の約1.8倍に増えた(国税庁調べ)。その結果、相続税が課税される2014年の4.4%から8%と大きく上回った。

そこで条件を満たせば、土地の評価額を小さくできる特例制度の利用が広がるなど、節税への関心が高まっている。このことがアパート建設急増の一因でもある。

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特例を利用するには申告が必要で、特例を利用するなどで相続税が無税の申告は2015年分で約3万人に達し、2014年分から約8割増えた。

地価上昇により売却して、利益が出るとそれも当然税金の対象となる。

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事前にわかっていればうてる対策もある。不動産の相続分がある方は一度、今どれぐらいの価値があるのか調べてみてはいかがだろうか。

 

銀座鳩居堂2017年バブル超え

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。