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不動産の重要事項説明書における「大都市法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「大都市法」とはなにか

大都市住宅供給法画像byイクラちゃんねる不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法(大都市住宅供給法・大都市法)」という項目があります。

どのような不動産が大都市法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における大都市法について説明します。

次の不動産は「大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法」について重要事項説明が必要です。

  • 土地区画整理促進区域
  • 住宅街区整備促進区域
  • 住宅街区整備事業施行地区

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大都市法とは

大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法(大都市住宅供給法・大都市法)は、不足している大都市地域の住宅の供給を促進するために、土地区画整理促進区域及び住宅街区整備促進区域を定め、区域内における住宅地の整備と中高層住宅(マンション)の建設を定め、大量の住宅及び住宅地の供給と良好な住宅街区の整備とを図ることを目的として1975(昭和50年)に定めたものです。

ここでの大都市地域とは、東京都の特別区(23区)、首都圏・近畿圏・中部圏の既成市街地およびその近郊にあたる市町村をいいます。

促進区域とは、市街地の再開発などを促進するために定められる区域のことで、次の4種類の区域を指します。

・大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法(大都市法)による「土地区画整理促進区域
・大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法(大都市法)による「住宅街区整備促進区域
都市再開発法による「市街地再開発促進区域
地方拠点都市地域の整備および産業業務施設の再配置の促進に関する法律による「拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域

促進区域とはなにかわかりやすくまとめた

2018.02.10

促進区域では建築を規制し、目的とする事業への移行を促す措置が規定されています。

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土地区画整理促進区域と住宅街区整備促進区域とは

大きくわけると、土地区画整理促進区域は戸建てを建てるための地域住宅街区整備促進区域はマンションを建てるための地域です。

土地区画整理促進区域

大都市地域の市街化区域内において、住居系地域で大部分が非建設敷地(住宅等が建っていない土地のこと)、0.5ha以上のまとまった区域などの条件を満たす区域に定めることができるのが土地区画整理促進区域(とちくかくせいりそくしんくいき)です。

土地区画整理促進区域が決定されると、区域内の地権者は、特定土地区画整理事業(大都市地域において住宅や住宅地の供給促進を目的として行われる土地区画整理事業のこと)を行うよう努めなければなりません。また、土地区画整理促進区域の決定から2年が経過すると、市町村が主体となって特定土地区画整理事業を行うことになります。

土地区画整理促進区域内で、土地の形質の変更や建築物の新築・改築・増築等の行為をする場合は、原則として都道府県知事等(指定都市または中核市では市長)に許可を受けなければなりません。

【土地区画整理促進区域内での制限行為】

土地区画整理促進区域内において、土地の形質の変更または建築物の新築等の行為をしようとする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

大都市住宅供給法第7条1項

住宅街区整備促進区域

土地の高度利用と良好な住宅街区を形成するために、大都市地域の市街化区域内において、高度利用地区かつ中高層住居系地域か住居系地域、大部分が非建築敷地として一定の要件を備えた0.5ha以上の区域などの条件を満たす区域に定めることができるのが住宅街区整備促進区域(じゅうたくがいくせいびそくしんくいき)です。

住宅街区整備促進区域が決定されると、区域内の地権者は、住宅街区整備事業を行うよう努めなければなりません。また、住宅街区整備促進区域の決定から2年が経過すると、市町村が主体となって住宅街区整備事業を行います。

住宅街区整備事業とはなにかわかりやすくまとめた

住宅街区整備事業とはなにかわかりやすくまとめた

2018.02.07

住宅街区整備促進区域内で、土地の形質の変更や建築物の新築・改築・増築等の行為をする場合は、原則として都道府県知事等(指定都市または中核市では市長)に許可を受けなければなりません。

また、住宅街区整備事業施行地区内では、土地の形質の変更や建築物の新築・改築・増築、移動が容易でない物件の設置・堆積にあたっては、都道府県知事等の許可を受けなければなりません。

【住宅街区整備促進区域内での制限行為】

住宅街区整備促進区域内において、土地の形質の変更または建築物の新築等の行為をしようとする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

大都市住宅供給法第26条1項

【住宅街区整備事業における制限行為】

住宅街区整備事業の施行の認可の公告の日後、換地処分があった旨の公告がある日までは、施行地区内において、住宅街区整備事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更や建築物の新築等の行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

大都市住宅供給法第67条1項

住宅街区整備事業に係る仮換地が指定された場合には、従前の宅地について所有権、賃借権等を有していた者は、仮換地指定の効力の発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地について従前の宅地に存する権利と同じ内容の使用収益権を取得する代わりに、従前の宅地に存した使用収益権を行使することができません。 また、仮換地の所有者や賃借権者等は、その仮換地指定の効力が発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地に存した使用収益権を行使することができません。

大都市住宅供給法第83条において準用する土地区画整理法第99条1項および3項

 住宅街区整備事業を施行する者が、工事の施工を円滑に行うため、換地計画において換地を取得または利用しないこととされる所有者や賃借権者等に対して、その宅地の使用収益の権能を期日を定めて停止した場合は、その所有者や賃借権者等は、その期日から換地処分の公告がある日まで使用収益することができません。

大都市住宅供給法第83条において準用する土地区画整理法第100条2項

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まとめ

大都市住宅供給法画像byイクラちゃんねる

こちらは大阪府箕面市小野原の写真です。小野原は土地区画整理促進地域・住宅街区促進区域に指定されていました。現在では見事に美しい街並みを形成しています。

大都市において良好な住宅地を造るために、道路や公園などの公共施設の整備・改善や宅地の利用増進を主な目的とした土地区画整理促進地域に対し、住宅街区促進区域は、これに加えて共同住宅(マンション)の建設を同時に行うものです。ただし、現在は人口減社会に入っているため、指定されることは少なくなっています。

土地区画整理促進区域や住宅街区整備促進区域は、国土交通省のHPで確認(促進区域をクリック)することができますが、役所に確認が必要です。

調査した結果、売買の対象となる不動産が土地区画整理促進区域や住宅街区整備促進区域、住宅街区整備事業施行地区に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。

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この記事の監修者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。