最低敷地面積(敷地面積の最低限度の制限)についてわかりやすくまとめた

最低敷地面積(敷地面積の最低限度の制限)についてわかりやすくまとめた

Q:最低敷地面積(敷地面積の最低限度の制限)とはなんですか?

A:ミニ開発を抑える制限

最低敷地面積画像byいくらチャンネル敷地分割(分筆)によるミニ開発が進むと、小規模な敷地(土地)が増えて建物が密集することにより、日照・通風・防災面での環境悪化を防ぐために、敷地面積の最低限度(最低敷地面積)を都市計画で定めることができます。

最低限度の数値は200㎡を上限として、超えない範囲で定められます。この制限により、敷地面積が最低限度以下の土地では、建築確認がおりないため、建物の建築ができません。

ただし、この制限は、新たに土地を分割して建物を建てる場合にのみ適用され、自治体によって最低限度が定められた時期より前から下回っていた面積の土地は、建物の新築や建て替え(再建築)が可能です。そのため、調査の際は、最低敷地面積はあるのかないのか、ある場合は敷地面積と分筆時期を必ず確認しましょう。

都市計画で敷地面積の最低限度が定められ、または変更された際に、既に存する敷地等については、敷地の分割をしない限り、敷地面積の最低限度未満である場合でも、この制限は適用されず、新築・建替え等ができる。

建築基準法第53条の3

ただし、建ぺい率の制限が適用されない敷地(建ぺい率が80%の地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物)や、敷地の周囲に広い公園・道路・その他の空地がある建築物で、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの、または特定行政庁が、用途上または構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、最低敷地面積の制限はありません。

最低敷地面積の調査方法

調査している不動産の最低敷地面積を調べる場合GoogleYahoo!で「◯◯市 最低敷地面積(もしくは敷地面積の最低限度)」と検索すれば調べることができます。

大阪市のように最低敷地面積の制限がないこともあります。

最低敷地面積画像byいくらチャンネル

こちらは、大阪府箕面市桜ヶ丘で大正時代に行われた「住宅改造博覧会」の現在の写真です。箕面市はゆったりとした区画の大きい戸建が多く、戸建の最低敷地面積について「箕面市まちづくり推進条例」で次のように定められている。

用途地域 最低敷地面積
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
150㎡以上
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
100㎡以上
その他の地域 80㎡以上

箕面市まちづくり推進条例によると、箕面市では1978(昭和53)年7月1日以前に敷地分割された土地については、最低敷地面積未満であっても再建築可能です。

物件調査の際には次の点を必ず確認します。

  • 「最低敷地面積はいくらなのか」と「最低敷地面積の規制導入時期はいつなのか」について役所の都市計画課などで確認する
  • 現在の敷地面積及び敷地分割(分筆)した時期を、土地の登記簿謄本で確認する

最低敷地面積画像byいくらチャンネル

(土地の登記簿謄本の例)

上記の不動産は、箕面市の第1種低層住居専用地域にある土地です(町名はふせています)。箕面市の第1種低層住居専用地域における最低敷地面積は150㎡で、箕面市は昭和53年7月1日に最低敷地面積の規制が導入されています。上記を登記簿謄本を確認すると、平成10年7月8日に分筆(敷地分割)されているので、最低敷地面積を守る必要があり、154.99㎡なので最低敷地面積をクリアしています。

もし、規制導入後に、最低敷地面積未満に分筆していることが判明した場合は次の点を確認します。

  • 既にある既存建物がなぜ建築できたのか
  • 再建築するにあたって、建築許可は出るのか

この場合、違反建築にあたる可能性があり、再建築の可否はおろか不動産の価値も大きく下がってしまいます。

最低敷地面積が100㎡の地域に、199.9㎡の土地を持っていたとしましょう。2つに土地を分筆(敷地分割)しようとした場合(それぞれ99.95㎡になる)、わずかに0.05㎡であっても分筆して建物を建築することはできません。最低敷地面積の100㎡以上でなければ不可能です。200㎡の土地と199.9㎡の土地ではわずかに0.1㎡でも、家を2軒分建てれる土地と家1軒分しか建てられない土地という観点から、不動産としての価値は大きく異なります。

仮に一方を100㎡、他方を99㎡に分けても、100㎡の土地には建物を建築することができますが、99㎡の土地には建築することができません。

所有している不動産の敷地が広い場合は、土地を分けることができるのか一度調べてみるとよいでしょう。