抵当権設定登記についてわかりやすく説明する

抵当権設定登記についてわかりやすく説明する

ここでは「抵当権設定登記」についてわかりやすく説明します。

抵当権設定登記とその方法

抵当権設定登記は不動産登記の一つです。不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。それら登記の記録がまとめられた台帳を「登記簿」といいます。現在は電子化されて「登記記録」とも呼ばれています。

登記は以下のようなときに必要です。

  • 建物を新築・増築・取り壊し
  • 不動産を購入・売却・相続・贈与
  • 住宅ローンの利用・借換え・完済

そもそも住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保として不動産を担保にします。もし、住宅ローンを借りて返せないと、金融機関は裁判所に申し立てて、その担保になっている不動産を競売にかけ、不動産を売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらいます。このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を「抵当権」といい、不動産を抵当権をつけることを「抵当権設定」といいます。この権利を明らかにするために行うのが「抵当権設定登記」で、金融機関を抵当権者、住宅ローンの借入者を抵当権設定者といいます。

つまり、住宅ローンを借りるときに行う登記ということになります。

登記記録には、土地と建物それぞれに表題部、甲区、乙区が設けられています。甲区欄とは、建物の所有者が誰かを表す欄です。歴代の所有者がそこに名前を連ね、最新(一番下)の名前が現在の所有者です。一方、乙区欄には所有権以外の権利関係が書かれています。表題部に対して、甲区欄・乙区欄のことを「権利部」といいます。

抵当権設定登記は「乙区」に記録されます。

表題部
土地 所在、地番、地目、地積、取得原因とその日付など
区分所有家屋(マンション)の場合には、上記のほかに敷地権の目的たる土地の表示として敷地権の種類・割合など
建物 所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、取得原因とその日付など区分所有家屋の場合には、上記のほかに、一棟の建物の表示と専有部分の建物の表示として、建物の名称など
甲区
所有権に関する事項 所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因
乙区
所有権以外の権利
(抵当権設定など)に関する事項
登記の目的・原因・権利者など

抵当権には順位があります。競売のようにお金を貸した側が、お金を借りた人の不動産を売却してお金を回収する場合、抵当権の番号の数字が若い方から優先的にお金を返してもらうことができます。つまり、抵当権の設定を先にした方が優先的にお金の回収ができるということです。

登記簿(権利部乙区)

抵当権設定登記は、住宅ローンの借入実行日と同日に行います。

抵当権設定登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的ですが、自分で行うこともできます(土地家屋調査士は業として行うことは不可です)。依頼すると 3~5万円が相場です。抵当権設定登記は登録免許税がかかりますので、それを除いた費用が司法書士の報酬です。

抵当権設定登記に必要な書類

抵当権設定登記に必要な書類は以下の通りです。

①登記識別情報

少し前まで、不動産登記が完了した時には、登記済みであることの証明として「権利に関する登記済証(=権利書)」が登記名義人に交付されていました。そして、この権利書を持っていることが不動産の登記名義人を証明するものとされていました。

しかし、平成17年3月の不動産登記法の改正によって、権利書を交付する制度を順次廃止し、その代わりに「登記識別情報」を登記名義人に通知する制度へ変更になりました。この「登記識別情報」とは、無作為に決められた12桁の英数字で、その不動産の登記名義人の本人であることの資料とされています。つまり、この英数字を知っているかどうかで、その不動産の登記名義人かどうかを確認することができるのです。

今後、不動産を売却するときは「登記識別情報」が必要なため、「登記識別情報」は誰かに盗み見られたり、紛失することがないよう金庫などに保管して、しっかりと管理しなければなりません。なお、登記識別情報が通知されていない不動産については、発行済の権利書が登記申請の際に必要になります。

中古不動産売買の場合は、所有権移転登記と同日に行うので登記識別情報は必要ありません。(物理的に用意できません。)

②登記原因証明情報

登記をする原因となった証明書です。ここでは、住宅ローンを貸す代わりに抵当権を設定する「抵当権設定契約書」が登記原因証明情報になります。

③印鑑証明書

役所・役場で手に入れることができます。(3ヶ月以内のものに限る)

④住宅用家屋証明書(要件を満たしている場合)

住宅用証明書がなくても抵当権設定登記はできますが、あれば大きく減税されます。以下の要件を満たしていることが条件ですが、一般的なマイホームであれば、これらの要件は満たしています。

・共通事項

①住宅用の家屋であること
②床面積が50㎡以上であること
③区分所有建物(マンション)については、建築基準法上の耐火または準耐火建築物であること
④店舗など併用住宅については、その床面積の90%を超える部分が住宅であること

・注文住宅の場合

⑤新築後1年以内であること

・分譲住宅や建売住宅の場合

⑥取得後1年以内の家屋で、売買や競売によって手に入れたものであること

住宅用家屋証明書は役所・役場で手に入れることができます。ただし、建物表題登記完了後でなければ発行されないのが一般的です。発行手数料は1通につき1,300円で、必要書類は市区町村によって異なりますが、通常は以下のものです。(役所のHPで確認してください。)

①住宅用家屋証明書の申請書(役所もしくは役所のHPで手に入れることができます。)
②住民票の写し
③建物表題登記の登記完了証または建物の登記事項証明書
④特定認定長期優良住宅の場合は、認定申請書の副本及び認定通知書の写し
⑤建築確認通知書の副本

これらは建物表題登記申請のときに原本還付請求した書類や登記完了時に手に入れることができます。(長期優良住宅の書類はハウスメーカーや工務店に請求してください。)

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⑤抵当権設定登記の申請書

法務局の書式はコチラ記載例)。

申請書は記載例通りに必要事項を記入していきます。

課税価格と床面積を乗じて計算し、求めます(1,000円未満は切り捨てで1,000円単位になります)。ここでの課税価格は「債権額」(住宅ローンの借入額)です。この金額を元に「登録免許税」を計算します(こちらは100円未満は切り捨てです)。この登録免許税は、登記をするときにかかる税金で、住宅用家屋証明があれば減税が受けられます。

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⑥代理権限証明書(委任状)

申請者本人が、法務局に行くことができない場合には、代理人に申請に行ってもらうことも可能です。

代理権限証明書(委任状)のサンプル