大阪のオフィスの賃料が上がってるらしいんだけど本当なの?

大阪のオフィスの賃料が上がってるらしいんだけど本当なの?

最近、大阪のオフィスの空きが少なく、賃料が上がっています。

オフィス空室率4%割れ 大阪8月 新規ビル供給少なく

大阪のオフィスの不足感が増してきた。三鬼商事が7日発表した8月の大阪中心部のオフィス空室率は前月から0.13ポイント低下し、3.96%となった。4%割れは月次集計を始めた2002年以来で初めて。新規の好立地物件がホテルやマンションに振り向けられ供給が減少する一方で、郊外から中心部にオフィスを移す傾向が進んでいる。

地域別では淀屋橋・本町地区が0.22ポイント低下の3.93%、心斎橋・難波地区も0.15ポイント低下の3.07%と「不足」の基準とされる5%を大きく割り込む。空室率低下の大きな要因は新規ビルの供給の低下だ。16年は貸室面積が1万坪(33,000㎡)を超す大型物件がゼロだった。好立地では、マンションやホテルの建設が進み、オフィスに開発業者の食指が動かない。

(2017年9月8日日本経済新聞朝刊関西経済39面抜粋)

オフィスビルは空室率が5%を下回れば賃料が上昇するといわれています。大阪のオフィスの平均空室率は今年1月から5%を下回りました。

大阪オフィス空室率2017年8月 大阪オフィス賃料2017年8月

(参照:三鬼商事

そこから平均賃料が上がっているのがわかります。特にキタの梅田、ミナミの心斎橋・難波、2つをつなぐ地下鉄御堂筋線の淀屋橋・本町の空室率が下がっており逼迫している状況です。

大阪エリア別オフィス空室率2017年8月

大阪における空室率低下の大きな要因は新規ビルの供給がストップしていることです。アベノミクスが始まる前までの大阪は、大阪本社から東京移転の一極集中の流れがあり、地盤沈下がひどく、オフィスの空室率の高い状態が長年続きました。その警戒感から、大阪市内の好立地では、マンションやホテルの建設が進み、オフィスの建設に積極的ではないという背景があります。

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東京はどうったのかというと、都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)の8月末のオフィスビル空室率は3.35%と、こちらも低水準が続いています。

しかし、東京はオフィス大量供給の「2018年問題」が懸念されています。

今は足りない東京のオフィスビル。2018年から新築ラッシュが予想されており、空室率が上昇、賃料相場に下落圧力が強まり、加えて働き世代である就労人口の減少もあり、東京都心のオフィスビルが供給過剰で余り始めると予測されている問題のことです。

森トラストが発表した「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査 ’17」によると、2016年は99万㎡、2017年見通しは79万㎡と過去20年の平均(105万㎡/年)を下回る一方で、2018年には139万㎡となる見込みです。

オフィス大量供給2018年問題

これにより「都心の空室率は6%程度まで上昇する一方、賃料は2019年からなだらかな下落をはじめる(三井住友信託銀行調査部小林俊二主任調査役)」と予測されています。

東京に比べて景気の影響を大きく受ける大阪ではありますが、東京と違ってオフィス新規供給が逼迫していることから引き続き賃料上昇が続きそうです。

 

大阪のオフィスの賃料が上がってるらしいんだけど本当なの?

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。