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外壁後退(がいへきこうたい)についてわかりやすくまとめた

外壁後退(がいへきこうたい)についてわかりやすくまとめた

Q:外壁後退(がいへきこうたい)とはなんですか?

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A:建物の外壁と敷地境界線までの距離を1.5mまたは1mに制限

外壁後退画像byいくらチャンネル外壁後退とは、低層住宅の良好な住環境を守る第1種低層住居専用地域第2種低層住居専用地域田園住居地域において、建物の外壁と敷地境界線までの距離を1.5mまたは1mに制限することをいいます。敷地境界線には道路境界線と隣地境界線がありますが、全ての境界線からの後退が必要ということになります。

また、地区計画建築協定風致地区などによって外壁後退が定められている場合もあります。この外壁後退により、建物が敷地いっぱいに建つことによる圧迫感・密集感が生じず、建物と建物の間に一定の空間ができ、日照・通風・防火機能を確保することができます。

敷地境界線(道路側境界線と隣地側境界線)は、各々で1.5mもしくは1mかで異なる区域もあるため、役所の窓口で確認しなければなりません。また中古物件で、外壁後退の制限がかかっている地域であれば、建物が後退済みかどうか建物図面建築計画概要書を参考にしながら、現地でメジャー測定します。

第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域または田園住居地域内において、低層住宅に係る良好な住環境を保護するため、都市計画で建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離(いわゆる「外壁後退」)の限度(1.5mまたは1m)が定められている場合には、原則として、当該距離はその限度以上としなければならない。

建築基準法第54条

調査している不動産が外壁後退に該当しているかはGoogleYahoo!で「◯◯市 用途地域」と検索すれば一緒に出てくることが多く、調べることができます。なお、そもそも絶対高さ制限に該当する地域がない大阪市のような例もあるので「◯◯市 外壁後退」と検索し、その市区町村のHPでの外壁後退があるかどうかも調べた方が良いでしょう。

外壁後退

こちらの写真は、日本最初のニュータウン・千里ニュータウン(大阪府吹田市古江台)の戸建の写真です。千里ニュータウンは1区画約100坪前後で、ゆったりとした戸建が整然と並んでいます。写真を見ると、戸建と戸建の間に一定の空間があることがわかります。これが外壁後退です。

外壁後退画像byいくらチャンネル

こちらは、用途地域が第1種低層住居専用地域、建ぺい率が40%、容積率が80%、そして外壁後退1.5mと指定されています。

外壁後退画像byいくらチャンネル

さらに上空から見ると、1つ1つの戸建の周囲に空間 (外壁後退)があることがわかります。

なお、次の条件を満たす場合は、外壁後退の緩和措置を受けることができます。

  • 後退ラインからはみ出す部分の外壁の周囲の長さが3m以下であること
  • 軒の高さが2.3m以下で、かつ外壁後退線よりはみ出す部分の床面積が5㎡以下であること

出窓や戸袋外部バルコニーなどは、外壁とみなされる場合とみなされない場合の両方のケースがあるため、必ず役所にヒアリングしましょう。

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外壁後退と壁面線の制限の違い

外壁後退の場合は、道路側だけでなく隣地を含めて全ての境界線から後退する必要がありますが、壁面線は道路境界線からの後退の制限という違いがあります。

壁面線の制限についてわかりやすくまとめた

2016.03.14

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。