なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか

オーナーチェンジ物件

物件を探していると「あれ、これって安くない?」という物件を見つけることがあります。

だいたい、そのようなときは「オーナーチェンジ物件」と記載されています。

オーナーチェンジ物件とは、簡単にいうと投資用物件のことですが、オーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いとされていますが、なぜなのでしょうか。

ここでは「オーナーチェンジ物件の価格<居住用の物件価格」に理由ついてわかりやすく説明します。

 

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジとは、現在借りている賃借人をそのままにして不動産物件(マンション1室やマンション・アパートの1棟、一戸建、店舗、事務所など)を売買することをいいます。賃貸の契約である「賃貸借契約」を引き継いで、オーナー(所有者)だけ代わるために「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

オーナーチェンジ物件2

つまり、賃借人がいる状態での投資用不動産売却を「オーナーチェンジ」と呼ぶわけです。もし、賃借人がいない空室の状態で売買する場合は、オーナーチェンジとはいいません。

オーナーチェンジ物件の売買によって、新所有者は、賃借人からの賃料を受け取る権利を得ますが、賃借人が出ていく際の敷金の返還義務も引き継ぎます。

オーナーチェンジによって所有者が代わっても、賃借人への通知(所有者の変更、新たな家賃の振込先、新たな連絡先など)は売買契約後であることが一般的です。ただし、家賃の回収を不動産会社(管理会社)が代行している場合や、あるいは家賃保証で不動産会社(管理会社)による借り上げ契約となっている場合で、不動産会社(管理会社)との契約をそのまま引き継ぐときは、賃借人への通知すらしないケースもあります。

メリットとデメリット

投資用に不動産を購入しても空室の場合は、新たに賃借人を募集し、入居するまでは賃料収入は入ってきません。また、利回りも想定であり、実際のところ賃料がいくらになるのかわかりません。加えて、空室の場合は入居を募集するために、最低でもハウスクリーニング等のリフォームが必要となる場合が多いです。

逆にオーナーチェンジ物件の場合、賃借人が居住しているため室内を実際に見ることが原則できません。室内の状況がわからないまま、外観および前オーナーが所有している賃貸借契約書などの書面のみで購入を決定する必要があります。また、ローンを利用する際は、居住用ではなく投資用不動産のため通常の住宅ローンは使えず、金利は高くなります。

そして、一般的に空室よりも賃貸中(オーナーチェンジ)である不動産の売却は安くなります。

いったいなぜでしょうか。

 

オーナーチェンジ物件の価格<居住用の物件価格

そもそも、オーナーチェンジの投資用物件と居住用物件の査定方法は大きく異なります。

中古不動産の査定方法についてわかりやすく説明する

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2016.08.18

居住用不動産は、文字通り「住むため」の家で、取引事例比較法を利用して不動産価格を計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産(同じマンションならより良い)の過去の成約事例をいくつか選択し、平均坪単価をベースに間取り・方角・現状・角部屋などと経済状況等外的要因を考慮の上、査定価格を出す方法です。

一方、投資用不動産(オーナーチェンジ物件)は、居住用と異なり、物件自体にお金を稼ぐ力(収益力)が求められます。収益還元法を利用して不動産価格を計算しますが、まさに物件自体が将来どれぐらいの稼ぎ出せるのか、収益力に基づいて不動産の価格を求める方法です。当然ですが、その物件の収益力が高ければ物件価格も高くなり、収益力が低ければ物件価格も安くなります。

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2017.03.12

オーナーチェンジ物件といっても、LDK(間取り・面積)によって、考えを分ける必要があります

例えば、表面利回り10%の物件価格は下記のようになります。(表面利回りとは、管理費などの経費を考えず単純に家賃収入を計算して求める計算方法です。)

表面利回り10%の物件価格

転勤や福利厚生で家賃の住宅補助がある人もいます。東証1部に上場している会社でも家賃補助の上限の目安は18万円と言われており、18万円を超える賃貸の借り手は大きく数を減らすのが実情です。

原則、不動産の価格は「駅からの距離・面積・築年数」で決まります。駅からも近く、部屋も広く、築年数も浅い物件なんて、誰もが欲しいですよね。誰もが欲しいということは物件価格も高くなります。家賃の賃料相場も同様に高くなります。

こちらは投資用不動産ポータルサイト楽待が2017年2月に調査した「区分マンション(1部屋)で新規掲載された物件の利回り、問い合わせのあった利回り」を示した内容になります。

投資用 市場動向データ 最新版2017年2月期分

この表面利回り10%というのは、投資用不動産の利回りを考える上で目安の数字となっているのがわかります。

しかし、月10万円の家賃収入を得たいと思っても、都心において、駅からも近く、部屋も広く、築年数も浅い1,200万円の物件など見つけることはできません。

こちらは、表面利回り10%における物件価格において、賃料と住宅ローンを比較したグラフです。

賃料と住宅ローンの比較

4LDKで月20万円の賃料を払うのであれば、月々返済64,716円の住宅ローンを組んで2,400万円の物件を購入しようと思うのではないでしょうか。

そもそも賃貸マンションは、1人暮らしやカップルなどを対象にしているため1LDKや2LDKの間取りが中心です。所有者も自分が住むためではなく、最初から誰かに貸すことを目的(投資目的)に所有しているため、マンション・アパート一棟まるごと全ての間取りが1LDKや2LDKになっているケースが多いのです。

それに対して、3LDKや4LDKなどのファミリータイプの賃貸は、元々は所有者が自分で住むために購入した分譲マンションであることが多く(居住目的)、所有者が住み替えや転勤などの理由で空き家になり、それなら他の誰かに貸そうとなって、賃貸しているケースが多いのです。

区分マンションにおける〜1LDKや2LDK(〜65㎡)は、投資目的の売買として収益還元法の相場が定着していますが、3LDKや4LDK(65㎡〜)は、居住目的の売買として取引事例法の相場が定着しています。

オーナーチェンジ物件の価格<居住用の物件価格

収益還元法と取引事例比較法の査定方法では、数値に大きな差が出てくることもしばしばです。そのため、収益還元法の計算方法で3LDKや4LDKの相場価格を計算しても、相当低くなってしまうのです

車でいうところの、営業車と自家用車と感覚が近いかもしれません。営業車は仕事で稼ぎ出すために必要だから購入するのであって、必要最低分のコストを考えて購入しますが、自家用車には趣味趣向が入るため、後者の方が購入金額も相場も高いですよね。

そういうわけで、3LDKや4LDKの中古オーナーチェンジ物件価格を正確に算出するのは非常に難しいのです。フェラーリーを営業車として扱って査定してくださいと言われても難しいでしょう。収益還元法で計算するとあまりにも安くなり、かといって居住もできない不動産を居住用と同じ価格で販売しても売れません。

そのため、3LDK・4LDKのオーナーチェンジ物件は、およそ居住用相場価格の10%(1割)減の価格をつけることが不動産業界の慣習となっています

これが「オーナーチェンジ物件の価格<居住用の物件価格」ということなのです。

 

まとめ

一般的にオーナーチェンジ物件は、普通借家契約であることが多く、借りている側の入居者の居住する権利(賃借権)によって、自己で使用する制限を受けるからという理由から安くなると言われることが多いですが、それは半分正解でもう半分は不正解です。

普通借家契約と定期借家契約

普通借家契約では正統な事由が無い限り、貸主側から契約更新の拒否はできません。定期借家契約ではあらかじめ期限を決めておくことにより、契約満了時に退去してもらうことができます。

借主にとっては期間の制限があるため、定期借家契約の方が条件が悪く、そのため賃料は普通借家契約より下がることが一般的です。

もう半分というのは査定方法の違いでしたよね。もちろん、3LDKや4LDKでも収益還元法で割に合うほどの高収益物件であれば、高く売ることができますが、そのようなケースは極わずかです。

ここで大事なことは、3LDKや4LDKのオーナーチェンジ物件は、空き家の状態にして売却する方が高く売れるということです。だいたい、居住用不動産の相場の10%減で売っているにも関わらず、投資目的の観点から見ると、利回りもそれほど良くないため売れづらいのでメリットがあるとは言えません。急いで売却する理由があるならともかく、そうでないのであれば、賃借人が出て行くタイミングを待って売却するのも一つの方法でしょう。

もちろん、1LDKの物件は空き家にしても高く売れるわけではないので注意してくださいね。

 

オーナーチェンジ物件

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。