所有権保存登記についてわかりやすく説明する

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Q:所有権保存登記(しょゆうけんほぞんとうき)とはなんですか?

A:最初の所有者が誰かを示す登記

所有権保存登記は、不動産登記の1つです。不動産登記とはその不動産がどんなものなのかどこの誰が所有しているかを記録しているものであり、またその不動産で誰がどんなことをしたのか記録したものです。それら登記の記録がまとめられた台帳を「登記簿(とうきぼ)」といいます。現在は電子化されて「登記記録」とも呼ばれています。

登記は次のようなときに必要です。

  • 建物の新築・増築・取り壊し
  • 不動産の購入・売却・相続・贈与
  • 住宅ローンの利用・借換え・完済

登記簿の構成としては、大きく表題部(ひょうだいぶ)権利部(けんりぶ)の2種類に分かれます。最初に表題部があり、権利部が続きます。権利部は、さらに甲区(こうく)乙区(おつく)に分かれ、全体で3つの部分から構成されます。

表題部と権利部(甲区と乙区)

所有権保存登記は、権利部の甲区欄の最初に所有者として名前を入れる登記です。

権利部は、権利に関する登記を記録し、不動産の権利関係を示します。甲区は、所有権に関する登記、および所有権に影響を与える登記を記録し、具体的には、所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因を記録します。「登記簿」という証拠によって、所有者は自分の所有権を主張できるわけです。これを法律上では「対抗力」といいます。

表題部の表題登記が「不動産の物理的な状況を記録する登記」とすれば、所有権保存登記は「不動産の所有権を他の人に主張するための登記」といえます。

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所有権保存登記

(所有権保存登記の例)

所有権保存登記は最初の所有者しか行わない登記で、中古の建物を買って所有者が変わった場合は「所有権移転登記」によって、甲区欄を新しい名前に変更し所有者が変わったことを登記します。つまり、所有権保存登記は、新築の建物に行う登記ということになります。所有権保存登記をしたとき、表題部末尾の所有者の表示は抹消されます。

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2018.11.17

建物表題登記は、建物建築後1ヶ月以内に行わなければなりませんが、所有権保存登記は特に期限も罰則もありません。したがって、保存登記しなくても問題はありませんが、一般的に「対抗力」を持つために登記します。

所有権保存登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的で、費用は「5万円〜」が相場です。所有権保存登記は、登録免許税(とうろくめんきょぜい)という税金がかかり、面積によって変動するため費用は一概に言えませんが、それを除いた費用が司法書士の報酬です。

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所有権保存登記を自分で行う方法

所有権保存登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的ですが、それほど難しくないため自分で行うこともできます。

所有権保存登記に必要な書類

所有権保存登記に必要な書類は次の通りです。

①住所証明書

住所証明書とは、建物の所有者になる人全員の住民票の写しのことです。所有者の住んでいる役所に行けば発行してもらえます。1つの住民票に所有者全員の名前が載っていれば、その1つだけの住民票で大丈夫です。(全てのページ分必要です。)

②住宅用家屋証明書(要件を満たしている場合)

住宅用証明書がなくても所有権保存登記はできますが、あれば大きく減税されます。次の要件を満たしていることが条件ですが、一般的なマイホームであれば、これらの要件は満たしています。

共通事項

①住宅用の家屋であること
②床面積が50㎡以上であること
③区分所有建物(マンション)については、建築基準法上の耐火または準耐火建築物であること
④店舗など併用住宅については、その床面積の90%を超える部分が住宅であること
注文住宅の場合
⑤新築後1年以内であること
分譲住宅や建売住宅の場合
⑥取得後1年以内の家屋で、売買や競売によって手に入れたものであること

住宅用家屋証明書は役所で手に入れることができます。ただし、建物表題登記完了後でなければ発行されないのが一般的です。発行手数料は1通につき1,300円で、必要書類は市区町村によって異なりますが、通常は次のものです。(役所のHPで確認してください。)

  • 住宅用家屋証明書の申請書(役所もしくは役所のHPで手に入れることができます。)
  • 住民票の写し
  • 建物表題登記の登記完了証または建物の登記事項証明書
  • 特定認定長期優良住宅の場合は、認定申請書の副本及び認定通知書の写し
  • 建築確認通知書の副本

これらは建物表題登記申請のときに原本還付請求した書類や登記完了時に手に入れることができます。(長期優良住宅の書類はハウスメーカーや工務店に請求してください。)

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2016.01.08

③所有権保存登記の申請書

法務局の書式はコチラ記載例)

申請書は記載例通りに必要事項を記入していきます。

課税価格と登録免許税

申請書に出てくる「課税価格(課税標準価格)」とは、固定資産課税台帳に登録される「不動産の価格」のことです。この「不動産価格」は形式的なもので、実際の価格をあらわしているものではありません。

所有権移転登記の場合は、固定資産台帳に登録されている価格(固定資産税評価額)になります。固定資産台帳に登録のない新築の不動産(所有権保存登記)の場合は、類似する不動産の登録価格を基礎として法務局が認定した価格を課税標準とします。抵当権の設定登記の場合は、担保する債権の金額になります。

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2018.09.21

所有権保存登記の課税価格は、北海道以外(北海道は札幌・函館・旭川・釧路に分かれています)、「各都道府県の県庁所在地 新築建物課税標準価格」とGoogleYahoo!で検索すれば出てきます。例えば、神奈川県なら「横浜 新築建物課税標準価格」と検索してみてください。

出てきた課税価格と床面積を乗じて計算し、求めます(1,000円未満は切り捨てで1,000円単位になります)。この金額を元に「登録免許税」を計算します(こちらは100円未満は切り捨てです)。この登録免許税は、登記をするときにかかる税金で、住宅用家屋証明があれば減税が受けられます。

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2016.01.05

④代理権限証明書(委任状)

申請者本人が、法務局に行くことができない場合には、代理人に申請に行ってもらうことも可能です。

代理権限証明書(委任状)のサンプル

申請方法

法務局に登記相談窓口が設置されている場合もありますので、不安な場合は作成した書類を持っていき見てもらいましょう。

登記するには平日の午前8時30分から午後5時15分までに、その不動産の所在地を管轄している法務局に行きます。法務局HPの管轄のご案内で、管轄する法務局を調べることができます。

申請書を郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付します。完了した際「登記完了証」と「登記識別情報」というのが登記所から発行され送られてきます。郵送での返却希望の場合、本人書留郵便で返してもらう必要があるので、直接受け取りに行くケースが多いです。

ただし、提出書類に不備がある場合は、電話連絡があり補正が必要となりますので、直接法務局に行き書類を点検してもらう方が良いでしょう。