不動産の重要事項説明書における「公有地拡大推進法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「公有地拡大推進法」とはなにか

公有地拡大推進法不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「公有地拡大推進法」という項目があります。

もし、あなたの不動産が公有地拡大推進法の対象となる場合は、行政によって買取されるかもしれません。

どのような不動産が公有地拡大推進法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における公有地拡大推進法について説明します。

次の不動産は「公有地拡大推進法」について重要事項説明が必要です。

  • 5,000㎡(もしくは10,000㎡)以上の土地
  • 都市計画施設がかかる一定面積以上の敷地(東京都や大阪市は200㎡以上)の該当区域部分など

公有地拡大推進法(公拡法)とは

公有地拡大推進法(公有地の拡大の推進に関する法律)は、地方公共団体が行う道路建設などの公共事業用地を、事業実施に先立って取得(買取)する制度をつくり、公共用地の取得を円滑に行うことを目的に1972(昭和47)年に定められました。公拡法(こうかくほう)とも略されます。

都市計画区域内の一定規模以上の土地について、土地所有者が有償譲渡(売買、交換、代物弁済など)するときは、その土地を地方公共団体(行政)が必要ならば買い取りできるように、契約前に都道府県知事(政令市は市区長)届出しなければなりません。届出をした者は、一定の期間内、届出をした地方公共団体等以外の者に譲渡できません。

つまり、公拡法とは行政側が土地を優先的に取得することができる法律です。

ここでの一定規模以上の土地とは次のことをさしています。

これらの土地は行政が購入を検討するため、不動産売買契約締結前に役所への届出が必要です。定められた面積以外の土地の届出対象面積は、行政によって異なるため確認が必要になります。届出の結果、行政の購入が決まると、該当敷地部分を測量し買収されます。なお、マンション一室の売買の場合は、届出の対象外です。他にも次の場合、届出は必要ありません。

  • 国、地方公共団体等への譲渡
  • 都市計画施設用地等としての譲渡
  • 開発行為の開発区域に含まれる場合
  • 国土利用計画法の許可または届出が必要な場合
  • 200㎡(100㎡まで引き下げ可能)未満の土地
  • 文化財保護法大都市法の規定の適用を受ける土地

このように、公共の利益となる事業の用地をスムーズに確保して事業を進めるため、事業が計画されている土地の有償譲渡について、土地所有者に届出の義務が課されています。

【公有地拡大推進法の制限行為】

一.届出義務

次に掲げる土地の所有者は、当該土地を有償で譲渡しようとするときは、当該土地の所在、面積、 譲渡予定価額、譲渡の相手方等を、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事(指定都市および中核市においては、指定都市または中核市の長)に届け出なければなりません。

1 都市計画施設の区域内の土地(都市計画区域外でもあり得る)
2 都市計画区域内に所在する道路区域に決定された土地、都市公園に決定された土地、河川予定地、その他飛行場、港湾施設、高速自動車道、新幹線鉄道の一定の予定地および史跡、名勝、天然記念物に係る一定の土地
3 新たな市街地の造成を目的とする土地区画整理事業で、都道府県知事が指定したものを施行する土地の区域内の土地
4 新都市基盤整備事業または住宅街区整備事業の施行区域内の土地
5 生産緑地地区内の土地
6 都市計画区域内の土地で、その面積が次の規模以上のもの
イ 市街化区域内または重点地域内の5,000㎡以上の土地(ここでの「重点地域」とは、大都市地域における宅地開発および鉄道の一体的推進に関する特別措置法4条7項による重点地域をいう。)
ロ 都市計画区域内で、上記イ以外の区域にあっては、10,000㎡以上の土地

公有地拡大推進法第4条1項

二.届出の適用除外

1 国、地方公共団体等(ここでの「地方公共団体等」とは、地方公共団体、土地開発公社、港務局、地方住宅供給公社、都市基盤整備公団および地域振興整備公団をいう。)一定の公共的な団体に譲渡するもの、またはこれらの者が譲渡するもの
2 文化財保護法または大都市法の規定の適用があるもの
3 都市計画施設、土地収用法の対象事業等の用に供するために譲渡するもの
4 都市計画法による開発許可を受けた開発区域内の土地
5 都市計画法による先買い制度の適用がある土地
6 すでに届出をした土地で、届出に係る譲渡制限期間を経過した後、1年以内に再び当該届出をした者が譲渡するとき
7 国土利用計画法の規制区域内の土地
8 国土利用計画法による事前の届出が必要な土地
9 面積が200㎡未満のとき、および農地等を農地等として譲渡するとき(この基準面積は、都道府県の規則で、原則として100㎡まで引き下げることができます。)

公有地拡大推進法第4条1項

届出または申出をした土地については、次の期間は、地方公共団体以外の者に譲渡をしてはなりません。
1 相手方から買取り協議の通知があった場合は、通知があった日から3週間を経過する日(協議不成立が明らかとなったときはそのとき)
2 買取り協議の相手方がない旨の通知があった場合は、その通知があったとき
3 上記1または2の通知がない場合には、届出または申出をした日から3週間を経過する日まで

公有地拡大推進法第8条

5,000㎡(10,000㎡)以上の土地というのは、一般的な住宅用の土地や戸建における不動産売買においてはほぼ該当しないので、物件調査においては、「都市計画施設がかかる一定面積以上の敷地(東京都や大阪市は200㎡以上)の該当区域部分」という項目、特に「都市計画道路」に注意して調査する必要があります

届出対象面積は、行政によって異なるためGoogleYahoo!で「◯◯市(区)【検索結果が出なければ〇〇都道府県】 公拡法」と検索すれば調べることができます。例えば、大阪市の場合は次の通りです。

公拡法(大阪市)

大阪市の場合、手続きの流れは次の通りです。

公拡法(大阪市)

譲渡制限(売買の制限)については次の通りです。

公拡法(大阪市)

都市計画施設は、GoogleYahoo!で「◯◯市 都市計画」と検索すれば調べれる場合もあります。(調べられなければ役所で調べます。)都市計画道路と調べても良いでしょう。

都市計画道路

こちらの不動産の場合、都市計画道路に指定されていますので、こちらに一部分でもかぶっている200㎡以上の不動産を売買する場合は公拡法の対象となります。

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2016.02.15

公拡法の届出義務がある土地面積のおける注意点

敷地が都市計画施設(都市計画道路など)にかかる場合、公拡法の届出義務は「敷地全体の面積以上あるかどうか」で決まり、「都市計画施設にかかった部分の面積」ではありません。例えば、大阪市内の250㎡の敷地で、そのうち都市計画道路15㎡分が含まれている土地を売買する場合には、公拡法の届出が必要になります。

都市計画道路

これが「計画道路」といわれる42条1項4号道路です。

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2015.12.08

調査した結果、売買の対象となる不動産が、公拡法の届出対象に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「公有地拡大推進法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。