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準防火地域(じゅんぼうかちいき)とはなにかわかりやすくまとめた

準防火地域(じゅんぼうかちいき)とはなにかわかりやすくまとめた

都市を火災から守ることは、都市計画における重要な役目の1つです。都市計画とは、都市の将来あるべき姿を想定し、そのために必要な規制や整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことです。火災が起きても燃え広がりにくい、火災を防ぐ(防火)都市を創ることは理想なのです。

都市計画について定めた都市計画法では、防火についてこのような項目があります。

防火地域または準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。

都市計画法第9条21項

このように火災の被害が起きやすい地域、そして火災を防ぐために予防しなければならない地域として、防火地域・準防火地域が定められます。

ここでは、準防火地域がどのような地域なのかについてわかりやすく説明します。

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準防火地域はどこに指定されるのか

防火地域・準防火地域・法22条区域住宅などの建物が密集している地域が準防火地域に指定されます。

まさに、火災の被害が起きやすい地域、そして火災を防ぐために予防しなければならない地域が防火地域に、そしてその周辺が準防火地域に指定されます。

一番、制限が厳しい防火地域を囲むように指定されるのが準防火地域で、さらにその周りが法22条指定区域になることが多いです。

準防火地域は防火地域の周辺に指定されるため、準防火地域を知るためには、まず防火地域がどのような地域かを知る必要があります。防火地域を知らずして準防火地域を理解することはできません

防火地域(ぼうかちいき)とはなにかについてわかりやすくまとめた

防火地域(ぼうかちいき)とはなにかわかりやすくまとめた

2017.07.11

あなたの不動産が、準防火地域内かどうか調べるにはGoogleYahoo!で「◯◯市(区・町・村) 準防火地域」と検索すれば調べることができます。

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準防火地域内だったらどうしないといけないのか

準防火地域は、普通防火地域の外側の地域に指定されるため、防火地域よりも制限は緩やかになっています。準防火地域内の建物は、規模に応じて防火措置を施した建築物にし、防火性能を高めて延焼の抑制を図っています。

1階・2階(地階※を除く) 3階(地階を除く) 4階以上(地階を除く)
延べ面積1500㎡超 耐火建築物 耐火建築物
延べ面積500㎡超1500㎡以下 耐火または準耐火建築物 耐火または準耐火建築物または技術的基準適合建築物
延べ面積500㎡以下 規制なし

※地階(ちかい)について、日本の建築基準法では、床面が地盤面より下(地下)にあり、その低さが天井高の1/3以上ある階のことと定義されています。

つまり、3階建て以下かつ延床面積500㎡以下で、外壁、軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造にすれば、木造の一戸建てを建てることが可能です。

耐火建築物とは

火災が起きても周囲に燃え広がらず、倒壊してしまうほどの変形や損傷が起きないような建物です。つまり、鉄筋コンクリート造や耐火被覆(火災からの熱から守るために、耐火や断熱性の高い材料で覆うこと)した鉄骨造が耐火建築物にあたります。これら鉄筋コンクリート造など、規定の耐火性能を有するものを耐火構造といいます。また、火が燃え広がる部分(延焼のおそれがある部分)である外壁の開口部(玄関ドア・窓・換気扇など)に防火設備(防火戸となる網入りガラスなど)を設置します。

耐火建築物・準耐火建築物

開口部となる扉や窓は重要で、閉鎖することよって、燃え広がったり燃え移る火災を相当な時間止めておくことができます。このような延焼を遮断・防止できる鉄製の扉や網入りガラスの窓のことを防火戸といいます。

準耐火建築物とは

主要構造部(防火の観点から建物を建築する際に骨格となる、壁・柱・床・梁・屋根または階段のことを指し、構造的に建築物を支えている部分を指す「構造耐力上主要な部分」とは異なります)を耐火建築物の構造に準じた耐火性能にした建物です。耐火建築物ではダメだった木造でも、主要構造部を耐火被覆することにより準耐火建築物になります(もちろん、鉄筋コンクリート造や鉄骨造でも大丈夫です)。木造のように耐火構造以外の構造で、耐火構造に準ずる規定の耐火性能を有するものを準耐火構造といいます。

また、耐火建築物と同じように、火が燃え広がる部分(延焼のおそれがある部分)である外壁の開口部(玄関ドア・窓・換気扇など)に防火設備(防火戸など)を設置します。

耐火構造または準耐火構造でない屋根は不燃材料で造る、もしくは葺(ふ)かなければなりません。不燃材料とは、コンクリート・れんが・瓦・石綿スレート・鉄鋼・アルミニウム・ガラス・しっくい、その他これらに類する建築材料で規定の不燃性(燃えにくさ)を有するものをいいます。

また、準耐火建築物を除く準防火地域内の木造建築物で、延焼のおそれのある部分の外壁や軒裏は、防火構造としなければならないとされています(建築基準法第62条第2項)。

耐火建築物は、燃えにくい材料で建てなければならないため、一般的な建築費より高くなります。

その分、建物を建てる際、一般的に隣地境界線から50cm離さなければならない(民法234条)ところ、準防火地域内で耐火建築物を建てる場合は、隣地境界線に接して建てることができます(建築基準法第65条)。

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耐火建築物・準耐火建築物であれば火災保険が安くなる

一戸建てを購入したとき、火災保険の見積もり金額の高さにびっくりすると思います。およそ、一般的な木造の新築戸建(延床面積100㎡)で約30万円(保険期間10年)ぐらいかかります。

もし耐火建築物や準耐火建築物であった場合、燃えにくい材料で建てるため、一般的な建築費より高くなりますが、その分、火災保険が安くなります。(マンションは基本的に耐火建築物なので、保険料が安いです。)

よく間違えるポイントとして、安くなる条件は「耐火建築物」「準耐火建築物」「省令準耐火建物」のいずれの記載があることで、準防火地域だからといって必ず安くなるわけではありません。また、「耐火建築物」と「耐火構造」は異なります。「耐火構造」という記載では、「耐火建築物」または「耐火構造建築物」の確認にはならず、「準耐火構造」という記載も同様です。

具体的には、建築確認申請書(第四面)【5.耐火建築物等】欄に以下の記載があると「耐火建築物」「耐火構造建築物」「準耐火建築物」「特定避難時間倒壊等防止建築物」に該当します。

【耐火建築物】:「耐火建築物」「耐火構造建築物」「耐火」

【準耐火建築物】:「準耐火建築物」「準耐火」「準耐火イー1」「準耐火イー2」「準耐火ロ」「準耐火ロー1」「準耐火ロー2」「簡易耐火建築物」「簡易耐火イ」「簡易耐火ロ」「簡耐イ」「簡耐ロ」「特定避難時間倒壊等防止建築物」

また、公的機関等や登録住宅性能評価機関、施工者、ハウスメーカー、設計者、販売者、不動産仲介業者の発行する書類(パンフレット等を含みます)で上記部分が確認できる場合も認められます。

省令準耐火(しょうれいじゅんたいか)建物とは、簡単に言うと、住宅金融支援機構(フラット35)が定める耐火性能を有する建物のため、フラット35の住宅ローン利用者に該当します。そこで省令準耐火建物に該当するかの確認が必要です。

省令準耐火構造の住宅

※詳しく言うと、勤労者財産形成促進法施行令第36条第2項及び第3項の基準を定める省令第1条第1項第1号ロ(2)に定める耐火性能を有する建物として、住宅金融支援機構の定める仕様に合致するものまたは住宅金融支援機構の承認を得たものをいいます。

上記でも不明な場合、施工者、ハウスメーカー、設計者または販売者(不動産仲介業者は含まれません)から「建物構造証明書」を取得できると保険料が安くなります。

建物構造証明書

詳しくは保険会社にお問い合わせください。

建物が準防火地域の内外をまたいでいる場合

建物が、準防火地域と防火地域やなにも指定がない区域をまたいでいる場合は、防火上の制限がもっとも厳しい地域の規制が適用されます。例えば、建物が防火地域と準防火地域をまたいでいる場合は、防火地域の制限を受けるということになります。

ただし、耐火構造で自立できる壁である防火壁を設けた場合、その外側において厳しい地域の規制は適用されず、本来の制限を受けます。

具体的な調査方法

上記を調べるには、役所の都市計画課(建築指導課・都市政策課・まちづくり推進課など役所によって呼称の違いあり)に行きましょう。

その際、正確に調査場所の確認を行うため、住宅地図を持参することを忘れないでください。

“サカネ(宅建士)”
◯◯町◯丁目◯番◯号の都市計画(地域・地区・街区の内容)を教えてください

担当者が順次説明するので、メモを取ってください。

“サカネ(宅建士)”
物件が準防火地域に指定されていますが、木造で建築可能な建物の条件を教えてください

またいでいる場合

“サカネ(宅建士)”
物件が防火地域と準防火地域にまたがっているのですが、具体的な建築規制を教えてください

まとめ

準防火地域は防火地域と異なり、木造の建築物でも延べ面積500㎡以下なら、一般的な木造2階建てや一定の基準に適合する木造3階建ても建てることができます。

そのため木造住宅の密集地は準防火地域であることが多いです。

準防火地域(福島区野田)

防火措置をとらなければならない場合は、一般的な建築費より高くなりますが、その分、燃えにくくなるため火災保険の金額は安くなることも知っておいた方が良いでしょう。

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準防火地域は、都市計画法で定める「地域地区」の一つです。地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用すべきか、どの程度利用すべきかなどを定めて21種類に分類したものです。準防火地域は、地域住民の安全面に配慮した防火、防災によって区分された地域です。

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この記事の監修者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。