不動産売却方法の一つ「仲介」はどのような売却の場合に選ぶべきか

不動産仲介

不動産仲介とは、不動産を売るための方法の一つですが、そもそも仲介とは、売り手と買い手の間に入って話をまとめ、契約を成立できるように両者を結びつける仕事のことです。

不動産仲介は、不動産を売りたい人(売主)と買いたい人(買主)を結ぶ不動産売買仲介と、不動産を貸したい人(貸主・大家)と借りたい人(借主)を結ぶ不動産賃貸仲介の2種類に大きく分けられます。

不動産売買仲介と不動産賃貸仲介

そして、売主が不動産を売却する方法として、仲介と買取の2種類があります。

ここでは、「仲介とはどのような売却方法か」「どのような場合に仲介を選ぶべきか」について説明します。

 

仲介とはどのような売却方法か

上記で仲介の説明はしました。しかし、不動産売却の方法である「仲介」は、不動産仲介とは違った意味合いを持ちます。

仲介と買取とは?

一般的に、不動産を売りたい人(売主)と買いたい人(買主)を結ぶのか仲介です。この両者を結びつけるのが不動産仲介業者(不動産会社)です。不動産仲介業者は、チラシを撒いたり、インターネットに掲載して、買主を探します。この買主は一般の消費者のことを指しています。

仲介せずに、不動産業者が直接売主から不動産を購入することを不動産買取と言います。この買主は不動産のプロ(不動産業者)のことを指しています。不動産買取と区別して、一般の消費者に購入してもらうために売却活動を行うことを「仲介」と呼んでいます。

では、「仲介」という売却方法は、どのような売却のケースに選ぶべきなのでしょうか。

 

どのような場合に仲介を選ぶべきか

不動産を売る理由は人によってそれぞれ違います。単純に資産売却で手放そうという方もいれば、住宅ローンの支払いが厳しいからという人もいます。他にも離婚や転勤、相続、買い替えなど様々な理由があります。理由は違えど、売主としては不動産を「できるだけ高く、できるだけ早く、できるだけ周囲にバレず」売却したいという希望は同じです。

不動産買取は、不動産業者が直接買主となって購入することから「できるだけ早く、できるだけ周囲にバレず」売却することは可能です。しかし、一般的に「買取」は「仲介」に比べて、売却金額は安くなります

不動産業者は、自ら住むために不動産を購入するわけではありません。その不動産を転売して、利益を出すために不動産を購入するのです。仮に不動産の査定価格が3,000万円とした場合、イメージは以下のようになります。

不動産買取内訳2

不動産業者は、購入した不動産を相場価格で売却できることを前提に、買取価格を逆算して出します。そのため、「買取価格>仲介価格」になることは基本的にあり得ません。

もし、不動産業者から提示された買取価格が意外にも高くて喜んでいる場合、相場価格はもっと高いということになります。

一方、売出価格は査定価格に売主の希望金額を上乗せした価格になります。つまり、仲介を選ぶメリットは、「できるだけ高く」売却したい、もしくは相場価格以下では売りたくない(売れない)方に向いているということになります。しかし、いくらでも希望金額を上乗せして良い訳ではありません。当然ながら、相場(査定)価格より高ければ高いほど、売れにくくなり、最後には価格を下げる(相場価格に近づく)ことになります。

中古マンション価格乖離率

上記は、三大都市圏(東京圏・近畿圏・中部圏)における中古マンションが売出価格と成約価格にどれだけの値引きがあったのかを示しています。3ヶ月経っても売れないのであれば、1割(10%)以上の値段下げないと売れないということになります。

このように、「できるだけ高く」と「できるだけ早く」は反比例しているので、どちらも手に入れることはかなり難しいのです。

では、どのような場合に仲介を選ぶべきなのでしょうか?以下のようなケースが考えられます。

  • 住宅ローンの返済がかなり残っている方
  • 急いで現金化する必要のない方

住宅を購入して間もないにも関わらず、転勤や離婚といった理由で売却しなければならないケースがあります。かなりの金額の住宅ローンが残っている方が大半でしょう。急いで売却したいのはやまやまですが、このような場合は、「できるだけ高く」を選択し、最低でも相場価格での売却を目指すべきです。もし、売却金額が住宅ローンの返済額を下回った場合は、追加で資金を出して住宅ローンを返済しなければ売却できないからです。

また、相続や資産売却等で、急いで現金化する必要のない方も「仲介」を選んで売却すべきです。買取を選ぶ大半の理由が「今すぐにどうしてもお金が必要だから」です。そうでないのであれば、わざわざ安く売る理由はないでしょう。

 

まとめ:何を知っておくことが重要なのか

ここまで、「仲介」という売却方法について説明しました。売却する方法として「仲介」を選ぶにしても、「買取」を選ぶにしても重要なことがあります。

それは、相場価格を知ることです。もう、気づかれたかもしれませんが、「仲介」にしても「買取」にしても基準の価格となっているのは相場価格なのです。この相場価格が上下にブレると、どちらもブレてしまうのです。

不動産売却というのは「売却することが目的」のため、売れないのであれば意味がありません。「いつ売れるのかがわからない」ということが仲介のデメリットのため、一体どれぐらいの金額が相場価格なのか(売れる金額)を先に知っておくことは重要です。仲介業者が、一生懸命売却活動しているのにも関わらず、何ヶ月も売れないのであれば=需要がない=市場価格より高すぎるということなのです。

不動産の相場価格の調べ方については、ぜひ『訪問査定で売却をお任せすべき不動産会社かを簡単に見極める方法』を参照してください。

不動産売却方法の一つ「買取」はどのような売却の場合に選ぶべきか

2016.10.14

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。