不動産売却方法の一つ「買取」はどのような売却の場合に選ぶべきか

不動産買取

不動産買取とは、不動産を売るための方法の一つです。

不動産を売却するとき、売主としては不動産を「できるだけ高く、できるだけ早く、できるだけ周囲にバレず」に売却したいと最初に考えることでしょう。

不動産買取とは?

このうち、「できるだけ早く、できるだけ周囲にバレず」に売却できる方法が「買取」です。数日後には現金を手にすることができます。

売主が不動産を売却する方法として、買取仲介の2種類があります。

ここでは、「買取とはどのような売却方法か」「どのような場合に買取を選ぶべきか」について説明します。

 

買取とはどのような売却方法か

「仲介」せずに、不動産会社が買主となって売主から不動産を購入することを買取と言います。では、もう片方の「仲介」とはどのような売却方法なのでしょうか。

仲介と買取とは?

一般的に、不動産を売りたい人(売主)と買いたい人(買主)を結ぶのか仲介です。この両者を結びつけるのが不動産仲介業者(不動産会社)です。不動産仲介業者は、チラシを撒いたり、インターネットに掲載して、買主を探します。この買主は一般の消費者のことを指しています。

一方、不動産買取の買主は不動産のプロ(不動産業者)のことを指しています。不動産買取と区別して、一般の消費者に購入してもらうために売却活動を行うことを仲介と呼んでいます。

では、「買取」という売却方法は、どのような売却のケースに選ぶべきなのでしょうか。

 

どのような場合に買取を選ぶべきか

不動産を売る理由は人によってそれぞれ違います。単純に資産売却で手放そうという方もいれば、住宅ローンの支払いが厳しいからという人もいます。他にも離婚や転勤、相続、買い替えなど様々な理由があります。理由は違えど、売主としては不動産を「できるだけ高く、できるだけ早く、できるだけ周囲にバレず」売却したいという希望は同じです。

不動産買取は、不動産業者が直接買主となって購入することから「できるだけ早く、できるだけ周囲にバレず」売却することは可能です。しかし、一般的に「買取」は「仲介」に比べて、売却金額は安くなります

不動産業者は、自ら住むために不動産を購入するわけではありません。その不動産を転売して、利益を出すために不動産を購入するのです。仮に不動産の査定価格が3,000万円とした場合、イメージは以下のようになります。

不動産買取内訳2

不動産業者は、購入した不動産を相場価格で売却できることを前提に、買取価格を逆算して出します。相場価格から不動産買取にかかる経費と不動産業者の利益分を差し引いた金額が買取価格となるため、「買取価格>仲介価格」になることは基本的にあり得ません。

不動産買取価格の算出方法

買取の経費として以下のものがあげられます。

不動産業者の利益の目安としては、大手不動産買取会社で相場価格の10〜20%となっています。つまり、経費を入れて差し引くと、相場価格の60%〜70%が買取価格のおおよその目安になります。ただし、この買取価格の目安は、不動産によって大きくブレます。

買取価格のブレ

買取価格が、相場価格に比べて安くなるのか高くなるのかについては、不動産業者のリスク(再販売するのに費用がかかる)によって変わってくると言えます。

一方、売出価格は査定価格に売主の希望金額を上乗せした価格になります。つまり、仲介を選ぶメリットは、「できるだけ高く」売却したい、もしくは相場価格以下では売りたくない(売れない)方に向いているということになります。しかし、いくらでも希望金額を上乗せして良い訳ではありません。当然ながら、相場(査定)価格より高ければ高いほど、売れにくくなり、最後には価格を下げる(相場価格に近づく)ことになります。

中古マンション価格乖離率

上記は、三大都市圏(東京圏・近畿圏・中部圏)における中古マンションが売出価格と成約価格にどれだけの値引きがあったのかを示しています。3ヶ月経っても売れないのであれば、1割(10%)以上の値段下げないと売れないということになります。

このように、「できるだけ高く」と「できるだけ早く」は反比例しているので、どちらも手に入れることはかなり難しいのです。

では、どのような場合に買取を選ぶべきなのでしょうか?以下のようなケースが考えられます。

  • 急いで現金化する必要がある方
  • 買取金額で納得できる方
  • 築年数が相当古い物件の場合

買取を選ぶ大半の理由が「今すぐにどうしてもお金が必要だから」です。そうでないのであれば、わざわざ安く売る理由はないでしょう。

仲介を選んで、3ヶ月間で売却(の契約が)できれば早い方です。ちなみに、不動産は契約のときに売却代金を受け取るわけではありません。そこから、買主さんのお金の都合(住宅ローンの契約等)を工面して、決済の時に売買代金の清算を行います。契約から決済までの期間は、1ヶ月間であれば早い方です。

不動産契約・決済

つまり、仲介を選ぶと、早くても現金化におよそ4ヶ月ぐらいの期間がかかると考えておいた方が良いでしょう。すぐに売れたら期間はもっと短くなりますが、売れなければもっと長くなります。これは仲介における「いつ売れるかわからない」というデメリットでもあります。しかし、買取であれば、直接不動産会社が購入するので、早ければ数日後に現金を手にすることができます。

また、どうしても周囲にバレたくないという方も、買取金額に納得できるのであれば買取で問題ないでしょう。

あとは、築年数が相当古い不動産についても買取を考えても良いかもしれません。中古不動産を購入して、リノベーションを検討している買主であっても、実際に築年数が古い不動産を見ると、なかなかリノベーション後のイメージが湧かずに、結果としてリノベーション済みの不動産を購入することも多いのです。では売主が、リノベーションすれば良いのかというと、自分がこれから売ろうとしている家に何百万円もかけるというのは、マインド的に難しいものがあります。また、仲介を選んで、値下げしたのにも関わらず何ヶ月も不動産が売れないとなると売主もしんどくなります。こちらも買取金額で納得できるのであれば、結果的に良かったと言う方も多いのです。

 

まとめ:何を知っておくことが重要なのか

ここまで、「買取」という売却方法について説明しました。売却する方法として「買取」を選ぶにしても、「仲介」を選ぶにしても重要なことがあります。

それは、相場価格を知ることです。もう、気づかれたかもしれませんが、「買取」にしても「仲介」にしても基準の価格となっているのは相場価格なのです。この相場価格が上下にブレると、どちらもブレてしまうのです。

不動産買取で相場価格を知らなかったために、不当に安く売らされて、不動産会社に騙されたなんてよくある話です。一体どれぐらいの金額が相場価格なのかを先に知っておくことは重要です。その上で、納得して「この金額ならいい」と買取を決めたのであれば、後になって騙されたということなんて起きないのです。

不動産の相場価格の調べ方については、ぜひ『なぜ机上査定で不動産査定してもらっても何の意味がないのか』を参照してください。

不動産売却方法の一つ「仲介」はどのような売却の場合に選ぶべきか

2016.10.12

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。