マンションの登記事項証明書(登記簿謄本)の読み方についてまとめた

マンションの登記事項証明書(登記簿謄本)の読み方についてまとめた

不動産を調査する際には、次の資料を法務局(インターネットを含む)から取得する必要があります。

そこで、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得しました。

登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面の取得方法についてまとめた

2018.01.09

ここでは、マンションの登記事項証明書(登記簿謄本)について、取得してどこを見ればよいのか、わかりやすくまとめました

土地・戸建の場合は、こちらをご覧ください。

土地・戸建の登記簿謄本(登記事項証明書)の読み方についてまとめた

2016.06.21

登記事項証明書とは

不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。この登記内容(登記事項)を記載した書類の呼び方について、紙のときは「登記簿謄本(とうきぼとうほん)」と呼んでいましたが、コンピュータ化により「登記事項証明書(とうきじこうしょうめいしょ)」に変わっただけで、内容は同じです

登記簿謄本と登記事項証明書の違いはなにか

2018.01.08

登記事項証明書の読み方

マンションの登記事項証明書(登記簿謄本)の見方や調査するポイントは次の通りです。

  • 書面からわかること:その土地(筆)の登記上の所有者名・住所、権利関係、建物新築年月日
  • 調査のポイント:登記上の所有者が、真の所有者とは限らないため、必ず売主の権利もしくは登記識別情報と登記事項証明書(登記簿謄本)とを照らし合わせて確認します。

登記簿謄本の読む上で、必ず知っておかなければならない知識

登記簿謄本の構成は、大きく表題部と権利部の2種類に分かれます。最初に表題部があり、権利部が続きます。権利部はさらに甲区と乙区に分かれ、全体で3つの部分から構成されます。このあたりの登記簿謄本の基本的な見方については「登記簿謄本とは?登記簿の見方についてわかりやすくまとめた」をごらんください。

登記簿謄本とは?表題部や権利部、甲区や乙区についてまとめた

2016.01.09

こちらでは、上記の知識を前提として説明します。

マンションなど区分建物の場合、マンションの敷地(土地)との関係によって、敷地権(しきちけん)非敷地権(ひしきちけん)の2種類に分けられます。敷地権とは、土地と建物が一体となって登記されている権利形態のことをいいます。土地と部屋(建物)がセットになっているため、マンションの部屋の部分(建物)は残して、土地だけを売却するということはできません。

区分建物とは

マンションのように、ひとつの建物の中に、独立し区分された部屋(専有部分)が複数ある建物があります。このような建物を区分建物(くぶんたてもの)といい、各専有部分の所有権を区分所有権、所有者を区分所有者といいます。区分建物は、マンションに限らず、オフィスビルやショッピングモールなどさまざまな形態があります。詳しくはこちらをご覧ください。

敷地権(しきちけん)とはなにかわかりやすくまとめた

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2018.08.27

マンションなど区分建物の登記簿の表題部は、一般的な戸建とは異なります。戸建住宅は、土地と建物の2つの登記簿からなりますが、マンションは一体化した敷地を取り込んだ建物登記簿だけです。

全体については、建物全体(マンション全体)を表示した「一棟の建物の表示」とその敷地である「敷地権の目的となる土地の表示」、個別については各専有部分(マンションの各部屋)を表示した「専有部分の建物の表示」とそれに対応する「敷地権の表示」の2つから構成されています。

表題部の読み方

【一棟の建物の表示×敷地権の目的となる土地の表示】

登記簿(一棟の建物の表題部)

  1. (一棟の建物の中に存在するすべての)専有部分の家屋番号:この区分所有建物全体で何戸の専有部分があるかわかります。
  2. 建物の名称:マンション名やビル名。その上の所在の項目は、敷地の地番です。
  3. 構造・床面積・原因及びその日付・登記の日付:区分所有建物一棟全体の構造・階数・床面積
  4. 敷地権の目的たる土地の表示:区分所有建物の敷地の表示で、敷地権登記されているマンションにおいては建物の表題部に表示されます。

【専有部分の建物の表示×敷地権の表示】

登記簿(専有部分の建物の表示)

  1. 家屋番号:この番号により建物(専有部分)が特定できます。専有部分は独立した建物なので、それぞれに家屋番号をつけます。通常の建物とは違い、家屋番号は町名からはじめます。
  2. 建物の名称:一般的には部屋番号が記載されます。通常は、家屋番号の最後の枝番と一致します。
  3. 構造:構造の階数表示は、専有部分が何階建てかを表示するものであるため、大半のマンションは「1階建」と表示されます。そのため、メゾネットタイプの場合は「2階建」となります。
  4. 床面積:マンションの専有部分の床面積は戸建の建物登記簿と異なり、内法面積で表示されます。
  5. 敷地権の割合:敷地権の種類には「所有権」「地上権」「賃借権」の3種類があります。
  6. 敷地権の割合:専有部分が有する敷地権の割合(土地の持分)を示しています。
  7. 所有者:この建物の表題登記の申請人が記載されます。一般的には、マンション分譲業者の名称です。専有部分の表題登記は、建物完成時に一括して事業主が行います。

建物の面積を表示する方法
壁芯と内法

建物の面積を表示する方法として、壁芯(へきしん)内法(うちのり)の2種類があります。壁芯は、壁の中心からの寸法で測量したもので、戸建の建物の登記簿で表示されるほか、マンションの販売図面などで表示されます。内法は、壁の内側からの寸法で測量したもので、区分建物の登記簿において専有部分の床面積を表示される場合に使われます。

壁芯と内法とはなにかわかりやすくまとめた(床面積の計算方法)

権利部の読み方

【甲区】

区分所有の所有権保存登記

  1. 順位番号:登記の順位番号です。
  2. 登記の目的:登記の目的が記載されます。一般的に所有権保存登記は、表題部所有者しかできません。そのため、マンション分譲業者がすべきものですが、マンションの場合、特例として買主による所有権保存登記ができます。また、上記の例は、売買により登記1番の所有者の所有権が登記2番へ移転したことがわかります。
  3. 受付年月日・受付番号:法務局が登記申請を受け付けた日とその受付番号です。
  4. 権利者その他の事項:所有者が移転した原因(売買・相続・贈与など)とその日付、所有者の住所・氏名が記載されます。共有の場合は、各人の持分が表示されます。通常、所有権保存登記には原因がありませんが、マンションの場合は「◯年◯月◯日売買」とします。

登記の甲区には、次の登記の記載があるケースもあります。

差押登記

不動産に対する差押が行われたこと、つまり、競売または公売の手続きが、正式に開始されたことを公示する登記のことです。このような物件を取引するにあたっては、登記簿記載の債権者または申立人に対し、差押登記の抹消に応じてもらえるかどうかを確認する必要があります。

仮登記

手続法上の要件が完備していない場合に仮の登記をし、本登記のためにあらかじめ重要な順位を確保するものです。本登記の要件が備わり、仮登記の余白がうめられると、仮登記の後に登記された権利は抹消されます。

【乙区】

登記簿(権利部乙区)

  1. 登記の順位番号:債権回収においては抵当権の順位が重要になります。
  2. 登記の目的:登記の目的が記載されます。上記は、抵当権という担保が設定されていることを示しています。
  3. 受付年月日・受付番号:法務局が登記申請を受け付けた日とその受付番号です。
  4. 権利者その他の事項:抵当権の内容(抵当権を設定することになった原因とその日付)などが記載されています。上記は、平成3年2月10日にお金を借りた(金銭消費貸借契約)ので、同日付で抵当権の設定契約を結んだことを示しています。

地役権や地上権の場合

敷地権の場合、乙区の地役権や地上権については建物謄本に記載されないため、敷地権のマンションであっても土地謄本を取得します。特に初めて取引するマンションの場合は取得して、必ず乙区の内容を確認する必要があります。

地役権についてわかりやすくまとめた

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2018.06.14

別登記の建物がある場合

駐車場棟・管理人室・集会室・機械室などがあると、お部屋の部分である専有部分の他に、共有でその建物の持分を所有していることがあります。この部分も当然ながら売買対象部分となるため、登記簿の取得が必要です。特に住宅地図上、別棟がある場合には注意が必要です。この場合、固定資産税納付書共同担保目録に共有持分の記載があることが多いため、これらを取得して調査します。

規約共用部分とはなにかわかりやすくまとめた

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非敷地権の場合

敷地権登記とは異なり、建物の謄本に土地についての記載がありません。複数の筆の敷地がある場合、持分のある登記簿謄本の取り漏れがないように注意が必要です。調査は次のようにします。

  • 建物の登記簿謄本の所在欄に記載された地番を確認します。ただし、建物が建っている地番は記載されますが、そもそも建物が建っていない地番は記載されていません。
  • 所有者名から、土地持分のある地番を法務局で探してもらいます。
  • 売主の権利証や固定資産税納付書を見て、地番を特定する上での参考にします。

非敷地権(ひしきちけん)とはなにかわかりやすくまとめた

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2018.08.26