不動産登記とはなにかわかりやすく説明する

不動産の税金

あなたが不動産(土地・戸建・マンションなど)を売買するときには「登記(とうき)」が必要です。登記と一口にいっても、登記のケースによって様々な種類があります。ここでは不動産登記とはなにか、登記の種類と内容についてわかりやすくまとめました。

 

不動産登記とは?

不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。それら登記の記録がまとめられた台帳を「登記簿」といいます。現在は電子化されて「登記記録」とも呼ばれています。

登記簿謄本・登記事項証明書・登記識別情報とはなにか

登記簿謄本・登記事項証明書・登記識別情報とはなにか

2016.01.09

登記は以下のようなときに必要です。

  • 建物を新築・増築・取り壊し
  • 不動産の購入・売却・相続・贈与
  • 住宅ローンの利用・借換え・完済

このような登記をする際にかかる税金が「登録免許税(登録免許税)」です。例えば、中古マンションを購入したときには「所有権移転登記」を行い「登録免許税」を納めなければなりません。

登録免許税はいくら?

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2017.11.06

 

登記の種類について

登記の種類は大きく分けると次の通りです。

建物を新築した場合

表示登記(ひょうじとうき)

表示登記とは、建物の登記記録の表題部を新しくつくる登記です。一般的には新築の建物が完成したときに行います

登記簿(建物の表題部)

・建物の所在
・建物の家屋番号①
・建物の種類②
・建物の構造③
・建物の床面積④
・建物の原因及びその日付として新築年月日⑤⑥
・建物の所有者の住所と氏名⑦

建物の新築工事が完了して完成すると、上記のように建物の所在地番、構造、床面積などを特定する登記を申請します。この登記を「建物の表示登記」もしくは「建物表題登記」といいます。土地家屋調査士は、表示登記に必要な資料を作成する専門家です。ただし「建物の表示登記」は、登録免許税の課税の対象ではないため非課税です。

建物表題登記についてわかりやすく説明する

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2017.01.09

所有権保存登記(しょゆうけんほぞんとうき)

所有権保存登記とは、甲区欄の最初に所有者として名前を入れる登記です。「登記簿」という証拠によって、所有者は自分の土地の所有権を主張できるわけです。これを法律上では「対抗力」といいます。

所有権保存登記は最初の所有者しか行わない登記で、中古の建物を買って所有者が変わった場合は「所有権移転登記」によって、甲区欄を新しい名前に変更し所有者が変わったことを登記します。つまり、新築の建物に行う登記ということになります。

登記記録には、土地と建物それぞれに表題部、甲区、乙区が設けられています。甲区欄とは、建物の所有者が誰かを表す欄です。歴代の所有者がそこに名前を連ね、最新(一番下)の名前が現在の所有者です。一方、乙区欄には所有権以外の権利関係が書かれています。表題部に対して、甲区欄・乙区欄のことを「権利部」といいます。

登記簿(権利部甲区)

登記簿の甲区(所有権に関する登記)には、上記のように所有権の住所、氏名の他、新築の日付などが記載されます。

所有権保存登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的ですが、自分で行うこともできます(土地家屋調査士は業として行うことは不可です)。依頼すると2~4万円が相場です。所有権保存登記は登録免許税がかかりますので、それを除いた費用が司法書士の報酬になります。

所有権保存登記についてわかりやすく説明する

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2017.01.10

不動産を購入・売却・相続・贈与するとき

所有権移転登記(しょゆうけんいてんとうき)

不動産を売買・相続・贈与したときは、持ち主から新所有者へと所有権が移転します。このときに行われる登記を「所有権移転登記」といいます。所有権移転登記をすることで、新所有者は第三者に対して所有権を主張することができる対抗力を持ちます。相続登記は所有権移転登記の一つで、正確には相続を原因とする所有権移転登記のことです。

相続登記についてわかりやすく説明する

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2017.01.13

住宅ローンを借りるとき

抵当権設定登記(ていとうけんせっていとうき)

住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保として不動産を担保にします。もし、住宅ローンを借りて返せないと、金融機関は裁判所に申し立てて、その担保になっている不動産を競売にかけ、不動産を売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらいます。このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を「抵当権」といい、不動産を抵当権をつけることを「抵当権設定」といいます。この権利を明らかにするために行うのが「抵当権設定登記」で、金融機関を抵当権者、住宅ローンの借入者を抵当権設定者といいます。つまり、住宅ローンを借りるときに行う登記ということになります。

抵当権設定登記は「権利部」の「乙区」に記録されます

登記簿(権利部乙区)

抵当権設定登記は、住宅ローンの借入実行日と同日に行います。抵当権設定登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的ですが、自分で行うこともできます(土地家屋調査士は業として行うことは不可です)。依頼すると 3~5万円が相場です。抵当権設定登記は登録免許税がかかりますので、それを除いた費用が司法書士の報酬です。

抵当権設定登記についてわかりやすく説明する

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2017.01.12

その他の登記の種類

上記以外に次のような登記があります。

・土地を複数に分ける「土地分筆登記」
・複数の土地を一つにする「土地合筆登記」
・土地の地目を変更する「土地地目変更登記」
・所有者の住所を変更する「住所の変更登記(登記名義人住所変更登記)」
・建物を取り壊した際に行う「建物滅失登記」
・融資を完済した際に行う「抵当権抹消登記」

建物の滅失登記についてわかりやすく説明する

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2017.01.07
不動産の税金

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。