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連担建築物設計制度とはなにかわかりすくまとめた

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Q:連担建築物設計制度(れんたんけんちくぶつせっけいせいど)とはなんですか?

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A:自分の土地と隣接した土地を1つの敷地とみなして、建物の容積率を融通できる制度

建築基準法では、ひとつの敷地に対して、ひとつの建物を建てるのが原則(一敷地一建築物の原則)です。

この特例として建築基準法第86条の「ひとつの敷地とみなすこと等による制限の緩和」があり、第1項に一団地の総合的設計制度第2項に連担建築物設計制度が定められており、いずれも複数の建物敷地をひとつの敷地とみなす制度です。

総合的設計制度の適用となる建物は、これから新築し、かつ基本的にいっぺんに建築される場合に適用されます。

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2016.03.18

連担(れんたん)とは、「それぞれが拡大することによって連なり、相互に融合すること」の意味です。

連担建築物設計制度は、建築しようとする敷地に、すでに建物が建っている別の敷地を含めてひとつの敷地とみなして、容積率の制限を適用します。そのため、市街地内の古い建物の敷地にも広く適用できます。

たとえば、商業地域内の幅員の広い道路(20m)に面する敷地と、その裏の狭い道路(4m)に面する敷地で考えてみましょう。

連担建築物設計制度

(連担建築物設計制度のイメージ:国土交通省HPより参照)

単独の敷地の場合、幅員の広い道路に接する敷地の容積率は400%なのに対し、幅員の狭い道路に接する敷地の容積率は240%になります。しかし、この2つを1つの敷地とみなすことができれば、一体となった土地が幅員20mの広い道路に接していることとなり、敷地全体の容積率が400%となります。

右上の図のように、すでにBの建物が建っている場合は、新たに建てるCの建物は、Bの建物が使い切っていない残りの容積率160%(400%−240%)を上乗せして、400+160=560%の容積率を使うことができます。

右下の図のように、Aの建物がすでに建っている場合は、新たに建てるDの建物は、同様に400%の容積率を使うことができます。

これが連担建築物設計制度です。ただし、連担建築物設計制度は、隣接した土地でしか利用できません

離れた土地に容積率を利用して活用するのが、特例容積率適用地区です。

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この記事の監修者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。