買戻特約の登記とはなにかわかりやすくまとめた

買戻特約の登記とはなにかわかりやすくまとめた

Q:買戻特約(かいもどしとくやく)の登記とはなんですか?

A:売った後でも、不動産を取り戻すができる登記のこと

買戻(買戻し・買い戻し)とは、不動産の売買契約から一定期間経過後でも、売主が売買代金と契約にかかった諸費用を買主に返すことで、不動産を取り戻すことができる契約解除の特約のことをさします。

担保目的の買戻しは、所有権を相手方に移しても、お金を借りるための一時的なものであり、貸金返済(かしきんへんさい)とともに取り戻すことを予定しています。

お金を借りた人が返せない場合、貸した人の損害を補うために設けられるものが担保(たんぽ)です。多くは債務者(借りた人)が債権者(貸した人)に物品(不動産)などを保証として差し出します。

買戻しは、もともとは担保に利用されていたものですが、他の担保形態の利用が進むにつれて担保目的の利用は減少し、現在では、公的機関(都道府県、市町村、住宅供給公社、都市再生機構)が宅地分譲をするときに用いられます。分譲の際、買主が自ら居住することを条件とし、一定期間転売を禁止し、これを守らずに転売した場合は、買い戻すという特約をつけます。

買戻特約の登記は、売買による所有権移転登記と同時にする必要があり、所有権移転登記申請と同一番号で受け付け、その付記登記で行います。ただし民法改正では、必ずしも同時でなくてもよいと提案されています。

買い戻しの期間は最長10年で、それを超える期間を定めても10年に短縮されます。期間を定めなかったときは5年となります。

買い戻し期間が満了していない場合、売買(所有権移転登記)ができても、買戻特約の登記のあとになされた所有権移転登記や抵当権設定登記は、買い戻しが実行されると対抗できないので、買戻特約の期間満了を待って、売買(所有権移転登記)します。

買戻特約の登記

(買戻特約の登記の例)

また、この買戻特約は買戻期間が経過したからといって、自動的に抹消されるものではなく、当事者(所有者と買戻権者[かいもどしけんじゃ:買戻特約を設定した者])からの申請により抹消しなければなりません。

買戻権者が公社であることが多いのですが、よくある手続きの一例としては、所有者本人またはその代理人(司法書士など)が公社(買戻権者)に対して、必要書類の発行申請をし、書類を受け取り、法務局へ申請するという流れです。この際、買戻特約の登記の抹消費用について、公社は負担してくれず、所有者の負担となります。

売却の際、買い戻し期間が満了している買戻特約の登記に気づいて、抹消することが一般的です。