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【重説・調査】「造成宅地防災区域」とはなにか

【重説・調査】「造成宅地防災区域」とはなにか

不動産の重要事項説明書に「当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か」欄にチェックをつける項目があります。

当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か

造成宅地防災区域とは、宅地造成工事規制区域外の造成宅地で、地震などによって崖崩れ、土砂の流出など、災害が発生するおそれがあるとして、都道府県知事が「宅地造成等規制法」により指定した区域です。

こちらでは、不動産重要事項説明書の「当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か」の内容についてわかりやすく解説します。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。)

なぜ調べる必要があるのか?

消費者
家の擁壁設置が必要かもしれないって知っていたらこの家は買わなかったのに!

消費者目線で考えると、上記の主張はもっともです。擁壁の設置費用は、数百万円〜数千万円、ときにはそれ以上かかることもあります。

指定されると「擁壁(ようへき)」を設置する必要があるかもしれないので調べる必要があるのです。

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なにを調べる必要があるのか?

山を切り開いた土地は高低差があります。

宅地造成(たくちぞうせい)とは、宅地以外の土地を宅地にするために、傾斜をなくすための切土(きりど)や盛土(もりど)の工事、擁壁(ようへき)の設置工事、排水施設の設置工事、地盤の改良工事など土地の形質の変更をいいます。

これら宅地造成にともなう工事による、崖崩れや土砂の流出や地盤損傷による宅地被害を防止するための法律が宅地造成等規制法です。詳しくは「宅地造成等規制法」とはなにかで説明していますのでご覧ください。

宅地造成等規制法による宅地造成工事規制区域に指定されると、切土や盛土などの工事をする場合、都道府県知事の許可が必要になってきます。

しかし、2004(平成16)年に起きた新潟県中越地震で、宅地造成工事規制区域外で崖崩れや土砂の流出が起きたことにより、2006(平成18)年に施行された改正宅地造成等規制法により、造成宅地防災区域の指定が行われるようになりました。

(新潟県中越地震[2004年])

都道府県知事(政令指定都市等は市長)は、宅地造成工事規制区域外で造成された宅地について、地震等による地盤の損傷、崖崩れや土砂の流出など、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者等に危害を生ずる発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域を造成宅地防災区域(ぞうせいたくちぼうさいくいき)に指定します。

造成宅地防災区域に該当しているかどうかは、GoogleYahoo!で「◯◯(市町村or都道府県) 造成宅地防災区域」と検索して調べます。

また、役所の防災課(役所によって呼称の違いあり)に行きましょう。

“サカネ(宅建士)”

この物件の土地を調査しているのですが、造成宅地防災区域に該当しますか?

調査した結果、売買の対象となる不動産が造成宅地防災区域に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か」の項目の「内」にチェックをつけての制限内容を説明する必要があります。

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どのように重要事項説明するのか?

買主または借主に、取引の対象となる宅地・建物が造成宅地防災区域内に位置していることを伝えます。また、必要に応じて擁壁設置をしなければならないことを説明します。

造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、災害防止のために、擁壁の設置または改造を行って安全を保つ義務を負い地方公共団体は、必要に応じて勧告や改善命令等を出すことができるからです。(宅地造成等規制法第20〜23条

【造成宅地所有者等の防災措置義務】

造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者、管理者または占有者は、宅地造成に伴う災害(がけ崩れや土砂の流出)が生じないよう、当該造成宅地について擁壁等の設置または改造その他必要な措置を講ずるよう努めなければならない。また、都道府県知事は、災害防止のため必要があると認めるときは、当該造成宅地の所有者、管理者または占有者に対し、上記の措置を講じるよう勧告することができる。

宅地造成等規制法第21条

【造成宅地所有者等に対する防災措置命令】

都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地で、災害防止のため必要な擁壁等が設置されておらず、または不完全であるために、災害発生のおそれが大きいと認められる宅地について、当該土地の利用状況等からみて相当であると認められる限度において、当該宅地または擁壁の所有者、管理者または占有者に対して、相当の猶予期間を付けて、擁壁の設置や改造または地形や盛土の改良のための工事を行うよう命ずることができる。なお、都道府県知事等は、上記の権限を行うため必要があるときは、当該宅地に立ち入り、当該宅地造成に関する工事の状況を検査することができるとともに、当該宅地の所有者、管理者または占有者に対して、工事の状況について報告を求めることができる。

宅地造成等規制法第22条・23条

重要事項説明書の記載例

次のように記載します。

当該宅地建物が造成宅地防災区域内の場合の記入方法

造成宅地防災区域とは、宅地造成にともなう災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地について指定される区域であり、造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、宅地造成にともなう災害が生じないよう、擁壁等の設置または改造その他必要な措置を講ずるよう努めなければなりません。

 

不動産屋
読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。

この記事の監修者

和田 周
和田 周わだ しゅう

株式会社こくえい不動産調査代表。1970年生まれ。日本大学法学部卒業。
自動車関連会社、不動産賃貸会社を経て三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)各店に在籍し、不動産売買仲介業務に従事。
2006年7月 不動産調査のアウトソーシング受託と取引支援を主業務とする「こくえい不動産調査」を設立し、2012年1月「株式会社こくえい不動産調査」設立。
不動産調査方法、不動産売買契約書類作成手法、不動産売買営業手法を解説しており、主な実績としては、
(公社)全日本不動産協会
(公社)全国宅地建物取引業協会
(一社)TRA全国不動産協会
の法定研修や各種研修、その他企業内研修も多数実施。
また、
(公社)全日本不動産協会
(一社)TRA全国不動産協会
の不動産契約書式・不動産重要事項説明書式・制作・監修協力も行う。
著書は『不動産売買契約書類記載マニュアル』『ポケット版不動産調査実務マニュアル〜東京篇〜』『ポケット版不動産調査実務マニュアル〜大阪篇〜』など。
主な資格は、宅地建物取引士、不動産コンサルティング技能登録者、2級FPなど。